大悟：朵儿，在澳洲，开发商如何计算成本？

 

上官：其实开发商做开发大的费用就那么几块儿。

 

第一，一定是土地了，这也是最大的成本。

 

第二，就是建筑成本。就是来自建筑商（Builder）的成本。现在来讲，每个月的建筑成本都在变。原因首先是目前建筑市场还是很蓬勃的，而澳洲的建筑商数量是一定的，因为考出相关牌照并不容易；但是开发商数量是增加的，开发量也是在增加的，土地都拿了，都settle了，DA做起来了，他们要开工了，所以每个建筑商派的活也在增多，所以这是水涨船高的事儿。

大悟：每个月建筑成本都在变化，这是为什么？

上官：还是需求量大，因为需要盖房子的开发商非常多。越是好的Builder，工期排得越久，有些澳洲好的Builder，工期都要往后等1-2年。所以这对于海外的开发商，如果在澳当地没有做过相关开发，在当地又没有人脉，那就得现找，只要你与Builder的合同没有生效，那么期间是存在很大变数的。

大悟：澳洲一些大的开发商都有自己的Builder, 这些Builder可以外借么？

上官：一般不会，因为他们之间的合作关系都是长期的，轻易是不会换的，因为大家配合得都很好了。

大悟：除此之外还有什么成本？

上官：另外还有一些税费，比如印花税，消费税，以及Council Contribution Fee等一些杂费。

大悟：目前你对悉尼拿地情况怎么看？你觉得哪里最稀缺？

上官：土地到处都有。澳洲的土地和中国不一样。国内很多土地握在政府手里。在澳洲，有部分土地在政府这里，还有的在一些富裕的家族，以及一些开发商的手里，另外，一些上市公司、教会等也握有土地。并不局限于哪一方。

大悟：国内人买地都怎么买？

上官：很多国内开发商来了，都通过拍卖的形式拿地，而一般这样的成本都非常高，价高者得嘛。而作为当地公司，我们从来不会通过这种方式拿地。我们公司有时一个月要看50-60块地，都不会选择一块，这是一点一点去筛选的。

大悟：所以说，当地和海外开发商的拿地方式还是略有不同的是吧。

上官：这还是要看不同开发商的信息渠道。不过很多海外开发商还是通过中介来拿地，因为这是最快，最直接的方式。而很多off the market的地块不通过广告，售出，靠什么？一定是人，这不是花钱可以买来的，是长年累月的积累。

大悟：这就要靠Project Management Company了吧（项目管理公司）。

上官：是的。这也是国内开发商最容易忽略的一项，国内开发和澳洲开发是不同的。他们按照国内的经验，也为了省钱，觉得这一环节是不需要的，他们觉得建筑师可以直接和建筑商联系。在澳洲，这是绝对行不通的。

一个好的Project Manager(项目经理)项目开工前，要和政府打交道，开工后，要和建筑商打交道，甚至要和销售部打交道，对不同方，用不同的语言，这在澳洲开发是极为重要的一环。而且一般这样的角色对于经验的要求、素质的要求、专业知识的要求都是十分高的，所以一般充当这样角色的人几乎没有年轻人。

大悟：朵儿，你对中国新来开发商的忠告是什么？

上官：恩... ... 该花的钱要花！不要为了省钱去找不好的建筑商，不要为了省钱，忽略了项目经理。另外，对于经济实力太强的开发商，也不要过于自信。

在澳洲的开发市场是非常透明的，一块地，是一百万就是一百万，你不可能卖到一百五十万，如果买贵了，你的销售端又不能做到适当的拉伸，那么未来是非常被动的。

大悟：朵儿，从开发商的角度，你觉得对于买房的投资人而言，选房子除了看厨具牌子之外，最需要看什么？（因为很多人看房子除了认识个厨具之外，就没然后了。）

上官：首先，我可能要建议大家看看Builder是谁，不同的建筑商的完工时间，作风都不太一样，但澳洲几个大的建筑商都没啥问题。

其次，我可能觉得开发商的态度和秉性也很关键。新来的开发商你很难判断。之前关于日落条款的事儿不是好多人转吗？说一房子超过了日落条款期限，房子在买入50万澳币，到造好市场价70万澳币，有些以利益为导向的开发商，可能毁约，重新再售。有些开发商，我听说房产销售在代表客人咨询开发商时，往往得不到答案，所以这样的开发商是不够负责的。

大悟：那如果我在Northbridge，或者Neutral Bay这样较好的区域选项目，而这里的开发商一般又比较小的话，我是不是就不能买了呢？

上官：不一定。这其实也不一定和体量有关系，开发商也有拿大中小不同体量的项目。经常有人问我一些小区是否值得购买，因为华人知道这样区域的人数少，我个人倒觉得，正是因为这样的区域知道的华人少，才有可能有更大的潜力存在，当大家都去买Rhodes, Wentworth Point，或一些华人密集区时，你不觉得这种风险高了么？

另外，我觉得这也要看一个项目销售的是哪个中介，如果是西人中介，很多情况下，好的东西，西人就抢走了，不一定需要再转给华人中介去销售。

大悟：一个开发商在拿地时，和买房的投资人相比，开发商更看重什么？

上官：肯定先要看土地价格了。因为现在很多房东都是狮子大开口，很多是不切实际的。如果是我们去选地的话，一个区域内的公寓量已经很多了，我们就不会再去拿公寓的土地，我们或许会拿联排别墅的土地，或者house的土地比较多，我们就可能做一个小型的Boutique的项目，我们在拿地的时候，会让自己的产品和周边的房屋类型错开，这也是在降低和客户销售和交付的风险。

大悟：所以这个地不是你拿了，想怎么盖就怎么盖的是吧。

上官：当然不是。每个council对于zoning都是有要求的，在council的网站全都有，消费者感兴趣的话，都可以查到。在不同的Zoning带，就意味着你只能造对应的房屋类型。比如R4，这是高密度的，你才可以造高层。

大悟：现在开发商的开发成本有多少？

上官：这个不好说。很多拿地拿贵的，最近有个客人在悉尼西北拿了一块地，不算利润，已经是90万的成本了，找到我们之后，经我们的核算之后，其项目回报是负的，他后来问是否可以在销售部分做一定程度的拉伸10-15%。我说，我可以肯定的告诉你，这是不可能的。

这个市场很透明，你拉伸就算5%，就已经很贵了，销售起来也已经很困难了。另外，其配置也都是中低端的，面积是固定的，位置属于山区，也不是封闭式小区，也没水，等等，也就是说，没有特别出彩的地方，所以很困难。

大悟：那开发商，如果中间环节控制的好，利润占一套物业的百分比有多少？

上官：像澳洲一些大型开发商的话，我觉得利润在20-30%是非常不错的回报。而很多中国开发商过来，回报也就是在0-10%之间。

如果是利用澳洲当地银行贷款，去做杠杆来交割土地，回报率还会高一些，有些国内开发商就是全款买地，有些在前期统筹不够，后来发现土地款借不到时，就只能找高息贷款机构，反而回报率还会低。