当下年轻人的疑惑:我是否该把自住房还清再考虑投资?| 澳房闲话10(平台原创)

2017年03月12日 澳洲房产大全



  主编寄语

作者Kevin YU,国内浙江大学毕业的高材生,也是澳洲房产圈内我眼中真正的投资顾问,所谓的“真正”,即不仅停留于房屋本身,区域本身,而是投资本身,这点很重要。


希望Kevin的文章能给大家带去价值。


澳房闲话10

当下年轻人的疑惑:

我是否该把自住房还清再考虑投资?

作者:Kevin Yu

微信:kevinyjj


现如今,买房子的压力早已经从60,70后的身上转移到了80,甚至是90后一代的肩上。看着如今房价一天天的高涨,许多年轻的80后,90后多多少少感觉有些“生不逢时”的遗憾,很多人抱怨这个时代的机会都被我们的上一辈抢走了:玩政治40,50后们正老当益壮,把控着全球的政治格局;搞经济呢,60,70后又大放异彩,多少企业巨头,资本巨鳄都掌握在他们这一辈人的手中。

 

最后留下我们可怜的80,90后,似乎留给我们的机会屈指可数,就连房价最便宜的时代我们也没有赶上,现如今不论在中国,还是在澳洲,高房价对于年轻人来说都越来越成为一个难以逾越的障碍。

 

好不容易,最后靠着父母给的首付,加上自己努力的工作还贷,有不少80,90后最终咬咬牙,一跺脚,也已经成功置业买房,有了自己温暖的小窝。不过,“好景不长”,如今这个时代,又有这么多人提倡要做房产投资!很多普通打工一族的年轻人不禁抱怨:你当我是开印钞厂的吗?

 

的确,对于收入还不高,资产还不富裕的年轻人来说,是先把自住房贷款还清,还是先开始做房产投资,是一个常常困扰他们的问题。今天的文章我们就来讨论一下这个有意思的话题。



1. 决定你要什么?



在开始这个话题之前,我们想先把文章的讨论范围定义得更清楚一些。首先,我们讨论的对象,是指那些有欲望,有想法要通过房产投资来给自己未来的financial方面做计划,但又不清楚自己是否应该,或者有条件这么做的80,90后朋友。


有些人说了,我也不想要什么财务自由,也不想要通过房产投资赚什么大钱啊,更不想要做一个房奴,只想要一个舒舒服服的自住房,无债一身轻最好。那么对于这样的朋友,这篇文章读到这里就可以不用继续往下看了。



2. 先还清自住房贷款的优劣



如果你还在阅读此文,那么恭喜你,说明你是一个要求上进的好青年。

 

RobertKiyosaki在他畅销全球的著名财商书籍《富爸爸穷爸爸》中明确地提出了,自住房实际上是一个“负债”的概念。由于你的自住房在你居住期间实际上不给你带来任何的收入,而由此产生的利息等支出实际上是掏空你现金流的负债,因此,在你出售你的自住房之前,实际上它给你带来的是负债效应。

 

当然,话虽如此,但是在澳洲我认为每个人还是应当在合适的时候,买入一个合适自己的自住房。因为毕竟按照澳洲的税法,自住房享有增值税豁免权,六年法则等一系列投资房不具备的巨大税务优势。


而先把自住房贷款还清再考虑投资也有一些明显的好处,比如:它能使家庭负债比例有效下降,将有足够的Equity来进行投资。

 

但与此同时,选择保守地先还清自住房再投资的策略,也有着它明显的劣势。

 

机会成本是这种策略的最大风险。我们假设一对年轻小夫妻,有50万的自住房贷款。如果他们选择每年还本金2万,并且随着工资上涨逐年慢速递增还本的幅度,那么这对夫妻至少需要15-20年之后才能还清本金。的确,他们的贷款是还清了,但是,15-20年后,他们都已步入中年,还有能力和动力来做投资吗?

 


上图是一张典型的普通澳洲人一生的财务安排,20多岁离开校园后,进入职场,买入一个自住房,慢慢升级自住房,慢慢还贷。四十年后,60岁的Ta步入退休年龄,自住房是还清了,但也再没有能力去做任何投资,靠着政府给的22000多澳币一年的退休金,度过余生。(Again,此图没有任何贬低或者不削此做法的意思,人各有志,不可强求)



3.  先做投资同时还自住房的好坏



看到这里你应该明白,如果要最终选择走房产投资的道路,那选择先将自住房完全还清再开始的做法不太可行,或者说,这么做的代价太大。那么反过来说,先做投资的好处又在哪里?

 

同样以这对小夫妻为例,假设他们的自住房在若干年后有了10万的Equity。这对小夫妻用10万做首付,购买了一个价值50万的房产。再假设该房产10年之后价值翻番,变成了100万。那么,这对小夫妻虽然在10年里没有还清自住房,但是利用投资,他们赚得了50万的利润(profit)。在除去税务等一些支出后,他们依然有相当的盈余。

 

此时这对小夫妻有两种做法。第一,把投资房出售,用profit来把自住房的贷款一次性还清。第二,继续持有投资房,或者继续投资,把资产做大。通常来说,我会比较支持第二种做法,因为第一种相当于把一个会下蛋的鸡给杀了。

 

在能力范围内,及早开始做投资,显然是一种要求更高,但对个人财富积累效果更好的做法。

 

那么这么做的风险有没有呢?答案当然也是肯定的。选择同时投资,这对小夫妻自然就面对着投资的各种风险,毕竟家庭的负债比例会相对上升,对夫妻两者的收入要求会增高,同时,投资房的增值表现预估也在这个策略中非常重要。但是,no pain,no gain。想要最终获得别人没有的结果,那就必须承担相对的风险,这是世间不变的自然法则。



4. 我该选择哪种策略



我见过很多年轻的朋友,对于投资都感兴趣,但面对已经压力重重的自住房贷款,不敢轻举妄动。我认为大家可以扪心自问几个简单的问题,来决定自己的最终投资策略。

 


 我的个人风险偏好如何?



每个人的性格不同,有些人勇于冒险,有些人顽固保守。房产投资毕竟是一个大的决策,需要家庭成员共同协商决定,适合别人家庭的策略不一定适合你,一定要选择让自己舒心的做法。



我的职业前景如何?



很多年轻人心里想着要在房产投资上有一番作为,但每每“晚上想想千条路,早上起来走老路”。想一想,根据自己的收入特点,提前还清自住房是否存在巨大的可能性?如果是收入四平八稳的打工族,没有什么“横财”收入,未来的收入增长幅度也完全可以预期,那还要等到还清自住房再开始做投资,很可能只是自己给自己的不做任何事的借口。



我的财务管理能力如何?



在房产投资上做得好的人,必定是长期在财务管理上自律自觉的人。如果是一个“财商”很高的年轻人,那我会鼓励他们去尝试同时做投资的策略,长期下来,他们会取得不错的结果。但是如果是一个对金钱管理没有概念,用钱稀里糊涂的人,哪怕是保守的先还自住房的策略都可能做不好。

 

好了,今天的文章就是这样,感谢阅读。


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