澳房法律是一个容易被海外购房者忽略的问题。
澳大利亚的地产发展逾百年，法律的严谨度要远高于国内。因此，对于未来有置业于澳洲的投资人而言，早一些了解两国之间法律的不同，是一件非常有必要的事。
专栏作者由生活在澳洲的法律博士Mr LAW撰稿。
---- 大 悟
法律专栏05 先拍卖还是先申请FIRB？ “二手房豁免证书”全解析 作者：MR LAW 自从2015年12月1日后，澳大利亚对于海外买家投资的审批制度有了大幅的改动。 如果海外买家在购澳房时未能获得专业的法律或投资意见，则很可能会触犯相关法律规定，尤其对于参加二手房拍卖的海外买家来说更是容易遇到法律问题。
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海外买家到底可以不可以买二手房？
海外买家一般被禁止购买澳大利亚已建住房，但在澳洲的临时居民 （通常为持有超过12个月有效签证的居民，包括163，188，457及学生签证等）可以申请购买一栋二手房作为并且仅能够作为个人居住用途，但在签证到期离开澳洲时需出售此住房。
如果海外买家意图购买二手房屋并且进行推到重建的，通常会被要求推倒后所建房屋的数量要大于之前房屋的数量（即推倒一栋必须要建两栋以上）。
什么是“二手房豁免证书（拍卖）” ？
拍卖是澳大利亚目前二手房出售的一种主流的、卖家中介较为偏好竞价购买形式，也更能更好体现卖家优势的一种买卖合同表现形式。很多持有临时签证的海外人士在参加各式各样后二手房拍卖后才能买到心仪的物业，而拍卖合同中通常是不会有任何的条件性条款的，也不会设有冷静期，物业一旦拍下则无法再修改合同条款或退出合同。
在这里很多客户会有疑问，如果FIRB申请批准周期有40天，那么理论上一旦无法在拍卖前获得该房产的FIRB批文，则买家就会丧失参加拍卖的资格，这样无疑大大增加了海外人士参加拍卖的难度。
可以想象，如果海外买家要提前为每一处物业都申请买房许可，这是一个非常费心费力且不合理的程序，不仅审批的时间不够，而且还要付出不计其数的申请费。
为了排除海外人士参与拍卖的此类困难，FIRB新政下给予这类买家申请“二手房豁免证书（拍卖）”(Established Dwelling Exemption Certificate (Auctions))的解决方案。
海外买家可在参加拍卖前缴纳相应的申请费（一般根据在申请中递交的最高物业价格而定），从而申请“二手房豁免证书（拍卖）”。
“拍卖二手房豁免证书”可以理解为海外人士参加二手房拍卖的入场券，即买家可在这6个月内参加任何拍卖购买一套在申请房价范围内的不特定房产，一旦拍卖下物业，则可以向FIRB申请将豁免证书修正为相应的买房许可（买家一般需支付额外的$5000澳元的申请费）。
申请条件
（1）条件限制： 只能用作拍卖购房，若参加非公开拍卖房屋（Private Sale），仍需要再申请FIRB。 该豁免证书只能允许购买者购买一套不特定房产。 在申请中所填写的地区（即各州或领地）内购买物业； 购房者在拍卖中的中标价不得高于申请许可的房价限额。
（2）申请费： 申请人在申请“二手房豁免证书（拍卖）”时需缴纳的申请费则和该最高价值挂钩（计算方式与一般个人申请费用相同）。 举例来说，申请人计划购买$2,000,000澳元的物业，则申请费应为$10,000澳元。则申请人在参加二手房拍卖时，若叫价超过$2,000,000澳元，则会违反FIRB的审批规定，会得到相应的处罚。 值得注意的是，如果申请人最后购买的物业价值为未超过$1,000,000澳元，则实际申请费只需$5,000澳元，而当初多缴纳的$5,000澳元是不可退款的。 因此申请人在递交申请前需要确定自己的购房预算，寻求专业的法律和投资建议，从而最大程度地保障自己的利益，避免不必要的支出。
参考文献：
https://firb.gov.au/resources/guidance/gn09/
https://www.ato.gov.au/General/Gen/Residential-real-estate-application-form/
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