文／Jay Huang

 “只要有百分之十的利润，它（资本）就会到处被人使用；有百分之二十，就会活泼起来；有百分之五十，就会引起积极的冒险；有百分之百，就会使人不顾一切法律；有百分之三百，就会使人不怕犯罪，甚至不怕绞首的危险。” －－邓宁格

2008年在美国开始爆发，随后迅速席卷全球的金融危机极大地冲击了各国经济，其所带来的破坏力堪比20世纪30年代的全球经济大萧条。直至今日，阴影都没有消散，甚至有进一步深化的苗头。

危机爆发以后 ，以美国连续三轮的量化宽松(QE)和以中国四万亿经济强刺激为代表的货币救市政策，在各国政府之间轰轰烈烈地展开，各国政府开始史无前例地疯狂启动印钞机以及削减利率来试图挑战经济规律，期望用政府这只”看得见的手”把经济从悬崖边上拉回来。这样的救市政策带来了一个好消息，同时也带来了一个坏消息。好消息是此举大大地缓冲了经济迅速下滑的速度，相比30年代的全球经济大萧条，21世纪初的这场经济危机实现了暂时的软着陆；坏消息是正常的经济周期被人为地拉长，在随后将近十年的时间内，政府发现自己已经完全陷入了货币和利率泥潭，就像吸食鸦片，只要稍微紧缩货币供应规模，市场就像突然停了鸦片的瘾君子一样，马上作出过激反应，吓得政府马上重回印钞＋减息道路。至于这段被人为拉长的经济周期何时重回正常轨道，直至目前在全球范围内尚看不到好转迹象，反而随着欧盟和日本等国开始启动负利率政策，各国在货币和利率泥潭里越陷越深。目前只有美国开始了一些小幅度的和极其谨慎的细微尝试。

在这样的大背景下，大地主以及房地产开发商成为了最大的赢家。 自2009年始各国开始开启印钞机及狂砍利息，资本疯狂涌入房地产行业追求一次千载难逢的高利润机会。全球主要国家的房地产由此掀起了一波又一波波澜壮阔的疯狂之旅。在所有发达国家中，以澳大利亚最为疯狂，理由是在主要发达国家中，澳大利亚不动产的持有成本最低，同时因为澳大利亚政府还在实行其他主要发达国家早已经禁止的负扣税政策，所以在某种程度上讲，澳大利亚政府相当于变相地欢迎和鼓励投资者来澳大利亚炒房，政府也乐于见到因为高房价而带来的一系列诸如高税收，高就业和高投资的好处。

一般人，也许把注意力都放在房产如何增值上，可是，不要忘记，每个人都有完税的义务，你的税务策略会对投资所得有直接的影响。如果你是澳大利亚本地普通投资者、海外投资者或房地产开发商，在投资房地产相关的税务方面，应该采取怎样的策略和结构方案？在接下来的几期文章里，我准备与各位探讨一下：

 给本地投资者：知道何时开始持有物业吗？  

让我们从一个小故事开始：

Kelly和Rachel 于2010年从中国到墨尔本留学，留学期间，Rachel于2011年5月以$300,000购入一套2居室Apartment，合同签订日期为5月15日，交割日为6月15日。购入Apartment之后，Rachel将其中的一间房间租给Kelly。2013年6月Kelly和Rachel顺利毕业并在墨尔本定居下来。2015年1月，Rachel看中Glen Waverley的一套3居室house并以$700,000的价格成交，合同签订日期为1月15日，交割日为2月15日，同时她把手里的2居室Apartment以$450,000的价格卖出，合同签订日期为6月15日，交割日为11月15日。同一时间，Kelly看中了Box Hill的一个在建项目，项目为3居室house，售价$700,000，首付定金$30,000，剩余房款将于交房日付清。Kelly于2015年1月15日与开发商签订了买房合同。

2016年中，Rachel经人介绍认识了一位来自于中国的神秘人物，此人提出愿意以$2,500,000的价格买下Rachel 位于Glen Waverly的3居室house, 双方决定于2016年8月15日签订购房合同。

点评：在这样一个普通案例中，就涉及到以下一连串经典税务问题，是本地投资人经常必须重视和关心的：

1. 从资本利得税角度看，Rachel何时开始持有物业以及这个日期为何如此重要？

2. 主要居所如何认定？税务上的优惠政策又如何？Rachel可以同时持有两套主要居所吗？她的海外物业在税务上如何处理？度假屋可以作为主要居所吗？

3. 买房除了房价外，还会发生哪些税费？这些税费会构成她的购房成本吗？除此之外，购房成本还能包括哪些项目？不能包括哪些项目？

4. 如何她不是马上出租给Kelly，而是居住了一段时间之后再租出去，税务处理上会有什么不同？

5. 她租给Kelly的租金需要报税吗？有哪些费用可以抵扣？哪些费用不能抵扣？著名的澳洲特有的负扣税是怎么回事？

6. 如果她在家办公，对她的主要居所的税务优惠会有哪些影响？

7. 买现房和买楼花在税务处理上有什么不同？从税务角度看，哪个更为划算？

8. 把房子卖给外国投资者和卖给本国投资者，对卖房者来说在税务上有什么区别？

9. 除了个人持有物业外，我还可以通过其他方式，比如公司或者信托来持有吗？从税务角度看，各种方式的利弊在哪里？

10. 如果房主死亡，房产如何处理？会涉及哪些税务问题？

11. 买房，租房以及未来卖房会涉及到增值税(GST)的问题吗？

12. 如果我买了一间破房，然后推倒旧房，分割土地，再自建新房，税务上会有哪些影响？

下面我们开始逐一分析以上的税务问题：

1. 从资本利得税角度看，Rachel何时开始持有物业以及这个日期为何如此重要？

按照澳大利亚所得税税法(Income Tax Assessment Act 1997)第109条第5项第2款规定，资产所有者持有资产的起始时间点为买卖双方签订合同的签订日期，而不是资产交割日期。如果没有买卖合同，则为资产所有权转让日。

在我们上面的案例中，Rachel于2011年5月15日签订了购买Apartment的合同，所以她于2011年5月15日开始持有该物业，虽然实际的物业交割日为6月15日。同样的道理，她位于Glen Waverley的house的开始持有时间为2015年1月15日而不是2月15日。

同样，在Rachel卖出Apartment的时候，她持有物业的终止日期为2015年6月15日（合同签订日）。

那么Kelly呢？Kelly买的是楼花，也就是说她签订的是预售合同，在签订合同时，开发商还没有开始造楼。买卖双方按照事先约定的价格签订合同，由买家预先支付一笔定金给卖家，以此来绑定合同，等到楼造好之后，再支付余款完成合同。澳洲税务局按照所得税税法的上述条款，认定资产持有时间依然为预售合同的签订日期，而不是最后合同的履行日期。也就是说Kelly持有物业的起始时间为2015年1月15日。

这里需要提醒一点的是预售合同必须是绑定合同。在实际情况中，或许还有一种非绑定的预售合同，也就是说买卖双方可以随时改变合同条款和合同金额甚至可以随时取消合同，比如像特斯拉Model 3的预售合同，在该种合同下，资产的持有起始时间则为合同绑定日或者资产的正式转移日。

那么为什么这个日期这么重要呢？这是因为在现行的澳洲税法下，如果资产持有者持有资产超过1年，在卖出资产时，可以享受资本利得减半征收的优惠。比如上例中，只要Rachel在2012年5月15日之后卖出她的Apartment，她就可以享受减半征收的优惠。那么Kelly呢？这时候可能有两种情况：

1. 楼房已经造好，Kelly付完余款，楼房转移至Kelly名下：只要她在2016年1月15日之后卖出楼房，依然可以享受税收优惠；

2. 2016年1月15日楼房还没有造好：如果此时Kelly卖出手中持有的购房权利，她同样可以享受税收优惠。

所以聪明的投资者需要认真计算好这个时间，以便可以享受资本利得减半征收的税收优惠。

这个时间的另外一个影响是，既然Rachel于2015年6月15日卖出Apartment，她的纳税义务发生时间则为2014-2015年度，也就是说虽然她要到2015年11月15日才能收到卖房款，但是她必须自己先掏腰包把2014-2015年度的税垫付了。

这显然对于卖房者来说是一笔很大的现金流量负担，所以税务局出台了一条比较变通的做法，在卖房者尚未收到卖房款的时候，可以暂时不申报资本利得。等收到卖房款之后，卖房者再向税务局申请更改上年度的纳税申报表并补税。理论上该笔税款是欠税，所以会有滞纳金发生，但是如果你向税务局申请减免，在一般情况下，税务局都会批准同意减免，只要你是在合理的时间内申请更改申报表并补税，目前税务局认可的合理时间为房屋交割日后一个月之内。

所以为了防止现金流量的问题，投资者也要尽量避免合同签订日和交割日发生在跨年的情况。 

（下期待续）

Jay Huang, 注册会计师，澳大利亚纳税人协会(Taxpayers Australia)税务分析师。曾在荷兰、中国、香港、加拿大、澳洲四大会计师事务所、律师事务所和上市公司做税务筹划和并购交易。

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