在澳洲置业，贷款过程中需要什么费用？能贷多少钱？如何还款？利率多少呢？今天为各位投资者详细介绍一下关于贷款手续的费用、额度和利率的问题，以及澳洲主要银行在最新央行利率决议后的跟进情况。

贷款的前期费用：

主要包括律师费（Solicitor Fee）, 评估费（Assessment Fee），申请费（Application Fee）。有的金融机构也会免除 Application Fee ，但是律师和评估费还是照收的，即使有差别，也不是很大。一般银行的做法是将律师、评估、申请这三个费用打包后作一个费用，统称Application Fee。

能贷款额度：

很多投资者并不知道自己能贷到多少款，这个计算公式非常的复杂。但一般贷款额度不会低于贷款人所有年收入的五倍。

而银行评审贷款主要依据：首先，银行要求你有足够的还款能力，每个月的收入扣除支出以外，还能付得起贷款。其次，万一你还不起钱，银行会收回房产，对外拍卖，所以它要保证房产物有所值，不至亏本。因此银行通常会对两个方面进行审核：

借贷安全性(Security)：银行通过贷款价值比率(Loan to Valuation Ratio，简称LVR)指标来判断和控制你作为贷款人的风险。LVR＝贷款额／房产价值。银行用LVR来控制把钱借给你的风险。这个房产价值不是指买房价格，而是银行委托的专业估价师评估的房产实际市场价值。

每家银行对LVR的要求不同，一般认为，贷款额如果不超过住宅物业价值的80%，那么风险还在比较可控的范围内。有些房产可能因为位置、类型、面积或其它原因只能用来借更低的比例，甚至不被接受作为抵押物。

还款能力(Servicing)：为确保贷款在你的财务承受范围内，银行要统计你的收入支出，看是否有盈余来负担还款，同时也要考虑你的信用记录、存款和就业情况等因素。

LVR越高，对于银行来说，承受的风险就越大。有的银行允许LVR超过80%，甚至可高达95%，但要求缴纳一定数额的房贷保险(Lender Mortgage Insurance，简称LMI)，以保护银行自己的利益。这是贷款者给银行买的保险。

如果在无法还款的情况下，银行拍卖房产收不回本钱，房贷保险供应商会弥补差额，同时向贷款者追债。房贷保险通常占房贷金额的1-4%左右，保险费从几千到几万不等，可一次性支付，也可以和贷款一起分期偿还。

但对于高收入的专业人士，比如医生、会计师、律师或矿业工程师之类，有的银行可以免掉房贷保险。

贷款方式 & 还款方式：

竞争激烈的贷款市场中，银行和金融服务机构可为你提供各种选择的房屋贷款方式和组合，各种贷款期限(最多可长达30年) 偿还贷款方式如下：

固定利率贷款（Fixed Rate）

按固定利率和固定年限借款，贷款银行会根据历年来的利率制定一个固定的利率值，今后贷款人就按照这个值还款。这种贷款可以防止利率上升的影响，固定利率贷款通常比可变贷款或浮动贷款的利率低，最多5年。

浮动利率贷款（Variable Rate）

利率将随市场情况浮动，这种贷款提供随时可以改变还款额的灵活性，包括一次性大笔还款。若是利率下降，你需付的利息将减少，一般期限为5、10、15、20、25年等。

只还利息贷款（Interest Only）

只还利息贷款是一种只还利息不还本金的贷款，但是银行会提出时间限制，一般是3至5年的期限，这样的贷款方式是银行提供给投资者们的一个贷款优惠。这种贷款的特点：

（1）年龄大的投资者不被批准；

（2）一般期限为3年，到期可再申请；

（3）只还利息，不还本金，年末一齐还；

（4）澳洲可以使用这种方法贷款；

（5）对于专业投资人士可以方便还款，减轻供房压力。

100%贷款

100%贷款是指银行可以全额贷款，买房不需要自己拿首期款。但是这样的贷款方式是有条件限制的。申请者必须在澳洲已有房产或固定资产。已有房产当初如果是贷款买的，那还应该已经还了50%贷款，然后拿原有房产和新房产抵押给银行，经银行评估后才能贷到。

如何选择利率种类？

关于可变利率和固定利率，固定利率一般要比可变利率高一些。如可变利率为 4.99%，那么它的固定利率就可能为5.01%，一般地说，如果比较担心将来利率会升高，贷款者就更可能会选择固定利率，选择固定利率就等于给自己的未来利率买了个保险，同时，放贷机构可能要多收取一点钱作为自己资金自由度损失的回报。

可是实际固定利率也并不是完全保险，一就是固定利率并不是在贷款年限内一直就固定下去，一般现在给出的固定利率只能最多维持5年，当这个期限结束之后，需要贷款者再去根据当时的利率和贷款机构谈判一个新的利率。

第二就是其实固定利率并不是一定“固定”的，在 settlement 之前，固定利率是可以变动的，这个变动由贷款方来定，他们往往是根据不断更新的金融信息来调整自己的固定利率，如果申请了固定利率贷款，而且希望自己能在settlement之后还享受自己看中的那个固定利率 ，那么贷款者往往还需要付出一个“锁定费用”。

因此通常固定利率往往会高一点，其次所有金融组织的可变利率都是盯紧央行的，联储银行的利率变动代表了政府对于金融市场的影响力。