文/子木

中国楼市是否存在泡沫？中国楼市未来形势如何？中国楼市对澳洲的房地产市场有何影响？等一系列问题是很多人十分关切的，特别是近两年来，不仅中国大陆的顶级开发商们竞相登陆澳洲，还有那些动辄数百万、上千万购置顶级豪宅的“土豪们”及稍微中产了的大陆买家抢购楼花的报道，引发了澳人的高度关注。

澳中虽然相隔万水千山，政治制度和意识形态很不一样，却因为买楼而走到一起来了，所以，这是个非常有趣的话题。

中国楼市之虚

一、限购令之虚

2010年1月初，中国国务院办公厅颁发《国务院办公厅关于促进房地产市场平稳健康发展的通知》一文。坦率的说，国务院办公厅，作为协调国务院各部委及维持国务院正常运转的部门似乎不具备颁发这类通知的权限。

同年4月14日，当时任总理的温家宝主持了国务院会议，再次谈及要对房地产市场进行调控。4月17日，以国务院的名义颁发了《国务院关于坚决遏制部分城市房价过快上涨的通知》。其后，住建部等几个职能部门陆续下达了调控遏制的细节规定。

这几个通知就是所谓的“限购令”。其主要内容有三：

一、对自住房之外的投资房限购；

二、通过银行的贷款对买房限购（第一套房的首付款不得低于30%；第二套房的首付款不得低于50%；贷款利率不得低于基准利率的1.1倍等）；

三、用税收调节住房消费和房地产收益（即房产税等，尚未出台）。

三年多过去了，该限购令执行的如何呢？

人们看到的是，在最初的二年中，中国大陆的房价，特别是北上广等大城市不跌反升，而且是狂升！“坚决遏制”的意愿结果是坚决遏不住。

但是，意想不到的事情发生了。从去年开始，不少热门城市的地产热开始降温。面对突如其来的局面，很多人懵了，特别是（地方）领导们感到无所措手足，因为地方财政的Money主要靠卖地在维持着啊！

于是，解套、取消限购令从此城波及至彼城。截止上周末，有40多个城市都先后取消了限购，只有北京、上海、广州、深圳和三亚负隅顽抗，但据传说，三亚也在蠢蠢欲动。

与此同时，中国央行最近宣称：首套物业付清贷款的，再贷款购房的贷款比例可提高至70%。换句话说，只要你还清了此前买的房贷，当再借贷时，仍将你视为好市民，只缴付30%的首付，银行可以贷给你70%。此举与限购的规定绝对背道而驰。

如此状况，三年前的限购令实际已经名存实亡了。怪不得，政令不出中南海，出了也管不了多一会儿……

二、数据之虚

如果谁想在国内充当个“业内人士”是再容易不过的了，因为拿出来的数据谁的和谁的都对不上。那么结果也就是各说各的了。

应该是最权威的国家统计局的数据是最不可信的。别的不说，每年的GDP值，各省的总值比统计局的要多出数万亿！据说是因为地方希望做出成绩而重复计算所至。可是统计指标难道是由地方自行制定的吗？

连续数年，统计局对房市的统计结果都是“稳中有升”，且只报70个城市的数据，要知道全中国的大中城市达600余，只报十分之一的数据，剩下百分之九十，大家只好去猜了！

据国家统计局发布的2014年1-6月份的数据显示：全中国商品住宅销售面积为42,487万平方米，同比下降7.8%；住宅销售额25,632亿元，同比下降了9.2%。全国70个大中城市住宅销售情况：6月份环比下降的达55个，环比上升的仅有8个。其中最大涨幅为0.2%，最大降幅为1.8%。

根据该份数据，可以说房价现在刚刚得到了遏制。

市场表现则有：土地流拍、销售量价齐跌、新开工面积锐减、库存增加、中小房地产公司破产，老板跑路、前50位的大开发商所占市场份额上升了5%、大开发商开始转型等报道不绝于耳。

当讲到楼市不好时，最糟糕的是崩盘；差些的是泡沫或楼价虚高。如果用数据来衡量崩盘的话，通常指跌幅达到30%至50%；泡沫和虚高则在20%以内。但用什么来形容中国大陆的楼市，还真的找不着北。有人称，这就是“软着陆”啦！好，暂且同意这个说法吧。

三、鬼城知多少？

最著名的鬼城无过于鄂尔多斯。房价从每平方米2万降至3千，跌幅达85%！库存超过3000万平方米！入夜后，一片片耸立的新住宅楼区，三两点灯光外，黢黑一团……

类似的鬼城在全中国有多少？只有“官” 知道……

四、空头和多头

著名作家周而复的巨著《上海的早晨》以细腻的笔调描写了几个在股市上对赌空头（看跌）和多头（看涨）的资本家的命运。

如果回过头来看看过去十来年的大陆房市的话，周先生描述的故事一而再，再而三的发生。

清华大学教授魏杰在2001年在其《2002，房地产的冬天》一书中，悲催至极，甚至发誓“如果楼市不崩盘，我就去跳楼！”

发改委经济研究所的研究员王小广则以自己的“良心和名誉”来赌房价必降。

社科院的教授曹建海称，2012年，北京房价将回落50%！

专家谢国忠声称，房市将每年跌7%，连跌20年，一直跌至-80%！

多头派人也不少，著名的有任志强、陈宝存等。最疯狂的多头派则非北京师范大学房地产研究中心主任董藩，曾放言“25年后全国商品房均价为每平方米9万元，其中北京每平方米达到80万元，南京每平方米在40万-60万元左右！”还让老百姓活吗？！XXX！

对同一个市场能做出反差如此之大的预测，也只有神州大地才会出现。

五、迷茫的前景

中国房地产市场的前景如何？回答是：具有很大的不确定因素。而且相关因素并非乐观。

一、地方债务：在“做出政绩好升官”的前提引导下，每新来一位书记市长，必定是怀着“旧貌变新颜”的宏伟目标来的。且，GDP指数每年不增长个两位数以上，就跟所有下属急。问题是，这些“官”们除了卖地，几乎没什么其它良策。于是，地方的发展主要依靠土地财政。据不同统计，中国的地方债务总规模为15万亿至18万亿。而财政部原部长项怀诚最近透露，地方政府的债务估计超过20万亿！

问题还在于，至今为止，各地已经把好地卖的差不多了，而今后的十年左右则步入偿债高峰，在未来的三年内，将有35%的债务到期，拆哪里的墙去补窟窿，这是个问题！

二、70年之约：地球人都知道，中国大陆的房地产最突出的特色就是买家不管花多少钱，只是买了一纸居住70年的合约。70年后怎么办？很多人已经开始惶恐不安了。可能的答案并不难预测，但结果却无法估量。

续约：是可能性最大的预测之一。但花多少钱去续，这可是个大问题。低价房还好说，但是像北上广原来数千元一平米的物业，如今达到数万一平，按照什么标准来续。如果按照市场最高值续，恐怕相当部分业主要弃房而去了。

买断：此可能性也很有可能。这里仍然有出什么样的价格来买断的大麻烦。而且，如果采取此政策，那么社会主义的公有性质将被彻底颠覆。

回收：既然是70年合约，那么到期，国家有权全部回收，“普天之下莫非王土”！这、这、这……

三、未来政策：目前能够听说到，比较靠谱的有“地产税”。该税将按照业主拥有物业的多少递增征税。

“物业登记”是悬在贪腐官员和房地产炒家头上的一把利剑。目前市场之所以出现大批二手房上市，恐怕即是出于此因。

仅此两项政策将会对市场产生多大影响，目前尚不可知。但其负面性已不必再言了。由于中国大陆房地产市场和未来出现明显的不稳定性和未知因素，流动在这个领域的热钱开始寻找出路是非常正常的现象。恰好，澳洲即是热钱的目标之一。

对澳洲的影响

对澳洲的房地产市场稍微有些了解的人都会知道，“大陆人来了”不过是最近几年的事儿。2013财年来自中国大陆的54亿占据了当年海外对澳洲投资的榜首，此消息电视新闻播，报纸头条也报，评论发了一篇篇，但是此前一直是美资占首位的事实则非常自然的被“略过”了。不仅如此，国会还针对大陆投资者的行为是否引发了本地物业价格暴涨展开了听证。甚至有耸人听闻标题称，中国人一个城镇一个城镇的将澳洲买下……

一、土豪来了

不管现实与媒体的渲染有多少不同，但中国土豪来了，是不争的事实。

最先来澳洲买豪宅的是土豪中的顶级类，因为他们预先就知道政策的调整和变化，因为他们可以不受控制的转移大笔钱财。令人最瞠目结舌的是曾家公子3300万的大手笔买下Point Piper拥有悉尼港、大桥和歌剧院美景的豪宅。至于三、五百万的宅子落入中国人的手里已经不是新闻了。据有的物业代理称，某些区的豪宅约有20%被来自大陆的豪客们拿下。

二、开发商来了

接下来进军澳洲房地产市场的是大陆的开发商。当然，有些国资企业已经在澳洲经营一段时间了。这里所说的“进军”是指规模性的进入，用更为时尚与简洁的说法就是“团购”！

来团购澳洲建房用地的都有哪些大陆开发商，读者只要稍微多浏览一下有关新闻就知道了。

三、中产来了

第三冲击波是大陆中产。国际上没有关于中产的界定标准，各国有各自的解说，但也颇遭到质疑。像印度，有数百美元的岁入即算中产，按该标准，12亿印度人竟有超过半数为中产阶级！你信吗？反正我不信！

根据能在澳洲买房的财力，把能随时调动50万到100万澳元的大陆投资者列为中产，或直接称为“澳洲物业的大陆潜在买家”更为合适。这些人有多少呢？最明确的回答是：不知道！因为，国人谦虚的本性、低调不露富、及不好明言等多种因素，使统计学非常难堪。

但是，总得有个说法吧。那么，暂且将胡润的财富报告做依据吧。据该份2013年的报告，大陆的中产超过1100万人。

再据说，每7个中产人士中有1人对投资澳洲感兴趣。大概的结果出来了，也就是说，会有157万相对富有的大陆人有可能来澳洲买房！

四、对澳洲市场的影响

土豪也好，开发商也好，中产也好，他们对澳洲的房市会有怎样的影响呢？

当下，最大的影响是，土豪们拯救了澳洲的豪宅市场。他们特别钟意300万以上、有水景、近名校、高端区域的物业。同时，土豪们也震惊了澳洲市场，宣告：中国人来了！

开发商则在上市的开发地块上展开了厮杀，甚至是自相残杀。厮杀，即是出高价抢地。如：来自广州的某公司，斥资4600万元拟收购南布里斯班的原TAFE校区；比去年12月Metro花费2200万要高出一倍还多。同一家公司，不久前砸6000多万拿下墨尔本内城一块建地，该地的原业主在2007年收购时仅花了1700万！还有一家大陆背景的公司，以8250万拿下悉尼热门地区Zetland一块建地。而澳洲本土的开发商认为该地块不会超过7000万！还有一些因各种原因搁置已久的地块，被抢购，被倒卖，然后被再次倒卖……潜在的危险是，这些财大气粗的大陆开发商将破坏本地产业的稳定性！

中产们则在悉尼、墨市、布里斯班的某些区域对新盘楼花展开了波次冲击。据说，在某些区的全新楼盘有约70%甚至更多被拿下。中产们抢购的结果会使房价上涨、投资收益下跌……

这里仅仅是列出了影响的几个方面，如何全面评价这些影响，恐怕还需假以时日及搜集更多的数据才可置评。

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