本刊第128期的专题《物业市场最新数据及动态》介绍了2014/2015财年澳洲首府城市物业价格的最新数据，该些数据显示物业市场增长强劲，全澳在过去的一年中几乎升了10%！此一番增涨在历史记录中绝对是罕见的。

但是，8个首府的情况却有很大的不同：悉尼在时隔十余年后，再次领跑；墨市紧随其后；其它城市大多乏善可陈，阿得雷德和布里斯班不痛不痒的略有上升；堪培拉、达尔文、佩斯及霍巴特基本蹒跚不前。

有研究机构对市场做出了未来三年的预测，报告说市场从现在开始将逐步放缓，继续缓升年余后，至2016年会步入调整期，即淡市。七月初《悉尼晨锋报》有一篇文章“悉尼租金5年来最大攀升”（Biggest jump in Sydney rents in five years: Domain Group），升了多少呢，年比增3.9%。还不知道是否扣除通胀指数后的调整数据是多少，反观物业价格飙升16%，差出了好几条街啊！

本文就介绍一下物业租赁市场的最新数据并加以简略的评论。

07/08年业主完胜储银

租赁与物业价格有着密不可分的关系，是市场上人所共知的，特别是投资者更在意租赁价格的变动情况。

租金和物业价格两者有紧密的互动关系，但既不成正比也不是反比，而是依当时市场的变化而变化。即使知道租金和物业价格的最佳比例关系，但仍然无法对市场做出准确判断，就是因为市场是动态的，是活跃的，不是简单记住了几个数据就可以“专家”了。

发生在澳洲最具戏剧性的租金增长发生在07/08年。

2007年初，悉尼的物业市场从2000年飙升至2003年年底，为遏制房价增长过速，新州卜卡政府自2004年5月引人业主税（Vendor Tax）迫使旺市走向和缓。当然，市场由热变冷并不只因为单一的因素，只能称之为标志性因素。但是，的确是从那时开始，悉尼物业市场走弱。

经过三年左右的调整和吸收期，悉尼物业市场从2007年年初开始新一轮攀升，半年之内就飙升了8%！澳储银感到物业升值压力太大，于是从2007年6月份开始加息，从当时的6.25%连续上调，至2008年3月份时整整上调了100个基本点，达7.25%！

意想不到2007年底，由美国花旗银行引爆的全球金融海啸袭来。最开始是纯粹的金融危机（Financial Crisis，亦称：次贷危机和信用危机），是由资产证券化、虚假信息、过量信贷、信用衍生产品等数种金融操作手段临界破灭而引发。至2008年9月终于失控，导致多间金融机构和银行倒闭，进一步扩大为全球的经济衰退。

面对突如其来的危机，各国都不知道如何应对，大多采取最实用主义的堵住漏洞为第一的做法。

不能不说，澳储银在应对危机方面相当的迟钝，其7.25%的高现金利率竟一直维持到2008年的8月。

业主们承受着前所未有的经济压力，终于不知道从何处从何时开始，业主们向租客们开刀了！加租！加租！！是年，很多地区都录得两位数的增长！

悉尼物业市场此前的淡市造成严重供不应求，可供租赁物业的空置率迅速跌至1%以下。租客们突然发现以前还可以讨价还价的情况，变成跟拍卖一样，要与几十位其他的租客竞争才能租到一隅蜗居。

储银也终于明白过来，从2008年9月开始减息，8个月内竟下调利率425个基本点，至3%！又一次前所未有。

其实不仅是业主获得有史以来的最高幅度的租金增长，而且零售银行也从该次金融危机中逐步摆脱储银的约束，自定利率，自行增减，保住银行的盈余第一。

在这场租金PK高息的战斗中，业主完胜储银，银行完胜所有的人！

全澳最新租金变动情况

据Domain Group发布的年度数据，澳洲的物业租赁市场在过去的财年中表现很不一样，有升有跌。

该表格显示出了澳洲租赁市场南辕北辙的极大反差。独立屋租金，霍巴特涨了6.5%，达尔文跌了-7.7%。

反差大，说明里面有故事。达尔文数年前继西澳和昆州之后，也发现有大量的资源可开发，如同当年的“淘金潮”一样，公司进驻抢地盘，劳工冲过去找高薪工作……很自然推高房价和租金。但是，暴涨、暴升是需要前提的，那就是有人买资源，不管是天然气还是矿产……

当下的“暴跌”恰恰反映了经济形势的退潮状况。

反观堪培拉的情况一直很稳定，因为它主要靠政府工作人员和大学、研究机构从业人员的支撑。无论是房价还是租金，很少大幅起落，凸显其市场特性。

悉尼各物业大区租赁市场数据

首先看独立屋的数据：

公寓房的数据：

从以上两个表格中，可以读出悉尼独立屋以租金多少可以大致划分成三类：

• 高租金区：每周租金$900以上，有下北岸区、北部海滨区和市区/东区；

• 中价位区：每周租金从$500至$700上下，有上北岸区、西北区、内西区、坎特伯雷/宾士镇区和南区；

• 低价位区：每周租金在$400至$500之间，有西区和西南区。

  其中，最高的每周$980与最低的$450差了一倍还多。过去5年增长幅度的差距有9%左右。

公寓房按租金多少可分为：

• 高租金区：每周租金在$500以上，有下北岸区、北部海滨区、上北岸区、西北区、市区/东区和内西区；

• 中价位区：每周租金在$400至$500之间，有西区、和南区；

• 低价位区：每周租金从$300至$400之间，有西南区和坎特伯雷/宾士镇区。

  
  

最高租金每周$600与最低租金$342的差为1.75:1，5年期的增长幅度差仅为5%不到。感兴趣的读者可以将每个区的独立屋租金与公寓房租金相比，再将该区独立屋中位价与公寓房中位价做一比较，会发现独立屋与公寓房租金的比例远比价格的比例为小。

这个不同的比例显示出公寓房更适于用做投资，投入少（价格）、现金回报高（租金）；独立屋适合有实力的买家，土地的长期增长是非常可观的，唯一要做的就是“守住”。

业内人士评论

就租金的现状，业内人士发表自己的见解。Ray White的经纪Jimmy Fish说，他对于城区租金的上涨没有丝毫的奇怪，“我刚刚接手一套位于Surry Hills的两室排屋，广告打出去没两天就有10组人来看房并表示了强烈的兴趣！”

“这10组看房人中大多数是年轻人，他们都是潜在的首置者，但被目前的价格排斥在外；还有些是想分租的年轻人。”

Fish先生所说的情况，显示出租赁者中有相当一个群体是买房的后备军，只不过因为物业价格过高，令他们无法立即掏出一大笔银子来购买。于是，退而求其次，租房！并通过分租等方式积攒首期费用。

Domain Group的高级经济师，Andrew Wilson博士先生称，在悉尼大多数区域，公寓房的周租金稳守$500关口，并持续性的向上试探。

“租金的上涨，对准备置业者来说无疑是雪上加霜。他们一方面要每周存下约$400的首付款，而在这段等候期，还要支付额外增加的房租。”

Wilson博士引用澳洲统计局公布的4月份数据，该月首置者的房屋贷款额只占总额的6.5%。新移民和自然人口增长同样在推高租金。

“我们曾经认为，大量的投资者入市，应该会弥补市场的供应量，但是新房的总量仍然不敷需求。”他说。

新南威尔士大学的教授Bill Randolph是该大学城市未来研究中心主任，他说，租金的上涨令人“困惑”（disconcerting）。

“（近来）新房供应量大增，按道理讲，租金应该有所缓和才对，但却适得其反。”

圣乔治银行的高级经济师Kans Kunnen称，吸引物业投资者最重要的一点就是租金的上涨。他说：“为了应对不断攀升的房价，投资者很自然地提高租金。”

Wilson博士说：“（租金上涨）数据会促使更多的投资者进入悉尼（物业）市场，--而且，从近期来看，此一浪潮没有丝毫减退的迹象。”

投资者的双重收益

物业投资者享受着双重收益，物业增值及租金回报，派生的收益还有诸如负扣税等。如果是海外买家，还有货币汇率的炒作可能及分散投资的好处。

从最近几年物业市场的数据看，资本增值，即物业本身价值的增长高于租金的增长。如，悉尼在上个财年物业自身的增值高达16.2%！但其租金的增长仅得3.9%，还是最近5年来的高值。悉尼物业过往3年的增值近45%，而租金则为10%左右。

但是必须要注意的是，近年来新建房量大增，特别是悉尼和墨尔本的市中心地区，公寓大厦如雨后春笋，平地拔起。投资者热捧该些区域的新楼盘。大量的空置房同时上市，将会对租赁市场形成冲击，租金价格将会下跌，相对于购置价格，回报率降低。

即使想抛出的话，也因陆续建成的新房而卖不出理想价钱。这些并非杞人忧天的谈论，因为买家必须要了解市场。请参阅Domain中文版第121期的专题《物业投资者须知：市场有热亦有冷》。

（资料来源：Domain Group）

以上各表均为截至2015年6月30日的数据

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