市场热门话题之一：海外买家推高房价？

近来，澳洲联邦政府在国会会议期间，执政和在野两党就房地产问题展开了激辩。主要的议题有：海外买家、物业的可负担性、负扣税等。该些议题实际上可以简单的分成两类：政府的房地产政策和市场现状。不过，这两者又是相互关联，相互影响的。如，对海外买家的政策和负扣税政策都极大的影响着市场。

了解和分析一下政客们在议会中口沫横飞的内容绝非闲来无事，因为他们所谈论的都是很热门的话题，特别是有关政策方面的讨论，很可能会根据目前的市场动态制定或修订相关政策，而政策的任何更改都会极大的影响市场。

笔者将就这些话题提出看法和评论与读者分享。

海外买家躺枪

“躺枪”是近来在网络上非常流行的用词。其意指：无缘无故的遭到了攻击（主要是口头上的）；如同交战中，身体已经放的很低了（即：目标很小），居然还被击中。其来源也颇有意思，原句是“躺着也中枪！”。意味着受到无端的指责而比较无奈的状况。使用这句台词的有周星驰主演的《逃学威龙》、刘恺威主演的《千山暮雪》，及《啦啦啦德玛西亚》等影片。

在最近有关房地产，特别是物业价格在近3年飙升（严格些讲，“飙升”只发生在悉尼和墨尔本，其它首府根本没有飙，有的甚至下滑）的话题，媒体也好，政客也好，纷纷开火，均归罪于海外买家。而中国买家首当其冲。

最新出笼的瑞士信贷（Credit Suisse）报告指，中国买家是澳洲住房价格的重要推动者。2013至2014财年间，悉尼23%的新房墨市20%的新房被中国买家买走！“如果中国买家拿下四分之一的新房，这就是我们看到悉尼和墨市房价增幅超越收入增幅的原因！”该份报告还称，至2020年，中国买家投入澳洲买房的总金额将达600亿？比现在翻了一番！

还有更骇人听闻的报道，竟称：海外买家买下了澳洲整个区，整个市镇的物业！并暗示，主要是中国大陆人干的！

有争论的时候，总会说“让事实说话”。可是，什么是事实，什么是真相，站在不同的立场和角度，说出来的肯定不一样。

海外买家近10年的投资澳洲物业统计数据

在探讨经济问题时，那就是“让数据说话”。好在数据没什么立场，最多是有水分。所以，前提是，被引用的数据是不含水分，或含水量较少。

国家机构的数据被称为“官方数据”，且具有权威性，可以认为水分较少。

所以，请读者首先看海外投资的官方数据。

说明：

1. *这里的“总金额”指海外买家投资澳洲各行业的总额，单位为10亿澳元（Billion）。

2. ** 该数据为海外投资者购买澳洲各类物业的总额。

3. *** 在投入澳洲房地产中购买民居物业的额度。

4. **** “投资额”指排名第一海外买家对澳洲的总投资额，其中包括对民居物业的投资。

(数据来源：Foreign Investment Review Board Annual Report）

数据解读：

• * 从2004至2014财政年度，10年间海外投资投入到澳洲的总额为$1,525 billion；平均每年$152.5 billion；

• * 同期，投资在房地产业（包括商业物业和民用住宅物业）上的共$374.7 billion；平均每年$37.47 billion；占年平均投资总额的24.5%；

• * 同期，投资在民居物业的资金为$170.19 bllion；占投入房地产总额的45.4%；占海外投资总额的11.1%；平均每年为$17.0 billion。

在过往10年的财政年度间：

• * 海外投资额最高的是07/08财政年度，为$191.9 billion；最低是05/06财年，为$85.8 billion;

• * 海外投资者投入澳洲房地产额度最高的是13/14年度，为$74.6billion；最低是05/06财年，为$16.2 billion

• * 海外投资者投入澳洲民用住宅物业最高的是13/14年度，为$34.7billion；最低是09/10财年，为$7.39billion。

以上数据表明，海外对澳洲的投资是一个常态，除了个别年度因为诸如金融海啸等国际经济形势的变化有较大的起伏，稳定时期的变动也会有200或300亿澳元的调整。海外资金注入澳洲民用住宅市场也是同样的状况。

海外买家对澳洲房价的推力有多大

以上数据已经清楚表明了海外买家的能量，过往10年，他们每年平均投入到民用住宅市场上为$17 billion。如果以年度衡量，呈锯齿状，今年多些，明年少些；多了不会大幅推升市场价格，少了也不会拖累市场。奇怪的是，为什么在价格下跌时，没有人抱怨海外投资者呢？！

那么澳洲的物业市场有多大？不久前有个数据说，每年的物业销售额为2,200亿澳元。海外买家占澳洲市场的比值为7.7%，即不到十分之一。以不到10%的投入致使整个市场大幅度上升？这个账还真不好算，至少笔者的功力不够。

但是，为什么给人的感觉海外买家似乎在吞噬着澳洲的物业市场呢？那是因为，虽然进入澳洲的海外买家总投资额无力对整个物业市场有所推动，但是，需要指出的是，海外买家的目标大多集中在少数几个首府，而且还是该首府中的某几个区，如此一来，海外买家那百多亿集中砸在少数地区，结果就很不一样了。

有报道称，海外物业买家资金总额的55%进入了悉尼市场，其次是墨市，而其它首府几乎没从中分到一点点儿羹。这就是为什么这两个城市对海外投资感受最深。

即使是这样，海外买家的资金投入到悉尼和墨市两大首府中的几个区，致使该两市的物业价格大升，应该说没有可信的数据和计算公式支持。

如果说，海外买家的目标集中在两大首府的某些区域，推高了该些地区的新公寓房售价。这个说法应该比较客观。

其实，地方物业经纪是最了解市场行情的。他们很坦率地说，最近这两年，换房者特别活跃，是他们在推动市场价格。

这个说法是相当可信的。因为，换房者中有很多是“战后婴儿潮”一代。他们早期的投资如今都有了很好的回报，子女也基本离开。近10年来，他们陆续退休，卖掉大独立屋，买个现代舒适的公寓房安度晚年。关键的是，他们绝大多数都“不差钱！”

还有一部分人是小屋换大房。该些人士大多三、四十岁，他们工作稳定，收入不俗，且多已购置了物业，如今，孩子长大，或有两、三个孩子，空间不敷使用，于是卖掉小屋换购大房，或将小屋出租，作为抵押再购置一所大宅。

这些买家的流动是近五、六年物业市场的一大特色，也是促使市场活跃的动因。

中国对澳洲近10年投资额及排名

这两年，政客和媒体几乎毫无二致的都将枪口对准了中国大陆买家，各种指责不绝于耳。

事实究竟如何，还是请先看数据：

这个排名表清楚显示，也就是13/14财政年度，大陆买家才名列首位，此前大多排在第三，甚至更落后至11、12位！

过往10年，澳洲最大的海外投资者是美国，而不是中国。而且，即使是13/14财年的数据，也是大陆投资者投入澳洲的总额，并非将277亿全砸在了民用住宅上。

换个角度讲，澳洲的物业总是有一个百分比被海外买家购置，不是被美国买家买走，就是瑞士、英国，或是中国。那么，被谁买走真的是件很严重的事儿吗？从媒体和政客近两年的表现来看，似乎还真就是件事儿了。

美国人大量购置澳洲物业几十年了，没见媒体有啥报道，也没看到政客口沫横飞的。中国大陆的人来买，咋就不行了呢？！

歧视、酸葡萄……不知道……

为什么大陆买家首当其冲

为什么大陆买家倍受关注？还真是个很有趣的议题，可惜，没人进行比较深入的研究。前面谈到了“躺枪”，但是自财长在国会这么个隆重的场合公开披露华人巨富许先生涉嫌违规购置悉尼物业，并要求其在90天内出售该物业。把大陆人来澳买房的话题更提高了一个层次：国会级别！

很可惜，许先生不是“躺枪”，而的确是个靶子。也就是说，违规了！财长没冤枉他。与此同时，还有另外195名海外买家涉嫌违规被调查，据说相当一个比例是大陆同志！

大陆人在海外的名声真心不怎么高大上。“有钱就任性！”的暴发户嘴脸被大陆媒体肆意渲染和推崇，并在国外发扬光大。殊不知，在很多情况下，很多地方，有钱也请不要任性。

北京人有句俗话：“有钱，有钱去买前门楼子啊！” 这话说的俏皮，“钱” “前”谐音，更讽刺的是，真的有钱也不可能买下前门楼子。如果，把这句话挪到澳洲使用，可以改成：“有钱，有钱去买歌剧院啊！”几年前，还真有好事者给歌剧院估价，市值10个亿！但是可以断定，谁也没可能买下歌剧院，哪怕你愿意掏20亿，30亿！

部分，应该说一小部分，大陆买家在澳洲楼市的种种表现很让人汗颜，令人遗憾！

海外买家主要支持着全新物业，该些投资房在相当程度上缓解了租赁市场的压力。

海外买家对澳洲房地产的意义

当媒体和政客们对海外投资者购买澳洲物业发表种种片面言论时，是否应该问一下：澳洲也向海外投资吗？回答是肯定的！

其实，这个问题很清楚。国外的资金流入澳洲，澳洲的资金投到国外，这种相互的流动是非常正常的世界贸易行为。

至于资金投入到哪个行业，则取决于当时该行业的状况。如数年前，澳洲矿业和油气资源倍受青睐，请看07-09财年的海外资金流入总额就是证明。时过境迁，由于中国的经济软着陆，市场放缓，全球也未从慢性危机中走出，资源业不吃香了，海外投资总额立减。同样，澳洲的金融系统很早就大力开发中国市场，肯定不是为了去当雷锋！

对海外买家投资澳洲物业这个问题的“过分”讨论，而不是去解决澳洲物业供不应求这一根本问题，多少有些龌龊。

由于海外买家主要支持着全新的物业，对澳洲房地产业来讲是至关重要的，而且，该些投资房在相当程度上缓解了租赁市场的压力。

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