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第 788 篇原创文章
最近有不少读者问我
由于近一两年贷款政策缩紧，自己的财务情况无法继续贷款，但手头上尚还有资金可以继续投资房地产，该如何操作？
今天我给大家分享几个应对贷款问题的操作方法。
首先，你要搞清楚，你真的真的无法继续贷款了吗？
也许你还可以继续贷款，但是你觉得自己贷不了款，陷入了误区。
误区1：银行告诉你不能再贷款，所以觉得不能再贷款
你也许忠诚于某一家银行。你喜欢那位和蔼可亲、热情周到的银行经理，所以存款、贷款、信用卡等各种业务全部都在那一家银行办理，完全不考虑其他银行。
突然有一天，那位银行经理告诉你，你不能再贷款了。
其实，他们真正的意思是，那一家银行当前的政策不能再给你贷款。
但这不代表其他银行或者非银行贷款机构也有完全一样的政策，也给你同样的答复。你也许可以继续从其他渠道贷款。
不妨找一个贷款经纪人咨询一下。
误区2：贷款经纪人告诉你不能再贷款，所以觉得不能再贷款
贷款经纪人告诉你不能再贷款有好几种原因。
如果你的情况复杂（例如房产数量多、自雇生意多），贷款额度还是有的，但不高，并且有可能一两年内把房子卖掉。例如，你打算买房，装修，然后立即卖掉。
那么在这些情况下，贷款经纪人需要花很多时间在你身上，却赚不了太多佣金，其佣金将来还有可能要退回给银行。
大多数贷款经纪人也不好意思向你收取服务费，毕竟大多数同行都提供免费服务。如果是这个原因，其实你是还能贷款的。
因此，遇到贷款经纪人的拒绝，不妨先尝试问：“如果我给你支付一笔服务费，你有办法可以帮我再贷款吗？”
如果答案还是否定，那么你的情况确实无法在贷款经纪人所掌控的渠道里获得贷款。
为什么我强调“贷款经纪人所掌控的渠道”？那是因为，贷款经纪人无法在整个贷款市场里帮你找解决方案。
因为有很多贷款机构根本就不与贷款经纪公司合作，他们只受理客户的直接贷款申请。
因此，当你熟悉的银行和贷款经纪人无法帮你找到合适的贷款解决方案，并且你真的还想继续贷款，那么你最后的出路就是亲自操刀，跟不与贷款经纪公司合作的贷款机构直接联系。
你也许会问，那些不与贷款经纪公司合作的贷款机构都在哪儿呢？
你可以参考这两个列表：
https://www.canstar.com.au/providers/home-loans/
https://www.apra.gov.au/register-authorised-deposit-taking-institutions
上述两个列表是不一样的，但有一定的交集，前者仅列出与金融产品测评机构Canstar合作的贷款机构（不一定接受存款），后者列出澳洲所有存款机构（不一定提供住房贷款）。
如果你愿意花时间去认识这些金融机构，也许他们其中的一家可以提供能满足你需求的贷款方案。搜索列表上的机构名字，访问他们的官方网站，拨打他们的联系电话即可开始咨询。
但是，但是，强调一点非常重要的，就是当你初步咨询这些机构的时候，务必不要让他们在你的个人信用报告上记上一笔咨询，除非他们确认批准你的贷款申请的几率非常大。
这样做的主要原因是，短期内在个人信用报告有多次咨询记录会降低你的信用评级，信贷机构每次查看这份报告，都会留有一次咨询记录。
你需要做的是，问他们是否可以先看你的财务情况、贷款需求、抵押物等信息，暂时先不看个人信用报告，然后给出一个初步答复，是否可以批贷款。这个做法跟找贷款经纪人咨询是相似的。
如果他们坚持要你的个人信息（如全名、出生日期、地址、驾照号码等）才能给你一个答复，那么你就要小心，你一定要明确地跟他们说：“我现在不授权你们查询我的个人信用报告。”
如果他们一定要查询个人信用报告后才能给出一个初步答复，那就不要继续咨询这个机构。
最有效的避免在个人信用报告记上一笔咨询的方法，就是在电话里把你的情况讲一遍，避免书面填表。即使是电话咨询，有些贷款机构也会问你是否授权他们查阅个人信用报告，你口头上必须拒绝。
在口头初步答复这个环节上被告知该机构可以给你贷款后，你再填表、提交正式的贷款申请以及相关文件材料，授权该机构查看你的个人信用报告，以便获得正式的贷款预批信。
如果，通过以上的步骤，你最终发现自己真的没有办法再贷款了，那么我们现在来看看其他不需要你贷款的房产投资操作方式。
1
联合投资
我在往期文章《你不必等到什么都准备好才开始投资房地产》里提到，在大多数情况下，要成功地操作一个房地产投资项目（如装修、分地、新建等），一般有三个要素：现金、贷款能力以及投资技能。
这三个要素如果缺乏其中一个或者两个，就会导致投资者无法独自投资房地产。
现在，如果你的问题出现在贷款能力上，但你有现金以及（或者）投资技能，那么你可以跟一个拥有贷款能力（如高收入、少贷款）的人进行联合投资。
联合投资的项目不宜长期持有，必须有明确的开始和结尾。
当这个项目获得人为升值后，要么卖掉，要么重新估值，获取利润，合作双方各自拿到自己那份回报后，退出项目，项目结束。
2
期权
如果你需要暂时获得一块土地的控制权，但不一定是所有权，以便你操作人为升值策略，那么你可以考虑与卖家协商，采用期权合同，而不是买卖合同。
所谓期权合同，它规定卖家在未来的一段时间内，在买家的要求下，必须以目前协商好的价格出售一项物业给买家，而买家现在需要支付一笔期权费，但不需要马上成交。
当你把一块土地控制下来后，并且完成了人为升值的操作，就可以把这个期权转卖给第三方，从而获取差价，整个过程不需要贷款。
3
如果你的需求重点是现金流，你也不一定需要对一项物业拥有所有权，你可以通过租赁的方式，获得对一项物业的控制权，然后再操作现金流策略。
比如说，你可以通过一个长期租赁协议对一项物业进行控制，然后通过添置家具、简单装修，使这套物业的租赁价值得到提升，再转租给第三方房客。
最常见的操作有两种：
1、整租转分租：整租一套带有很多房间的物业，再把每个房间单独分租出去，获取差价。
2、长租转短租：长租一套物业，添置家具后，再短租出去，按每晚收费，获取差价。
许多著名连锁酒店也不对酒店所在的楼房本身拥有所有权。楼房是其他人所有的，酒店总部的强项是运营，所以他们只需要把该楼房租下来，或者与楼房所有者合作分成，即可开展酒店的经营。
通过这样的操作，你的现金流会得到提升，你的贷款能力也自然增强。
希望今天的文章可以打开你的思路，不要因为在贷款上遇到困难，就在房地产投资之路上停滞不前了。
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