大悟访谈录01 | 对话澳当地开发商及我的6个问题(原创)

2016年09月14日 澳洲房产大全


主编寄语

一直以来,在澳房大全平台上,咨询澳洲房产开发方面的读者还挺多的,可我能力有限,水平一般,特怕不懂乱说,给人家耽误了。

 

但我身边是有神人存在的。


我希望通过《大悟访谈录》这个栏目,通过我与相关领域的专业人士的交流,能够给平台里不同需求的读者以最准确的答案。

 

此次专访对象是我在澳洲当地大型开发商供职的好友---上官朵(化名),我希望以下对话能够帮到对澳开发感兴趣的这类读者朋友。



1
关于开发成本

大悟:朵儿,在澳洲,开发商如何计算成本?

 

上官:其实开发商做开发大的费用就那么几块儿。

 

第一,一定是土地了,这也是最大的成本。

 

第二,就是建筑成本。就是来自建筑商(Builder)的成本。现在来讲,每个月的建筑成本都在变。原因首先是目前建筑市场还是很蓬勃的,而澳洲的建筑商数量是一定的,因为考出相关牌照并不容易;但是开发商数量是增加的,开发量也是在增加的,土地都拿了,都settle了,DA做起来了,他们要开工了,所以每个建筑商派的活也在增多,所以这是水涨船高的事儿。


大悟:每个月建筑成本都在变化,这是为什么?


上官:还是需求量大,因为需要盖房子的开发商非常多。越是好的Builder,工期排得越久,有些澳洲好的Builder,工期都要往后等1-2年。所以这对于海外的开发商,如果在澳当地没有做过相关开发,在当地又没有人脉,那就得现找,只要你与Builder的合同没有生效,那么期间是存在很大变数的。


大悟:澳洲一些大的开发商都有自己的Builder, 这些Builder可以外借么?


上官:一般不会,因为他们之间的合作关系都是长期的,轻易是不会换的,因为大家配合得都很好了。


大悟:除此之外还有什么成本?


上官:另外还有一些税费,比如印花税,消费税,以及Council Contribution Fee等一些杂费。




2
国内人买地怎么买?

大悟:目前你对悉尼拿地情况怎么看?你觉得哪里最稀缺?


上官:土地到处都有。澳洲的土地和中国不一样。国内很多土地握在政府手里。在澳洲,有部分土地在政府这里,还有的在一些富裕的家族,以及一些开发商的手里,另外,一些上市公司、教会等也握有土地。并不局限于哪一方。


大悟:国内人买地都怎么买?


上官:很多国内开发商来了,都通过拍卖的形式拿地,而一般这样的成本都非常高,价高者得嘛。而作为当地公司,我们从来不会通过这种方式拿地。我们公司有时一个月要看50-60块地,都不会选择一块,这是一点一点去筛选的。


大悟:所以说,当地和海外开发商的拿地方式还是略有不同的是吧。


上官:这还是要看不同开发商的信息渠道。不过很多海外开发商还是通过中介来拿地,因为这是最快,最直接的方式。而很多off the market的地块不通过广告,售出,靠什么?一定是人,这不是花钱可以买来的,是长年累月的积累。


大悟:这就要靠Project Management Company了吧(项目管理公司)。


上官:是的。这也是国内开发商最容易忽略的一项,国内开发和澳洲开发是不同的。他们按照国内的经验,也为了省钱,觉得这一环节是不需要的,他们觉得建筑师可以直接和建筑商联系。在澳洲,这是绝对行不通的。


一个好的Project Manager(项目经理)项目开工前,要和政府打交道,开工后,要和建筑商打交道,甚至要和销售部打交道,对不同方,用不同的语言,这在澳洲开发是极为重要的一环。而且一般这样的角色对于经验的要求、素质的要求、专业知识的要求都是十分高的,所以一般充当这样角色的人几乎没有年轻人。




3
对中国开发商的忠告

大悟:朵儿,你对中国新来开发商的忠告是什么?


上官:恩... ... 该花的钱要花!不要为了省钱去找不好的建筑商,不要为了省钱,忽略了项目经理。另外,对于经济实力太强的开发商,也不要过于自信。


在澳洲的开发市场是非常透明的,一块地,是一百万就是一百万,你不可能卖到一百五十万,如果买贵了,你的销售端又不能做到适当的拉伸,那么未来是非常被动的。



4
选房子最需要看什么?

大悟:朵儿,从开发商的角度,你觉得对于买房的投资人而言,选房子除了看厨具牌子之外,最需要看什么?(因为很多人看房子除了认识个厨具之外,就没然后了。)


上官:首先,我可能要建议大家看看Builder是谁,不同的建筑商的完工时间,作风都不太一样,但澳洲几个大的建筑商都没啥问题。


其次,我可能觉得开发商的态度和秉性也很关键。新来的开发商你很难判断。之前关于日落条款的事儿不是好多人转吗?说一房子超过了日落条款期限,房子在买入50万澳币,到造好市场价70万澳币,有些以利益为导向的开发商,可能毁约,重新再售。有些开发商,我听说房产销售在代表客人咨询开发商时,往往得不到答案,所以这样的开发商是不够负责的。


大悟:那如果我在Northbridge,或者Neutral Bay这样较好的区域选项目,而这里的开发商一般又比较小的话,我是不是就不能买了呢?


上官:不一定。这其实也不一定和体量有关系,开发商也有拿大中小不同体量的项目。经常有人问我一些小区是否值得购买,因为华人知道这样区域的人数少,我个人倒觉得,正是因为这样的区域知道的华人少,才有可能有更大的潜力存在,当大家都去买Rhodes, Wentworth Point,或一些华人密集区时,你不觉得这种风险高了么?


另外,我觉得这也要看一个项目销售的是哪个中介,如果是西人中介,很多情况下,好的东西,西人就抢走了,不一定需要再转给华人中介去销售。



5
开发商更看重什么?

大悟:一个开发商在拿地时,和买房的投资人相比,开发商更看重什么?


上官:肯定先要看土地价格了。因为现在很多房东都是狮子大开口,很多是不切实际的。如果是我们去选地的话,一个区域内的公寓量已经很多了,我们就不会再去拿公寓的土地,我们或许会拿联排别墅的土地,或者house的土地比较多,我们就可能做一个小型的Boutique的项目,我们在拿地的时候,会让自己的产品和周边的房屋类型错开,这也是在降低和客户销售和交付的风险。


大悟:所以这个地不是你拿了,想怎么盖就怎么盖的是吧。


上官:当然不是。每个council对于zoning都是有要求的,在council的网站全都有,消费者感兴趣的话,都可以查到。在不同的Zoning带,就意味着你只能造对应的房屋类型。比如R4,这是高密度的,你才可以造高层。



6

开发商的成本和利润

大悟:现在开发商的开发成本有多少?


上官:这个不好说。很多拿地拿贵的,最近有个客人在悉尼西北拿了一块地,不算利润,已经是90万的成本了,找到我们之后,经我们的核算之后,其项目回报是负的,他后来问是否可以在销售部分做一定程度的拉伸10-15%。我说,我可以肯定的告诉你,这是不可能的。


这个市场很透明,你拉伸就算5%,就已经很贵了,销售起来也已经很困难了。另外,其配置也都是中低端的,面积是固定的,位置属于山区,也不是封闭式小区,也没水,等等,也就是说,没有特别出彩的地方,所以很困难。


大悟:那开发商,如果中间环节控制的好,利润占一套物业的百分比有多少?


上官:像澳洲一些大型开发商的话,我觉得利润在20-30%是非常不错的回报。而很多中国开发商过来,回报也就是在0-10%之间。


如果是利用澳洲当地银行贷款,去做杠杆来交割土地,回报率还会高一些,有些国内开发商就是全款买地,有些在前期统筹不够,后来发现土地款借不到时,就只能找高息贷款机构,反而回报率还会低。


大悟总结:


房产开发是一门学问,举个例子,你如果前期没有做地质调查,就开挖,你并不知道大地下边是花岗岩,文物,还是尸骸。你也不知道这样的问题是否通过花钱可以解决。这样的话,风险就转嫁给开发商自己了。




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个人觉得,对于开发这事而言,这样的钱该花!


毕竟,房子,不是茄子。


第一期大悟访谈录就是这样,感谢阅读!






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