市场热门话题之二：政府应如何帮助首置者？
近来，澳洲联邦政府在国会会议期间，执政和在野两党就房地产问题展开了激辩。主要的议题有：海外买家、物业的可负担性、负扣税等。该些议题实际上可以简单的分成两类：政府的房地产政策和市场现状。不过，这两者又是相互关联，相互影响的。如，对海外买家的政策和负扣税政策都极大的影响着市场。
了解和分析一下政客们在议会中口沫横飞的内容绝非闲来无事，因为他们所谈论的都是很热门的话题，特别是有关政策方面的讨论，很可能会根据目前的市场动态制定或修订相关政策，而政策的任何更改都会极大的影响市场。
笔者就这些话题综合各方面的看法和评论与读者分享。
当下，投资者“挤走”自住者
数据显示，2015年4月，投资者购房贷款为$13.5billion，占到购房贷款总额的51.6%；自住买家的贷款额为12.6billion，占48.4%。而最新记录则是，投资者的贷款额继续攀升至55%！
在上个世纪90年代初，自住买家的贷款额曾高达84%，投资者仅为15%。
当然，投资者和自住买家在市场上一直进行着拔河比赛。自住买家实际上包括财力雄厚的新移民、尚未购屋的“富二代”等，但政府所强调的首置者，则特指那些希望买到自住房，经济上又比较拮据的年轻人。
指责政府不帮助财力薄弱的首置者是没有道理的。最近二十余年，无论是工党还是两党联盟都为首置者提供了各种各样的经济上的支持，如：
首置津贴
首付优惠账户
印花税减免
买新房津贴
政府的津贴政策只能为符合当时条件的部分首置者提供帮助，当实施津贴补助时，首置买家风起云涌，全都冲出来了；当津贴补助结束，又急流勇退，霎时不见踪影。这些情况只要核查当年的数据就会一目了然。
首置者一代一代不断涌现，津贴政策却不可能永远执行，因为任何一笔钱的支出都要有相应的收入来抵消。从另一个角度讲，政府的额外资金投入，只能更加刺激房价上升。
出于不同时期的不同需要，政府在实际上既帮助了首置者，也向投资者提供了优惠政策，如：负扣税。最近有相当多的评论即针对“负扣税”这一政策，称其只对高收入的投资者有利，使他们将自住买家一点点挤出市场。
除了负扣税，上个世纪90年代末，霍华德政府宣布对资本增值实行优惠政策，投资者买家的贷款暴涨至33%。
投资买家和自住买家（包括首置者）在市场上是互补关系，并非对立的两派。如果非要硬性将买家分成“投资者”和“自住者”两部分，那么他们之间在市场上此长彼消的状态一直存在，当市场对某一方比较有利时，他们就占有了较高的份额。如果市场不利时，他们就暂避其锋，是非常自然的事儿。外力不过是在推波助澜罢了。
有鉴于近三年物业市场价格飙升，联邦政府和州政府在做预算时，对首置者的帮助完全销声匿迹了。首置者感觉受被政府抛弃了，借助各种渠道表达不满。在弱者永远有理的信条下，政府备受攻击。
可是，换位思考一下，当政容易吗？！
政客们的高见
政客们在各种场合表达了他们对首置者的同情和关心。总理Tony Abbott先生近期在国会讲话中论及物业市场，他说，希望房价能持续稳定的上涨，同时，可负担性要强（即可负担的起）。
财长Joe Hockey先生谈到物业市场时，则表示，不能说当下的物业价格过高，如果过高的话，“那就应该没有人去买啦！”（“no one would be buying it！”）。他希望首置者能“有份高收入的工作”，这样就可以实现买屋的澳洲梦了。
不知道读者看了这两位政客的高见有何想法？
总理希望房价稳定增长，老百姓还买得起。这个愿望是多么的崇高和伟大啊，哪个方面都照顾到了，就是让市场有些为难了。
财长讲话的逻辑性则异常缜密，谁说房价高啦？真要是高了，肯定就没人买了！既然现在仍有那么多人买，那么可负担性就应该OK。而且，财长还给首置者提出了非常具体的建议，“找个高收入工作！”有谁不想找个高收入的工作呢？最好还不累的工作。主意是不错，可惜，“财长”的职位太少……有点儿像“王子”和“灰姑娘”的比例！
政客们的话虽然说的很好听，但首置者在实际上已经被政府“暂时”遗忘了！
这种以金钱直接刺激市场的政策在实施了几次之后，效果并不理想。反而引发若干问题：
首置者在津贴实施期间大量入市，补助结束即退出。在外力资金的刺激下，有些在财务上并未准备充分的首置者购买了物业，造成后力不继的情况时有发生。且，这种政策刺激入市，破坏了原生态的入市节奏，形成一波一波的置业浪潮，破坏了市场的自然规律和稳定性。
由于有政府的资金和税务优惠，使部分首置买家突然在财务上优于其他群体，该部分买家的竞争力加强了，势必推动价格上涨。但在优惠政策结束后，房价下跌，致使市场一会儿压力倍增，一会儿骤然降压，处于不断的波动状态。
近二十几年来，数次以行政手段刺激市场，结果并不理想。这里提出了一个值得深思的问题，即：政府如何帮助首置者？？？
财长Joe Hockey先生谈到物业市场时表示，如果说当下的物业价格过高的话，“那就应该没有人去买啦！”
解救首置者亦是解救市场
除了在资金上帮助或不妨说刺激首置业者，还有其它的办法吗？回答是肯定的。
1. 考虑远郊区
假如纯粹从价格上考虑的话，首置者的价格承受力在60万以下，那么悉尼稍远些的郊区还是有很多选择的。
注意，该些地区不仅价格比热门区域低很多，且年度增长惊人。如果退回一年的话，很多地方的中位价不过才40几万，比悉尼独立屋超过百万的中位价，便宜一半还多。
即使作为投资，每年20%的增长也是相当不错的！还要考虑到投入资金比其它地区要少很多呢！从长远着眼，由于该些地区的物业价格远逊于城市中心区域，其增长的潜质非常大。
但是，尽管有如此多的地方仍在可负担范围内，为什么首置者还不买账呢？所以，在提出解决方案之前，有必要了解一下21世纪的首次置业者到底需要些什么。
花园草坪板屋的“澳洲梦”已更新为休闲公寓的“潇洒生活”。其实，很多社会学家早就注意到这一转变。但由于这种变化是逐步的，由少到多累积的，所以，市场对此变化的相应变更也很慢。等累积到达临界时，市场突然感到不适应了。
具体来说，新人类和新新人类希望住的房子够舒适，设施齐备，周边娱乐、购物、休闲、交通方便；同时，他们痛恨要多花时间去打扫房间、懒得去修整草坪、不愿意去刷油漆……
买家变了，市场没变（即悉尼相当多区域的物业类别还是以独立屋为主），并由此引发了对公寓房的抢购潮。说到底，还是供不应求的问题。不仅是数量上，还包括货物类型。
花园草坪板屋的“澳洲梦”已更新为休闲公寓的“潇洒生活”。
2. 修建高铁
早在1984年，CSIRO在一份改进道路和旅游的白皮书中曾建议到：在悉尼和墨尔本等大都市与郊区间修建高速交通网络。最近因房价飙升而再次被提及。
当年，由于建议中的高速铁路造价高达15个亿，政府担心投入可能远不止这个数而放弃了。值得一提的是，当年（1984年）悉尼和墨市的独立屋均价仅为$85,000和$65,000！如今这个数值已经超过$1,000,000和$600,000！
设想一下如果修建了高速铁路，可迅速抵达的区域当前物业的价格：
*该数据是Newcastle市中心区中位价，地区中位价分别为$474,000和$435,000。
另外，悉尼至Newcastle的距离是118公里，至Wollongong的距离是85公里。
最具参考价值的是北京至天津的公路距离为125公里，现在的城铁线单程为30分钟！每隔10到15分钟发一班车。比居住在北京三环及以外每天赶到二环内上班还快速和便捷。
如果悉尼至Newcastle和Wollongong的城际铁路车速能达到每小时250公里，乘车时间当可在30分钟之内。想想每天从北悉尼过大桥或隧道到CBD上班如同乌龟爬一样的车流，还有Parramatta路上几乎寸步难行一个接一个的红绿灯口……
修建高铁的意义并不止于连接两大终点城市，其沿线也必将受益。像Woy Woy、Gosford、Wyong和Lake Macquarie都拥有湖光水色的美景，那里的一线水景房，均价仍在百万以下，而且环境更幽静。可是在悉尼，水景房的价格至少在三百万以上，如果兜里没那个银子就别去丢人了。
设想一下，如果这二十几年，政府把给首置者的补贴这一部分资金用于大力进行交通线路的开发，和配套服务设施的建设，今天，将来的房市会是个什么样的情况？
3. 开发商让首置者优先买房
有报道称，有开发商在同等条件下，为首置者提供优先购买的特别服务。此一举措无疑很有“良心”，受到了业内的赞扬。
但问题是，首置者面对的最大压力不是“排队”的先后顺序，而是“囊中羞涩”的困境。
4. 开征“空置税”
据2011年人口普查时发现的问题，很多投资者买了房，却让其空在那里，变成了名副其实的“空巢”。于是有人提出向这类“空置”的物业业主征收“空置税”！
主意很不错。如果真能把该些空置物业“挤”到市场上，对租赁来说肯定是会有很大的缓解，特别是悉尼的租赁物业市场。
但这里的麻烦在于：如何界定那些应该“交税”的“空置物业”……
综上所述，1、3、4都对解决问题没有实质性的帮助。只有第2方案具有现实和长远意义。更为重要的是，扩大了居住区域的选择，就意味着房屋供应量的增加，物业价格自然会随之下降。从目前情况考虑，尽快开发高铁是政府的最佳选择。
后记：刚完稿，文中提及的总理和财长就变成“前总理”和“前财长”了。仅向被“逼宫”的政客表示深切的同情和诚挚的问候。
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