文：Angelbaby

上期《澳房汇》里，出版人James在《编者的话》里大赞汤哥在“落日条款”风暴里的漂亮一仗，我也在微大展中发文《新的分契物业法为新州发展铺平道路》详细记录了汤哥部长对分契业权的改革历程。11月2日到11月6日，是新州的“公平交易周”(Fair Trading Week)。作为负责公平交易部门的部长Victor Dominello，在本周一一大早就发布了联合媒体声明，宣布新州房地产与物业市场的几项重大改革。

11月2日，新州创新与优化规制部长Victor Dominello和多元文化部长John Ajaka联合召开新闻发布会，对近期制裁“诱饵定价”和“分契业权”改革法案进行进一步的阐释，同时表示将迅速立法，彻底解决冲击新州期房交易市场的“落日条款”事件。

10月27日已于新州上议院通过的分契业权法案包含90多项细则，主要修改的条例涉及宠物饲养、烟雾、停车、业主装修等方面。

新修改的法律条款并不完全禁止饲养宠物。在饲养宠物前，业主需要征得业主委员会许可。业主委员会将考虑有关情况，不能不合理地拒绝业主饲养宠物。

关于烟雾，新的条款规定，业主委员会可以决定禁止居民让烟雾飘散到其他人的住宅。

在停车方面，根据新法律，业主委员会可以要求当地市政府管理在公共物业的违章停车现象，比如处理将车停在残疾人专用车位或挡住出口。

新修改的法律条款对业主装修方面有了细致的规定。某些用于美化居室的小规模改动，比如安装挂钩等，并不需要经过业主委员会的批准。但是，对于大多数不会改变单元房外部或不涉及大楼结构变化的装修，仍需在业主大会上征得多数业主同意。

而任何重大的装修，比如影响建筑物防水或设计结构变化的住宅外部改建，需要至少按照单元房投票权利达到75%的业主同意，成为特别决议。

汤哥的改革核心就是，目前新州有200万人在分层楼宇中生活和工作，过时的法律必须淘汰，新的法律要适应当下需求，满足未来发展。

本月或将出台“落日条款”相关立法

“落日条款”问题在《澳房汇》已是老生常谈了。在过热的楼市下，部分开发商以落日条款为由，单方面取消销售合同再高价转售，令买家损失严重。 Victor Dominello部长表示，新州政府已经听取了市民对此的担忧并决定采取行动。“我们将保护期房消费者的权益。”Dominello部长。“如果开发商使用日落条款只是想谋取暴利并以消费者的利益为代价，那么新州政府会告诉他们，这样做只会危害他们自己。”

Victor Dominello部长将在本月将制裁滥用落日条款的新法提交至议会。新法将禁止开发商在预售房交易合同下肆意行使落日条款。如果开发商想要单方面终止合同，而购房者却不同意，开发商须将请求提交至最高法院。

Dominello部长透露，在10月14日结束的长达3周的公众咨询期间，有639人参与了调查，这其中包括不少通过看到《澳房汇》动态新闻《新州政府征集民众对“落日条款”的反馈》参与调查的受害者。有的案例中，开发商单方终止合同，再将预售房高价售给新买家，竟然发生在同一天。

新州政府还征求了地产行业内专业协会的意见。新修改的日落条款将不仅适用于法律修改之后签订的合同，也适用于那些正在生效的合同。

但是同时，汤哥也公正地表示，绝大多数开发商还是行事端正的，他们为新州的经济发展做出了巨大贡献。

会上，我们分别从开发商和受害者的角度，跟汤哥讨论了两个问题。

这几年货币市场上澳元一直在贬值，澳元对人民币从2012年的接近1:7 到现在的1:4.5。对于来自中国的开发商，几年前用人民币换成澳元支付开发成本，只收到买家交换合同时10％的定金；而现在竣工交接时，汇率跌了30%多，也就是说剩下的90%的回款再换成人民币，比起当初的开发成本，也损失了30%多。那么在此的情况下，开发商终止合同是不是也有其苦衷？有没有可能建立一种方式，来测算开发商和消费者的损失孰轻孰重？

汤哥回答说：“开发商不能因为汇率改变就单方面终止合同。楼花买卖的利润可以达到40%，如果在这个繁荣的市场，开发商还说自己赔了钱，那就真的有问题了。至于理由是不是合理，让他们去找最高法院。”

在“落日条款”的影响下，已有一些案例是法院判决开发商是因为不可抗力而未能按时竣工，因此是合法的。既然要推出新法，那么已经败诉的楼花买家有没有上诉机会？

很遗憾。没有。如果法院已经判决他们败诉，那就要遵守法院的决议。

和“诱饵定价”和“分契业权”改革类似，汤哥的政改立法风风火火，效率相当高。在“落日条款”风波后，三周民意调查，一次圆桌会议，就将这风口浪尖上的风波平息。那么是否将会在未来两周内真正成为新法，让我们拭目以待。

汤哥用词精妙，言语睿智，他说 “Sun Sets on Rogue Developers”。在此，Angelbaby且译为 “无良开发商的末日”“日落奸商”“无良开发商将如落日般消逝”，实在想不出更好的，差不多就这个意思吧。各位身怀绝技的小伙伴，一定可以将这句话翻译出更好的版本？你们可以把答案发给我，读到心动的那一句，AB有奖励！

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