近阶段，出于通涨压力，澳洲结束了长达数年的低利息政策，打开利息上涨的通道，并且调整的速度和幅度都远大于预期。
与此同时，市场上对住宅价格未来的趋势也展开了热烈的预测，从金融专家到地产专家，到普通老百姓，都非常热衷于这个话题，而且结论还出奇一致，就是认为房价必跌。
从要跌10%、15%、20%，甚至有人看跌到30%了。
记得大概4年多前，政府以规范贷款机构、收紧物业贷款、提高海外印花税等手段抑制快速上涨的房价，大家也是普遍看跌房市，我看到最夸张的是预测是说悉尼房价要下跌50%-60%。
回过头去看，我们发现这些预测是很不靠谱的。
其实，在预测前，我们首先要界定清楚预测的对象。
在悉尼，根据产品类型，起码要分三个市场：公寓、别墅、House&Land。
大家会明显发现这三类产品在过去几年里的表现其实是完全不同的，概括起来说：公寓适当下行，别墅疯涨，H&L强势上行。
笔者今天要谈的是未来一段时期的悉尼公寓市场，结论是：
悉尼公寓价格没有下行空间，
短期调整后，会逐步上行。
影响公寓价格的因素
供
应
需
求
悉尼公寓的供应量的高峰出现在2019年，随着上一轮政策调整，再加上疫情影响，无论是报建量、开工量都出现了快速回落。
2021年年中后的一波行情，把市场上前期的存量做了很好的消化，所以未来一段时间内市场上可销售的公寓相对是有限的，尤其是现房或者准现房，就更加少了。
过去二年因为疫情，各类移民，以及留学、工作签证来澳人数急剧下滑，可以说是接近没有，同时居家办公，导致一些住户搬离公寓，这些导致租赁市场出现了明显回调。
随着疫情稳定，全球防疫政策趋同，各项限制逐步取消，加上澳洲劳动力严重短缺导致的刚性引力，使得来澳人数在可以预见的未来会有一个井喷。
目前不断高企的房租就是一个先验指标。这种外来需求的增长，主要会落在对公寓的需求上。
供应有限，需求上涨，
价格怎么走？
答案就是上涨。
建
造
成
本
近阶段另外一个大热点就是通货膨胀。跟我们普通百姓最相关的是吃喝住用行：最切身的感受是油价几乎翻倍了，一些蔬菜的价格涨得更夸张，去趟超市随随便便就要好几百刀。。。
与生活相对应的是生产，是建筑材料。在这方面，澳洲在一定程度上无疑是依赖进口的，这几年因为国际贸易环境恶化、疫情、原材料价格上涨等因素，导致贸易量萎缩，货运成本上升，最终导致建筑材料成本大幅度上升。
另外一方面，劳动力短缺的直接后果就是劳动力价格的上涨。
这二项因素导致建筑成本较1-2年前上浮了15%-20%。这个是什么概念，就是一套普通二房的光建造成本这一项大概就在40-45万！
•土地便宜了吗？
没有。
•建筑贷款要付利息吗？
要。
•可以不交GST（10%）吗？
不可以。
•政府给免贡献费吗？
不免。。。
如此种种，一套普通二房公寓的综合成本轻松在80万左右！
在不断高企的成本推动下，
价格怎么走？
答案就是上涨。
政
策
推
手
工党赢得了久违了大选，也在逐步兑现大选前对选民的承诺，包括跟全体老百姓息息相关的房地产。
分析二个近期公布的政策，这二个政策都是针对首次置业的。
第一个是First Home Buyer Choice：符合要求的首次购房者将不需要一次性支付印花税，可以选择每年缴纳一定的房产税。
•这个政策最明显的作用是对于符合要求的购房人，前期支出减少了，也就是原来在准备好首付款的情况下，还得准备4%的印花税的钱，现在不用缴了，购房负担下降了，这意味着有更多的人可以加入购房队伍了。
•其实这个政策还有一个潜在的作用，就是对于那些准备了4%印花税的人而言，这笔钱可以用来作做杠杆了。
假设你原来准备了3万元缴印花税，现在这个3万可以用作首付款，而银行可以给你80%～90%的贷款，所以这3万可以让你多申请15-30万的贷款！
你的购买力大幅度提高了，你看房子的总价范围也就提高了。
第二个是Home Guarantee Scheme：联邦住房担保计划，包括“首次置业担保计划”（FHBG）和“家庭住房保障”（FHG）计划。
这二个计划的核心是首次置业者可以5%的首付款购房；单亲父母可以最低2%的首付款购买第一个房产或重新进入房市。
这个政策目的是什么？
政府说得很清楚，让更多的人可以更容易的进入买房市场。
这样做的结果是什么？
增加了有效需求。
2%首付款意味着什么？
90万的房子，又不要缴印花税了，只要1.8万就可以买了！
通过对上面二个最新政策分析，我们不难发现，政府是鼓励更多的人进入房地产购买市场，并且给他们提供实实在在的购买力。
有人说这类消费者主要是针对价格相对低的市场，可当这个级别的市场价格逐步抬升，当这个级别的消费群可以看上一个级别的物业时，中高端物业价格也自然会水涨船高。
在政策之手的推动下，
价格怎么走？
答案就是上涨。
房价会逐步上行
影响物业价格的因素比较多，除了上面三个，贷款利息、政府市政投资、基础设施建设、工资收入水平等等都会影响价格，
但无疑综合开发成本决定新建公寓的价格下限，供需关系决定了价格走势的方向，而政策则表明了政府对房地产发展的态度。
综上所述，笔者认为：
悉尼公寓价格没有下行空间，
短期调整后，会逐步上行。
抓住房市机遇
房市逐步上行，公寓市场逐步利好，
笔者综合了价格，市场、教育、生活等综合考量，为大家特别推荐了二个悉尼公寓项目，希望能帮助大家选到合适的投资项目。
1
Ovation Quarter
位于奥体板块的Ovation Quarter , 现房。
项目CGI
目前项目 Building Emerald（共176套）
仅剩最后5套，在做尾盘促销，
几乎是成本价，7月内会完成清盘的目标！
最后清盘中
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适合有意抄底的客户。
Elation楼花项目
2
位于下北区St Leonards的Elation，是个楼花项目。
项目地处St Leonards市中心，闹中取静，PTW设计的小高层，户型优，是该地区的首选，刚刚上市，
公寓热销中
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（本文内容由客户提供，不代表微悉尼立场）
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