上期我们说到了墨尔本的“20分钟生活圈（20-minute neighborhood）”，这是一个可以满足居民在20分钟内到达公共设施及公交站点的规划，不仅集约资源，而且便利居民。在《墨尔本规划（Plan Melbourne）》中所考虑的房价问题，不仅仅局限在房屋本身的售价，更结合到了人们居住其中的成本。如“20分钟生活圈”所传达的概念，墨尔本市政府从一定程度上也在减少市民的生活成本，所以这周，我们来看《墨尔本规划》中提到的重要一部分——多种居住方式并有能力负担（Housing choice and affordability）。

2015年1月份，News.com.au发布了全球十大最难以负担房价的城市，香港排名第一，悉尼排名第三，墨尔本排名第六，伦敦和洛杉矶都在之后。4月份ABC的一则报道为“Housing affordability crisis（住宅负担危机）”，记者采访了经济学家、开发商等相关人士，来自悉尼委员会（Committee for Sydney）的Tim Williams博士称，目前悉尼35岁人群的70%，也就是三分之二的人都无法买得起自己的房，这是很严峻的问题。悉尼和墨尔本的房价都让人难以负担，在澳洲的主要城市，很明显，现在出现了住宅负担危机（housing affordability crisis）。

（来源：http://www.abc.net.au/lateline/content/2015/s4222696.htm 笔者注）

这是今年上半年的新闻，2015年已然过半，澳洲的房市依然热火朝天。悉尼的房价越来越高，墨尔本虽相对悉尼较低，仍对于很多人来说难以负担，于是政府开始批更多地用来建房子，事实上，从去年的《墨尔本规划》也能看出墨市政府的行动。《墨尔本规划》中用不小篇幅提到“多种居住方式并有能力负担”，以本文题目概括即——造住得起的房，选适合的房。这一概念的宗旨在于，为墨尔本市民提供一个在既定区域内，适应不同买家需求的多种类型住宅，包括独立屋、联排别墅以及公寓等等，并且这些住宅方便居民的工作和生活。这后半句的意思正是为了减少生活成本，让居民负担得起，也就是住得上经济适用房。

墨尔本在过去的100年里飞速发展，预计到2051年将有770万的人口，相应地需要新建160万套住宅。除此之外，墨尔本的人口年龄将不断增加，那么相应地也就需要为不同年龄段的人提供不同类型的住宅。然而，目前墨尔本市边缘还有至少可供30年发展的城市区域用地，墨尔本也不应再把人口向外扩张。所以在《墨尔本规划》中，政府将把人口部分规划在已有的中密度及高密度城区，未来的新盖住宅也将围绕工作、交通和基建服务而建。

未来墨尔本的住宅增长将集中在中密度及高密度区域，包括：

• 市中心区域；

• 都市更新区（urban-renewal precincts）；

• 政府规划的新建住宅增长区；

• 国家级就业集中区（包括已有的和正在发展的高新区）；

• 大都会活动中心；

• 近火车站的地区；

• 发展中区域的未开发地区。

如何在既定区域提高人口密度？

一个可持续发展的城市将在社会、经济、交通、环境这几个方面进行综合规划。

• 社会——鼓励积极的社会活动和多元化发展，增加社区服务的多样性，并规划更多地住宅。

• 经济——增强社会发展的经济可行性，提高基础设施建设的经济可行性。

• 交通——创造更多地交通方式，包括公共交通、步行以及自行车。

• 环境——为资源的可持续发展创造更多机会，支持水的循环再利用以及垃圾回收，推广公交系统的绿色能源减少机动车污染，创造更多公共区域，减少发展用地的总体需求，避免城区的无序扩张。

为何要让人们住在靠近工作的地方？统计表明，墨尔本大约只有13%的工作岗位在发展快速的区域，这表明每天市民上班都要在路上花费很多时间，许多工种人员是需要住在靠近单位的地方的，比如急救工人、护士、老师、警察、医院护工等。若为了节省房租而住在遥远的地区，每天花费不少的公交费用和时间在上下班路途，必定会影响到他们的生活质量。所以规划多用途区域并让房子密度靠近工作及公共交通，将帮助中等和低收入人群的住房压力，也方便他们的就业。从一定角度来说，也不失为一个稳定社会的方法。

墨尔本规划方向

一、为预期的住宅需求进行规划

1. 申请改革过的住宅区域

   改革过的住宅区域（reformed residential zones）即维州政府对于不同类型土地区域的改革和重新定义，包括商业区、住宅区划分名称的变更和政策范围修改，此项住宅区域的改革已于2014年7月1日起正式生效（笔者注参考网址：http://www.urbis.com.au/victorian-planning-zones 与http://www.dtpli.vic.gov.au/planning/about-planning/improving-the-system/reformed-zones-for-victoria/reformed-residential-zones）。申请改革过的住宅区域可以方便当地政府对既定区域升级管理，同时对其他区域合理限制。

2. 准备大都会区域住宅地图

   大都会区域住宅地图可以将整个墨尔本的住宅情况清晰地体现出来，包括住宅数量的增长以及区域住宅增值情况。

3. 调查并规划墨尔本五大区域的预期房屋需求

   市政府需要更多地考虑人们的居住成本，包括交通以及就业情况，综合各方面规划房屋需求。

4. 在新兴区域开发更多种类型的住宅

5. 提高住宅公寓的质量和便利设施

图：墨尔本2004-2012年间各类型住宅在各个区域的增加情况

来源：AUSTRALIAN BUREAU OF STATISTICS DWELLING APPROVALS

二、通过增加靠近基建服务和公共交通的新住宅，减少人们的生活成本

1. 努力建造世界一流的城市更新区

   墨尔本独特的历史人文区域，如St Kilda、Fitzroy、Brunswick、Port Melburne、Albert Park、Richmond以及South Yarra，都是目前充满活力的区域，有着优质的内城生活，既方便人们工作和生活，又有步行环境，这样的都市生活才是政府希望达到的。

2. 打开高密度、混合用途开发的都市更新区容量

   重新开发都市更新区将有助于增加住宅市场（包括经济适用房）的多样性。

3. 鼓励住宅建在靠近工作及公共交通的区域

4. 在新兴地区增加步行可达公共交通的住宅选择性

5. 整治污染土地，尤其是有住宅开发潜力的地区

三、促进社会住宅（公益住房）的供给

《墨尔本规划》用墨尔本的Ashwood Chadstone Gateway项目作为社会住宅与经济适用房的成功案例，这一项目所在的区域目前已较为成熟，项目重新开发了六块空闲用地，为中低收入的单身、年轻夫妇、家庭和老人群体开发了经济适用房，维州政府与菲利普港住宅协会（Port Phillip Housing Association）向这一项目各自投资了7千万澳币推动了住宅的开发，菲利普港住宅协会是一个独立的社区住宅机构，持有、开发并管理中低收入人群的房屋租赁。目前协会管理墨尔本超过1000套住宅并在管理、规划、设计领域获得不少殊荣。Ashwood Chadstone Gateway项目是注册过的经济适用房项目中最大的，共有210套公寓及联排别墅（加上72个在售）。未来，墨尔本将参考Ashwood Chadstone Gateway的经验增加更多经济适用房与社会住宅。

图：墨尔本在2011年、2031年、2051年的人口年龄比例

来源：AUSTRALIAN BUREAU OF STATISTICS, 2013; DEPARTMENT OF TRANSPORT, PLANNING AND LOCAL INFRASTRUCTURE PRELIMINARY POPULATION PROJECTIONS, 2014

图： 到2051年按区域分配的墨尔本住房需求量 来源：Victoria in Future 2014

图：到2051年墨尔本的住房需求量（按照房屋类型）来源：Victoria in Future 2014

四、促进经济适用房的供给

1. 政府需要将土地批准程序法规化

2. 从买家类型和需求上增强对可负担住宅（经济适用房）的理解

   可负担的住宅（经济适用房）对不同人群来说也许有不同的含义，一个想要搬进某地区的人会觉得这个地区无法负担，而本住在此区域的人并不会有这种感觉。然而实际上，我们要做的就是增加房屋类型，让有不同需求的人买得起适合他们的房。

3. 促进并鼓励可负担住宅（经济使用房）的开发投资

   过去，“吃得饱”是人们追求的目标，现在，“幸福感”成了生活目标。蝉联“全球最宜居城市”的墨尔本有着它自己的一套理论，政府不单考虑房子够不够市场需求，更考虑市民居住是不是“幸福”，即买得起房，还买得起适合自己的房。对未来的墨尔本，我们期待。

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