文 / Max Wang

墨尔本的朋友们这几天朋友圈里估计被丽思·卡尔顿酒店项目(Ritz-Carlton Hotel)的销售广告刷屏了。这个项目叫West Side Place，也许是2016年墨尔本公寓市场规模最大的一单，很多华人地产中介都在力推，也有很多的投资者和澳房汇读者朋友们通过微信问我这个项目可不可以投，我的回答通常是：你想清楚了吗？

我虽然在地产公司上班，但其实并不做销售。有趣的是，自从有幸为Domain中文版写《小麦谈地产》专栏以来，越来越多的读者朋友会找到我帮助他们选择合适的投资房源，我自然会尽力而为。最近比较集中的问题都在这个墨尔本丽思·卡尔顿项目上。

我在写这篇文章之前一直很犹豫，每次出去做演讲或者做地产培训的时候我都会和大家说，地产业是非常需要同行互相配合的一个行业，没有人是在单独战斗。但今天这篇文章势必会让不少正在销售这个项目的中介朋友们不开心，但本着为读者朋友们提供客观诚实地产信息的原则，这篇文章，我不得不写。

我们先看看这个项目各家的销售文案：世界酒店屋顶；美国总统等名人政要亲睐；超强实力开发商；世界各地丽思成功案例；澳洲最高5星级酒店；绝佳地理位置；奢华配套设施；尊贵身份象征；各种优惠政策… …

可这些和一个好的地产投资项目有什么必然联系吗？

• “世界酒店屋顶”，可我们不是在入股买酒店，是在投资买公寓；

• “美国总统等名人政要亲睐”，所以呢？；

• “超强实力开发商”，宝马产7系轿车，但也产1系入门车，而且如果是宝马的话；

• “世界各地丽思成功案例”，必胜客在中国火的一塌糊涂，但在澳洲… …；

• “澳洲最高5星级酒店”，住和买可是两回事；

• “绝佳地理位置”，方圆1公里内的所有公寓都有相同的优越地理位置，可你知道这个项目附近有多少套新公寓吗？而且对于一类五星级酒店来说，该项目地址的选择并非一流，墨尔本CBD的一类酒店地址在Collins Street和Spring Street，并不在Spencer Street；

• “奢华配套设施”，桑拿房、游泳池、高尔夫模拟器、个人会所、空中花园… 真的是很棒，这些将来都会含在物业费里，可是谁来买单呢；

• “尊贵身份象征”，住在这里就尊贵了，哦真的吗？

• “各种优惠政策”，一杯咖啡的好坏是看咖啡还是看泡沫？

说了这么多，我只想表达一个观点，那就是投资的时候我们要理性的看到项目的本质，看投资回报率，看未来的风险和潜在的支出，其他的包装我们都可以剥掉。这里我们可以借用经济学里一个概念，叫做MVP (Minimum Viable Product，最简可行产品)，好比说我们想计算一个数字，那么一个能达到目的、最基本的计算器就可以了，不需要卡地亚牌纯金外壳钻石按钮蓝宝石触摸屏的计算器，你说对吧。

本着这个概念我们深入看看这个项目，虽然销售广告里都以“墨尔本丽思·卡尔顿项目”标榜，但这里必须清楚地认识到，丽思这个项目和我们传统印象中的酒店项目不同，以往的酒店项目都是某个品牌的酒店将每个客房出售，然后再反租回来给投资者一个较长期限的固定回报。而这个丽思项目并非这种模式，酒店是酒店，公寓是公寓，这个项目名字叫West Side Place，并不叫Ritz-Carlton，用酒店的品牌带动公寓销售，有点偷换概念，指鹿为马，此其一；

其二，从整个项目规模来看，丽思的酒店房间数量只占整个公寓数量的10%而已，与其说是“墨尔本丽思·卡尔顿项目”，不如换个角度说是“丽思·卡尔顿酒店入主墨尔本大型公寓项目10%的房源”。这就好比说中国网坛有个世界一流选手李娜，那整个中国网坛就是世界一流了吗？好像事实并非如此吧。

我们再从从数据看，在我们公司目前管理的25,000多套出租房里，墨尔本CBD及其周边的公寓占有相当的比例，数据也相对全面，从历史记录来看，通常CBD高层公寓项目在任意时间内市场上的销售数量是公寓总数的3%，换句话说如果一栋公寓楼有300套公寓，那么无论是建成前、刚建成还是建成后几年内，都会有大概10套公寓正在市面上出售，因为在同一栋楼里，这些出售的公寓通常户型类似，公共设施没区别，地理位置一模一样，只是面积朝向景色也许会不同，所以销售的时候基本只能以价格来竞争，如果只是一次性现象那没关系，但这里的关键词是“任意时间”，也就是常态，长此以往的直接后果是，整栋楼的增值非常有限，对于房产投资来说，资产增值的优势就会相对削弱。这个结论是我从以往的客观数据中得来，也是为什么我个人不看好墨尔本CBD公寓的原因。

因为在墨尔本，CBD地区公寓市场目前的真实状况是供给严重过剩，大概高出实际需求2万套左右。如果在悉尼也许不需要有这个顾虑，悉尼的公寓市场与墨尔本特征不同，供求比会好很多。

回过头来看我们今天聊的这个“丽思·卡尔顿”项目，整个建成后一共4座塔楼，公寓总数2,600余套，加上丽思卡尔顿的263套，后续还会有另一家酒店入住，房间数大概也是260套左右。整个项目的停车场比例是62%，很多户型的外景会被自己的其他三座楼挡住。如果按照以往的数据，这2,600套在建成后会有相当数量的公寓回到市场上出售，具体数字大家可以按照上面的比例自己计算。出租就更是个问题，2,600套公寓分两期上市，将至少需要4,000-6,000个租客在短时间内立刻入住，在这个地段的人口增长能跟的上吗？这会令人相当地怀疑。

这还仅仅是一个项目而已，周边新建的楼盘还没有计算在内。你知道这个项目方圆1公里内有多少套新建公寓吗？算了，我们不说1公里了，就说路对面同一个开发商自己建的Upper West Side吧，过条街就是，也是四座塔，第三座目前即将建成，一共有2,207套公寓，属于廉价小户型路线的项目，有很多客户买了这里的公寓拿到我们公司来出租，实际的情况是，因为同一时间上市的公寓数量太多，出租过程中的空置期高过墨尔本其他区域很多，后来不得不调整租金以降低空置期减少损失。

这两个项目加起来就已经有将近5,000套公寓了，隔壁The Age报社旧址将建造的6座新公寓大楼还没算进来……

另外一个很大的隐患是物业费。在我们之前《小麦谈地产》专栏的一篇“墨尔本公寓投资五大原则”文章里有介绍过这个隐形杀手，配套设施越是齐全的项目，住起来很开心，但作为投资的话就要相当地慎重，这个费用会随着时间的推移而升高，从而使投资回报率大打折扣。

我希望大家能理解一个观点，那就是自住和投资是两回事。自住可以是个很感性的决定，无论多不适合投资，只要你喜欢住在里面，那么就是好房子，租也好，买也罢，可以任性些；而投资则需要非常理性地对待，你也许自己不喜欢住在里面或者不喜欢这个区，但只要房子适合当地人口组成、区域供小于求、回报率好，那么就是好的投资房。

其实开发商和总销售商也明白自己面临的挑战，2,600套公寓这么大的项目，2020年开始第一期交割，到时候的海外人士贷款政策如何，澳币汇率如何等都是个问号，所以这次采取了开放式销售的模式，这也是为什么大家朋友圈里这么多中介在推售这个项目的原因。

那是不是这个项目真的就完全不值得投资呢？

其实也并不是这样。这个项目也有自己非常鲜明的特点和优势：

如果你是买来自住或者给孩子来澳洲上学住，在清楚地了解未来物业费的开销后可以考虑购买，因为配套设施的确非常齐全。但不要因为“丽思·卡尔顿酒店”这个名字来评估这个项目，因为到时候银行在房贷款前给房子估价的时候是不会看这些的；

如果你想买来做商业和旅游短租业务，那么的确可以考虑，因为你和丽思·卡尔顿在同一栋楼里，楼下就是机场大巴和火车枢纽，对面是重要体育场馆，吸引游客的点非常多，唯一要有心理准备的是从现在到建成交割还有三年半的时间，这期间短租市场竞争只会变得越来越激烈，一些关于短租的政府政策也许会有调整，要考虑到；

如果你就是喜欢这个项目想买来做投资呢？当然也可以，我个人提议把握好几个原则：

1. 选户型。一定要选适合家庭自住而不仅仅是为了出租的户型，比如合理的卧房布局，较大的客厅，最理想的搭配是2卧房2浴室，如果预算允许就尽量买3卧房，虽然出租过程中租金价格差不会太大，但日后增值或出售都会有本地买家愿意考虑，市场有需求，自然容易卖个好价钱；

2. 选朝向。楼层尽量高，你看丽思·卡尔顿的酒店房间都在顶楼，是有原因的。而且要看好未来四栋楼都建成后的朝向，能看到海景湾景的为首选，会被阻挡的就尽量不要考虑，直接影响日后增值；

3. 一定要有停车位，一定要；

4. 做好交割时银行评估低于购买价格，和海外人士贷款比例低（比如只能贷到60%）的心理准备，虽然未必会发生；

5. 一旦买了几年内都别着急再出手，否则在印花税、法律等交易中产生的费用会造成不但赚不到钱还可能赔钱，尽量长期持有。

无论怎样，这世上没有完美的项目，同一栋楼里户型、朝向等不同也直接影响未来的回报率，总有一定比例的房子会表现得很好，重要的是学会挑选。这里建议大家看一下之前我写的一篇《从Melbourne Cup赛马节学如何选房》，赛马中冠军的成绩和其他选手其实只差几秒钟甚至零点几秒钟，但奖金额度会有天壤之别，其实选房也是如此，一些小的细节，长期会产生很大的不同。

投资墨尔本的“丽思·卡尔顿”，你想清楚了吗？

－－ Max Wang －－

墨尔本大学MBS在读MBA，澳洲最大的独立地产公司LITTLE Real Estate亚太区客户关系经理，负责澳洲本地和海外的亚洲商业及个人客户的房产销售、出租业务。P: 03 9514 8983、E: [email protected]

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