文 / James Tong

坐在飞机上准备降落澳洲时，有一点是中国来的新移民会感叹的：澳洲的地真多，开发的潜能真大。住下一段时间，就会有另一点想不明白的：为什么澳洲人民普遍都不太欢迎开发房地产呢？ 

在中国，做个五千套的小区开发，走程序三个月也就能批下来了；在澳洲，无论建一个自家的别墅，还是开发几百套的公㝢大楼，做个报建DA，花一年半载是不奇怪的事。开发项目常会遇到邻居、社区的反对，有时甚至会因“民愤极大”，最后被禁止开发，这使得环境法庭的律师生意格外兴隆。前几年，就曾有市政府因打官司太多，欠债破产而被州政府接管的。

可以说，由于资源开发带来富足的国民生活，总体而言澳洲人对现状是比较满意的，并没有强烈的发展诉求。很多人宁愿在现政下抱怨，也不爱开发折腾，这种先天特性又因为政治选举制度的设计，传递到市政府的规划管理中，这就造成市政府的审批效率非常低，令房屋开发量严重滞后于人口发展，于是一边是民众保持抱怨，一边是房价越涨越高。

在自由党上台执政后，他们对这一发展危机是清楚的。因为未来三十年，我们的人口要增加一倍，而基本上都会集中到悉尼、墨尔本这几个大都市来。所以大开基建，把未来的人口安置好是必须未雨绸缪的事。他们对任何有可能打击投资和供应的措施，都是不太愿意动刀的，比如饱受争议的负扣税制度。本周一，联邦财长莫里森更宣布，要在全澳洲各级政府清理各种拖延房地产开发的不良制度和规划条例。可预见的是，更大的供应量将在政府的助力下推出。

与此同时，另一项任务也显得格外重要：如何把吃瓜群众动员起来，减少阻力，让发展顺利走上快车道呢？最近我们的总理夫人露西.谭保Lucy Turnbull就接下了一个艰巨任务，因为她目前是大悉尼建设委员会的专员，一个比州规划部长更需要想像力的角色，专门去描绘大悉尼的美好未来，并且协调各地市政府及民众支持州政府的重大基建计划。

上周，她借助每日电讯报的支持，推出了一个庞大的路演计划：在布拉菲尔德宣讲会Bradfield Oration上展示了把悉尼一分为三的设计蓝图。John Bradfield是著名的悉尼大桥以及内城区铁路网的设计师。在1930年，他就把我们的大桥设计成十车道，这绝对是“为未来而设计”的典范，悉尼人正是因为他的前瞻，才拥有世界宜居城市的生活。在这样的“畅想会”宣布大计是非常有指导意义的。 

图片来源：The Daily Telegraph

为什么悉尼要分成“东城－现在市区和东区”、“中城－奥运村至巴拉玛打区”及“西区－新机场区”三个城市呢？这是因为悉尼也快成为“首堵”了。

根据政府的统计数字：悉尼的上班族有73.2%会使用公共交通工具，其中每天花在上下班路上超过90分钟的占了90%，这无疑造成劳动力资源的巨大浪费，当然也降低了大家享受天伦之乐的幸福感。若是按现在的城市结构扩展下去，是完全不现实的。如果以多中心来规划，分成三个各自配置齐全的大市区，就能基本上让大家把上班距离控制在30分钟车程以下。又因为分区自然就能分流，路况也会大幅改善。

在未来5年，州政府会搬到巴拉玛打，把那儿打造成投资超过100亿的真正的悉尼中心，一条长20公里的轻铁将连通奥运村，高层住宅将让原来利用率不高的奥运村变成一个人口密集的娱乐、商业生活区；以新机场为卖点的大西区，将会拥有南北两个大生活区，容纳新增的160万人口。这样的话就可与原来的市区一起形成三大中心。

在过去五年，州政府以西北铁路的建设成功打造了西北商业走廊，让远至Rouse Hill的房产地价也翻倍。接下来热点的改变，也将会产生更多的“旺地”，用谭保夫人的话说: “将会改变悉尼的游戏规则”...could be a game changer for Sydney。也就是说，我们是时候重新审视，哪儿是最新的投资热点了。