现如今，买房子的压力早已经从60,70后的身上转移到了80，甚至是90后一代的肩上。看着如今房价一天天的高涨，许多年轻的80后，90后多多少少感觉有些“生不逢时”的遗憾，很多人抱怨这个时代的机会都被我们的上一辈抢走了：玩政治40,50后们正老当益壮，把控着全球的政治格局；搞经济呢，60,70后又大放异彩，多少企业巨头，资本巨鳄都掌握在他们这一辈人的手中。

最后留下我们可怜的80，90后，似乎留给我们的机会屈指可数，就连房价最便宜的时代我们也没有赶上，现如今不论在中国，还是在澳洲，高房价对于年轻人来说都越来越成为一个难以逾越的障碍。

好不容易，最后靠着父母给的首付，加上自己努力的工作还贷，有不少80,90后最终咬咬牙，一跺脚，也已经成功置业买房，有了自己温暖的小窝。不过，“好景不长”，如今这个时代，又有这么多人提倡要做房产投资！很多普通打工一族的年轻人不禁抱怨：你当我是开印钞厂的吗？

的确，对于收入还不高，资产还不富裕的年轻人来说，是先把自住房贷款还清，还是先开始做房产投资，是一个常常困扰他们的问题。今天的文章我们就来讨论一下这个有意思的话题。

在开始这个话题之前，我们想先把文章的讨论范围定义得更清楚一些。首先，我们讨论的对象，是指那些有欲望，有想法要通过房产投资来给自己未来的financial方面做计划，但又不清楚自己是否应该，或者有条件这么做的80,90后朋友。

有些人说了，我也不想要什么财务自由，也不想要通过房产投资赚什么大钱啊，更不想要做一个房奴，只想要一个舒舒服服的自住房，无债一身轻最好。那么对于这样的朋友，这篇文章读到这里就可以不用继续往下看了。

如果你还在阅读此文，那么恭喜你，说明你是一个要求上进的好青年。

RobertKiyosaki在他畅销全球的著名财商书籍《富爸爸穷爸爸》中明确地提出了，自住房实际上是一个“负债”的概念。由于你的自住房在你居住期间实际上不给你带来任何的收入，而由此产生的利息等支出实际上是掏空你现金流的负债，因此，在你出售你的自住房之前，实际上它给你带来的是负债效应。

当然，话虽如此，但是在澳洲我认为每个人还是应当在合适的时候，买入一个合适自己的自住房。因为毕竟按照澳洲的税法，自住房享有增值税豁免权，六年法则等一系列投资房不具备的巨大税务优势。

而先把自住房贷款还清再考虑投资也有一些明显的好处，比如：它能使家庭负债比例有效下降，将有足够的Equity来进行投资。

但与此同时，选择保守地先还清自住房再投资的策略，也有着它明显的劣势。

机会成本是这种策略的最大风险。我们假设一对年轻小夫妻，有50万的自住房贷款。如果他们选择每年还本金2万，并且随着工资上涨逐年慢速递增还本的幅度，那么这对夫妻至少需要15-20年之后才能还清本金。的确，他们的贷款是还清了，但是，15-20年后，他们都已步入中年，还有能力和动力来做投资吗？

上图是一张典型的普通澳洲人一生的财务安排，20多岁离开校园后，进入职场，买入一个自住房，慢慢升级自住房，慢慢还贷。四十年后，60岁的Ta步入退休年龄，自住房是还清了，但也再没有能力去做任何投资，靠着政府给的22000多澳币一年的退休金，度过余生。（Again，此图没有任何贬低或者不削此做法的意思，人各有志，不可强求）

看到这里你应该明白，如果要最终选择走房产投资的道路，那选择先将自住房完全还清再开始的做法不太可行，或者说，这么做的代价太大。那么反过来说，先做投资的好处又在哪里？

同样以这对小夫妻为例，假设他们的自住房在若干年后有了10万的Equity。这对小夫妻用10万做首付，购买了一个价值50万的房产。再假设该房产10年之后价值翻番，变成了100万。那么，这对小夫妻虽然在10年里没有还清自住房，但是利用投资，他们赚得了50万的利润（profit）。在除去税务等一些支出后，他们依然有相当的盈余。

此时这对小夫妻有两种做法。第一，把投资房出售，用profit来把自住房的贷款一次性还清。第二，继续持有投资房，或者继续投资，把资产做大。通常来说，我会比较支持第二种做法，因为第一种相当于把一个会下蛋的鸡给杀了。

在能力范围内，及早开始做投资，显然是一种要求更高，但对个人财富积累效果更好的做法。

那么这么做的风险有没有呢？答案当然也是肯定的。选择同时投资，这对小夫妻自然就面对着投资的各种风险，毕竟家庭的负债比例会相对上升，对夫妻两者的收入要求会增高，同时，投资房的增值表现预估也在这个策略中非常重要。但是，no pain，no gain。想要最终获得别人没有的结果，那就必须承担相对的风险，这是世间不变的自然法则。

我见过很多年轻的朋友，对于投资都感兴趣，但面对已经压力重重的自住房贷款，不敢轻举妄动。我认为大家可以扪心自问几个简单的问题，来决定自己的最终投资策略。

每个人的性格不同，有些人勇于冒险，有些人顽固保守。房产投资毕竟是一个大的决策，需要家庭成员共同协商决定，适合别人家庭的策略不一定适合你，一定要选择让自己舒心的做法。

很多年轻人心里想着要在房产投资上有一番作为，但每每“晚上想想千条路，早上起来走老路”。想一想，根据自己的收入特点，提前还清自住房是否存在巨大的可能性？如果是收入四平八稳的打工族，没有什么“横财”收入，未来的收入增长幅度也完全可以预期，那还要等到还清自住房再开始做投资，很可能只是自己给自己的不做任何事的借口。

在房产投资上做得好的人，必定是长期在财务管理上自律自觉的人。如果是一个“财商”很高的年轻人，那我会鼓励他们去尝试同时做投资的策略，长期下来，他们会取得不错的结果。但是如果是一个对金钱管理没有概念，用钱稀里糊涂的人，哪怕是保守的先还自住房的策略都可能做不好。

好了，今天的文章就是这样，感谢阅读。

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