2017年5月13日 星期六 天气：晴

上周四五去了趟墨尔本，墨尔本的街道上，那平坦的道路，那橡树及红黄绿的落叶，那优哉游哉的电车，豪宅区的房子仿佛像是和你保持着距离，端着的小样，让人很想给他一巴掌，小墨仿佛又被悄悄地加上了几个粉。

（13号摄于墨尔本）

周六早上，走在去看房子的路上，悉尼还是那拥堵不堪的交通，车行驶在被砍了无数次以至颠簸不平的路面，坐在驾驶舱内的我，心也跟着扑通扑通的，我不断思考着悉尼究竟比墨尔本强在哪的问题... ...

如果登陆澳洲之初，让我再做一次选择，我会怎么选？

我当然还是会选悉尼呀！！！哈哈哈。

悉尼道路再破，人气也还是旺，你光拿眼睛判断一个城市是不够的，悉尼街上，耳边上海大娘清脆的“侬高高青桑好伐”让我觉得没有距离，悉尼15公里之内的区，街上起码能看到人，悉尼开起车时不时会路过一座横跨某海或某河的桥，水的清新之味道，飘过你的鼻翼，会唤起你的浪漫，悉尼那顶级豪宅类物业，临水而建，依山傍海，比墨尔本价格高出不知道几倍，说明全世界范围内的顶级富人都首选悉尼。

于是，之前几个被加在墨尔本上的粉取关后，又加回到了悉尼。

今天要说的2个区，都是位于悉尼北偏西大区Ryde council的范围，一个是Gladesville，近几年慢慢被人熟知的一个意大利人区，另一个是大区内靠水的一个小半岛Putney。

进入今天的看房日记，首先奉上视频版！

Gladesville

Gladesville距离市中心不到10公里，是我个人比较喜欢的一个区。低密度，中等价位，区域内人口年龄中等，交通便利。

这是一个意大利人比较多的区，区域随着近几年公寓类项目的增多而慢慢被大家所熟知，这个区域过去的公寓涨幅还是很不错的。这里多数项目都不是面对中国人而售，中国人卖的房，都是命题作文，作文题目是这个区域好，其他的基本靠忽悠。Gladesville也曾这样被介绍过，但有人不买你账啊，谁叫你没火车站的。

可是有些人并不知道，北偏西主路Victoria Road将此区一分为二，一条快速公交路下去，不到半小时就能到CBD。

区域内2所公立小学，Gladesville和Boronia Park Public也是排名前100名，绝对不错的成绩。

区域内的购物中心叫Gladesville Shopping Village，有点下北Neutral Bay的意思，不大，体现的多是自住区的感觉，周末也是有条不紊，主街上装点的几家意大利人开的咖啡点，Pizza店，多很正宗，总之，是一个不那么喧闹，又很热闹，特别适合自住的区域。

宏观市场

目前市场一瞥

独立屋市场：

独立屋中位价180万澳币，这个价位和悉尼上北很多区域以及如Epping等为代表的区域是一个量级的，还好知道的人没那么多，就怕你更高。

这周我看了3套物业，选取两套，作为点评。

大悟看房 I

布局：5房2.5卫2车位

占地：750平

上次售出时间：2013年

当时价位：155.5万澳币

建议价：220-235万澳币

拍卖是/否：是

说实话，这套房子不是华人会喜欢的物业，看起来也不那么出彩，而且朝向不是很好，屋内稍微有些阴暗，但价位在合理范围之内。

Gladesville区域内的旧房子，有点像内西的Croydon，但改建的房子也很多，有些的确很漂亮，别忘了，Gladesville是靠水的区，只是不多罢了，最贵的也是有700万+的，表低估。

Putney

Putney是Ryde大区的一个小半岛。如果不是很多年前一家开发商叫Frasers在此有个项目，叫Putney Hill，很多人不会知道这里。

说到这，我得说点别的了。对开发商说，Fraser作为之前新加坡背景的开发商，在几年前收购了澳洲老牌开发商Australand，连同Australand当时在做的西南和南部两大公寓类社区型项目，Clemton Park Village（CPV）和Discovery Point(DP)一起收购。这两大项目都将于今年全部发展完毕。

从质量上来讲，Frasers和之前同样项目中，Australand做的房子相比，差了很多，之前Australand做的CPV的olive, lime等楼，质量都可以，但之后frsers接手后的Garden，aspect等，已经有些掉粉了，同样地，在dp, 前期australand做的Verge, vine, arc等，质量也是上乘，后来的summit又开始掉粉。之前别人问我Frasers如何，我说你知道CBD的Lumiere么？质量超棒，是值得收藏的好房子，by非常好的开发商，现在我只会呵呵。

路过Putney Hill这个项目，看着那一幢幢毫无生命力的公寓楼，连设计都懒得做了，何况质量乎？

现在frasers的这个项目开始售最后一期了，问我的投资人，我全部否掉。第一，已经是社区型项目末期了，价格高，投资没啥意思，第二，质量越来越差，不再推荐。

说回到区域，Putney商业不够发达，有一个IGA，主街零星有几个咖啡店，区域的公立学校不算出彩，但是一个距离水不远的小型区域，房价并不便宜。

宏观市场

目前市场一瞥

独立屋市场：

独立屋中位价180万澳币，有些新改建的房子卖得也很贵。

大悟看房 II

布局：4房2.5卫2车位

占地：670平

上次售出时间：2006年

当时价位：80.5万澳币

建议价：290万澳币

拍卖是/否：是

房子是屋主自己找人翻盖的，从家里物品的摆放，能看出来，房主是十分热爱生活的人，很多小物件的选择都十分有品位，且不是卖家中介做的staging。房子的户型设计也很棒。

这套物业大概在2008年左右开始翻盖，距今已经快10年了，但是依然很新，成色十足。

这套物业的起拍价290万澳币，有点溢价，但是这样卖相的物业，很少没有溢价的。来看的华人有一些，西人也有。

Putney的公校学区一般，如果在意这一点，可以考虑就近的私校。

大悟总结 

今天的这两个区域，都不是投资大热区域，这和进入这里的开发项目不多有很大关系，其实大型投资行为对于一个区域，尤其是那种不可变因素较多的区域，比如距离市区的距离，交通便利度，当地人的认知度等有很大的促进作用。

这两个区域，是我个人觉得性价比较高的区域，因为有些华人“钱多人傻不听劝”的缘故，尤其是国内买家，他们绝对不会选择这里，这也挺好。乌央乌央一群人买进去的现象比区域不够好的影响还要严重。

去了墨尔本，和当地墨尔本的朋友聊，墨尔本当地的华人卖房中介最近死了一大片，墨尔本CBD，西人嘴中的fxxx，... ...我也喷了太多，这次就先到这。

我用一个问题结束今天的看房日记，悉尼Paddington的这套排屋占地127平，不带车位，如果现在120万卖，你会买么？拿着照片问问你身边的人，我保证10个人里，9个不会。

这就是如今幼稚无比的悉尼房产投资行业。

本期大悟看房日记就是这样，感谢阅读！

注：108 underwood st, Paddington NSW2021 上周六卖出，你们自己查价格吧。