在此前的原创文章【警惕 | 七大类房产难获澳洲银行贷款，你中枪了吗？】中，我们曾提到有三类物业在申请银行贷款时，往往会被银行拒绝，甚至上了当地银行的黑名单。
这三类物业分别是：
○小于四十平米的公寓
○学生公寓或酒店式公寓
○供给过度地区的公寓。
这三类物业与墨尔本CBD集中的大片高层公寓不谋而合。以环绕在墨尔本CBD的墨尔本大学和Swanston St上的公寓为例：这些小型的开间和小户型公寓基本都是租给学生的。买一套这样的房子，平均售价仅需$145,000到$190,000，支付20%的首付后，银行会为剩下的部分提供贷款。
这一部分公寓对于急于想要实现财富自由，想要早些入市，而收入又偏低的年轻人来说简直充满了诱惑：价格较低，交通便利，高租金回报率……然而事实果然如此吗？天下真的有这等好事吗？
Greg Hocking 房地产集团的总裁Adrian Petruccelli谈道：“一般来说，这些公寓的租金回报率在去除掉保险、物业费和其他杂费之后约有5-6%。这个比例是十分稳定的。这样的回报率一般足以支付月供，在这一点上，业主们倒是不用担心。”
“然而，这类物业的缺点也十分明显：根本没有升值空间。你买这套房子的唯一目的，就是用租金来付月供。”
先来看几组数据：
如上图所示，其中一处价格跌落的物业位于27 Little Collins St上，该物业位于希尔顿酒店楼上一座32层的高塔中，共有171套公寓。该楼于2015年7月由著名开发商Golden Age开发。
如数据所示，该物业中一套三居室、两卫浴，面积为140平米的公寓，已由2010年购买时的$2,195,000跌落至$1,565,000，跌落幅度为29%。
在同一座楼上，另一套二居室公寓一年之间跌了23%，其买入价为$1,075,000，而在2014年6月的卖出价仅为$1,320,000。
去年，大量没有车位的小户型公寓都在2010年到去年之间经受了4%到8%的跌幅。
“一般来说，如果购买一套看上去自住业主并不会感兴趣，只是为了迎合投资者的公寓，那么结果都不会太好。”资产评估公司Opteon的总裁Matthew Baxter评论说。
根据交易数据显示，墨尔本市中心的公寓的转售价格比原本的购买价格贬值最高达30%左右。尽管客观来说，不是所有的公寓都在减值，有些可能仍然在升值，但实际交易分析显示，许多公寓在目前和未来几年都难保其价值。
增值无望，那租金收入至少可以安慰一下业主们受伤的心灵吧？
No!
随着公寓价格的跌落，公寓的租金回报率也在下跌。在墨尔本CBD，公寓空置率达到12%，而在墨尔本的主要街道St Kilda Rd，公寓空置率已高达20%。根据Research SQM的调查，在过去的三年内，St Kilda Rd上的公寓租金已经跌落了21.2%。
截止到去年的11月份，墨尔本市中心还有20,000个公寓处于建造中，另有19,000套物业已通过审批，以及30,000套物业等待通过审批。根据Development Activity Monitor机构的报告，约有一半的施工项目位于墨尔本市中心。
BIS Shrepnel的分析师AngieZigomanis评论道：这些大量的公寓供给阻碍了租金的增长，只要利率保持在低水平，房子价格就不太可能有较大的改变。这是因为买家们还能付得起租金收入和月供之间的差额。
经济学家Andrew Wilson对此类公寓前景也表示担忧，他认为，在2015年中的3个月数据显示墨尔本的3000个公寓的价格下降的6%。未来价格可能会下降达到9%。
由于大量公寓处于即将交割阶段，很多人担心买家们是否能够按期付款，特别是在这个银行都在纷纷收紧信贷的关口。
在澳洲，当公寓期房完工成为现房后，贷款将按照现房的市场评估价进行发放。如果银行降低对这些房产的估值，并减少贷款比例，那么买家们将被迫在交割时付更多钱。
根据由资产评估公司WBP整理的数据，在2009年12月至2015年8月间，1794套期房中至少有一半的估值是低于其原始购买价格的。数据还显示，在针对墨尔本市中心的197套房产的调查中，其房价平均估值比其购买价格降低了$51,272，降低幅度为9.15%。
目前，澳洲银行为了规避贷款风险，收紧信贷：如果投资者在交割时还不能筹集剩余的购房款，那么客户违约，将白白损失前期10%的订金。
因此，即使墨尔本CBD市场上公寓数量大幅增加且价格看似低廉，但对于大部分买家的资产要求反而更高。
造成墨尔本CBD公寓房价一片哀鸿遍野的原因，归根究底还是供需。
“CBD公寓的供给是无限的，并且，这样的房子缺乏令其有吸引力的东西。一套好的房产应该达到每年7%到10%的增值，但是这些房产就算是十年后的卖出价也不太会可能高于其购买价格。”Wakelin投资咨询公司的总裁Richard Wakelin表示，他从公寓楼投资兴起的时候就坚决反对这项缺乏资本升值潜力的投资。
他还说，“如果你真的打算住进去，那么这套房子才值得你买。这些公寓并不是适合投资的住宅物业。相反，你应该去寻找那些样式较老的、位于城郊的一室或两室公寓。这些房产具有升值潜力，能够慢慢使你积累资产，从而实现你的财务目标。
由此可见，投资者进行房产投资，与投资股票需要分析基本面一样，最重要的是基于对市场和供求的分析，而非为眼前的蝇头小利而忽略了长期的资本升值。
澳洲人口目前突破了2400万，对于住房的需求量也随之增长，但此需求更多的指的是对于独立屋的需求，而非市中心那些千篇一律、毫无稀缺性可言的高密度公寓。
种种数据都证明，这类公寓往往蕴含着较大的风险和不确定性，非理性房产投资者值得选择的项目。
