悉尼地产开发札记之七 - 成本与利润,澳房汇微信公众号文章

过去几周发生的事情让人目不暇接。阿里巴巴美国上市招来骂声一片，与马云的“好事情慢慢来”形成了强烈反差。作为全球宜居城市的悉尼，不知何时招致了恐怖主义威胁，警察叔叔们草木皆兵，可怜的Burwood居民还受到了炸弹威胁的惊吓。然后是香港……在悉尼，最吸睛的要数苹果手机隆重推出 iPhone 6，全球苹果店门前排队如长龙，微信朋友圈各种晒抢先买到手机和加价转卖手机。是什么力量驱使着果粉们排开长队，拿出一副今天爷拿不到手机誓不罢休的样子？苹果的伟大之处是把手机这个非生活必需品的弹性曲线硬生生的掰直掰平了。价格不是首要问题，重要的是什么时候能把果6揽入手中。

一些楼盘的开盘和苹果手机首发有一拼，各路买家为了抢到心仪的房产，也会顶着日晒雨淋排起了长队。有时候好不容易从人群中挤出来抢了一套房子，还没回过神来这套房子买的到底值不值。Meadowbay的项目刚刚上市，承蒙各位捧场，反响还是不错。可也有人提出设想，是否可以通过降低开发成本或者降低开发商利润来降低房价，让房产更具有价格优势？我想这是好多开发商都会感觉为难的话题。

开发商到底如何决定房价？每个开发商有自己的一套定价系统及原则。但是其价格区间是由两个因素决定的。价格上限由市场能接受的价格为限，价格不能高于市场对此区域类似房产的承受能力。下限是银行要求的项目回报率，一般通过成本回报率 (Return on Cost) 来衡量，最低为15%－20%，如果低于15%，银行会认为项目盈利度过低，无抗风险能力，开发商无法获得开发贷款。因此开发商在设定房价的时候，也不是随心所欲的。

拿一套两居室80平米的公寓为例，在交通方便、离城不太远的地方，大概一户的地价为20-25万澳元，这两年的地价随房价上涨也涨了起来，土地出让方对地价的预期越来越高，铁了心要从开发商的蛋糕上咬下来一大口。在建筑成本方面，由于同时开发的项目突然增多，建筑商也不会放过涨价的机会，另外，除非土地方正平整，地下土质适宜，否则施工起来成本和风险都颇高。

如果开发商对楼盘品质有一些追求，现在一套公寓造价起码在30万澳币以上，如果再加上5%后备预算，那么建筑成本平均为31.5万。对于Meadowbay项目，澳隆为了打造精品楼盘，还特地选用了三星指纹密码门锁，德国Bosch厨具和意大利水管件，选择了施工品质有保障的承建方等，这样成本又有所提升。

但是这些投资都是为了确保买房者日后的放心和便利。就拿三星电子门锁来说，无论自住或投资，都为房主带来极大的便利。再也不用为了把钥匙落在家里而花几百大洋等着锁匠来，也不用在新旧房客交接时为了收钥匙或者换门锁而纠结。意大利的水管件，不是为了追求品牌的奢华，为的是品质的保障与放心。

每一个项目，除了节省成本，它的建筑造价，其实往往被它所处的环境定下了DNA，它需要与将来要居住在那里的潜在客户群的品味、格调相匹配，不能过高，也不能过低，这样才能做好销售。比如为了降低建筑成本，我们本可以在室内采用地毯，但考虑到住户的品位、健康和日后的清洁，我们会选木地板。其实如果不在乎建筑品质，每套公寓的造价或许可以降低3至5万澳币，但是为了坚持标准，我们宁可成本高一些，也不在品质上打折扣。

开发的成本还有几项也无法忽视，10%的消费税、s94当地政府公共建设费、融资及借款利息、推广及销售成本等。最后开发商获得的利润能维持在整体价格的15%左右是比较合理的。而且之前也说过，如果利润过低，银行会因为项目无抗风险力而拒绝提供开发贷款。

为了帮助大家更直观的理解地产开发中的成本及利润分布，我把各大块成本做成了pie型图，具体的比例根据项目特性有所不同，虽不精确但还是有一些代表性和参考价值的。