但是2016年开始，随着土地价格越来越贵以及各种开发成本的增加，导致很多新入行的开发商并没有从中赚到钱。那到底是怎么回事？难道说曾经被认为“稳赚不赔”的生意真的也是一个陷阱？然而到2018年为止，还有很多人认为买了一块一亩地申请了2-3套联排别墅的批文还能赚到钱。

首先得了解一下中小型开发的市场，2014-2016年这两三年中，土地价格的猛涨，银行贷款政策的放松，尤其是开发中小型产品项目的开发商收获巨大，不止门槛低，而且风险也基本为零。

另外一个重要因素是海外买楼花的客户要求低，需求大，另外有一些开发商做的低质量的产品屋居然都能被房屋销售中介成功以楼花性质卖给了海外客户，从中可以看得出那时期做中小型地产开发商来言是一个没有门槛的行业。

但是这两年贷款的缩紧，海外人士购房的限制，地价成本的增加，建筑成本的增加以及买家要求的提高等因素，导致中小型地产开发对资金的门槛以及对开发商本身专业的要求都在大大增加。

那是不是说现在做地产开发商的市场就真的没有了呢？其实恰恰相反，现在才是中小型地产开发的黄金期，只要你的专业知识够强，对市场的定位以及产品的定位够强，以及聘用最适合专业的顾问公司，这样从中获得回报的机会会更大。

首先介绍一下开发管理公司，设计师和建筑商的一些关系。因为很多新开发商或者想进入地产开发行业的投资人都没有真正了解这三个最重要角色的功能以及这三者之间的关系。

设计师的职责在于设计产品，在一个项目中起主导作用。原因是设计师会帮你申请批文的套数，这把控着项目整个命脉。但很多开发商把设计费看得很重，不愿花很多钱请一个好的设计师。

也许是我本人是设计师出生的原因，知道好与差的差别很大，所以我特别注重挑选一个好的设计师。当然漫天要价的著名设计师我一般也不会找，除非是传统富人区的项目，考虑到需要借用他们的名声为后期销售助力。

但一个项目的设计千万不能光指望设计师一人，因为设计师如果知道你是新人，是不会尽心尽力帮你设计产品，比如一块地如果努力一下可以批5套联排别墅，他也许会告诉你只能做三套，这对于后期的开发利润大大的打了一个折扣。所以开发商本人必须要对council的规划要求很了解，能够清楚项目能够做的最大可销售面积以及能批多少套户型。

很多开发商或者新入行的朋友，一直觉得开发很简单，所有事都让设计师来做。这可能只能在前几年大环境大涨的前提下能够赚到钱，这两年的市场未必可赚到利润了。

建筑商是帮助开发商建造房子的团队，同时他们也会帮客户申请建筑前的所有的文件。需要注意的是在选择建筑商的时候，千万不要盲目的选择价格便宜的建筑商，而是选择性价比高的。

第一考虑因素为建筑质量以及建造周期，同时也需要考察建筑商以往做过的项目以及了解他的口碑。必要的时候可以从银行内部了解该建筑商的信誉，如果碰到信誉不好或实力不够的建筑商，一旦他们破产，将会对项目带来严重的损失。如果你是一个新的开发商，被建筑商涨价或者拖工周期也是普遍发生的现象。

项目管理公司顾名思义是帮助投资人管理项目的公司，其职责在于让管理的项目以最短的周期把项目的回报率做到最大化。一家项目管理公司的基本工作在于帮助客户搜集各个环节资料与分析，替客户与相关机构沟通，以及对项目进行监督与跟踪。

但是好的小型项目管理公司其实是一个操盘手，并不是一个简单的“总经理” ，是一个“CEO”和“CFO"的双重角色。因为一个项目的运行模式有很多种方法，项目管理公司必须要有卓越的眼光和准确的市场预判力以及认真负责的态度。如果很多时候项目管理公司都让客户来做决定，那是一个非常不负责任的行为。

很多新入行的朋友为了省事也会选择设计师或者建筑商帮助做项目管理，但这是一个非常错误的选择。设计师和建筑商本身就有职责对项目进行部分管理，但是站的角度和开发专业知识肯定是不够的，包括一些地产销售公司，与真正的项目管理公司相比还是有很大差距。特别是小型项目开发，对项目管理的要求越高，每一个环节都需要精确，否则很容易赚不到利润。

此篇文章刊登于《澳中商圈》2018年2月刊，澳洲地产 Australian Real Estate，P58-P59.