这是澳洲房产大全
第 833 篇原创文章
第 29 篇 创富实战 专栏
澳洲自由党主席莫里森在本月的联邦大选中爆冷获得了连任。他的政策对帮助房产市场复苏有明显的倾向性，特别是对首次置业者来说。
他的理念是与其打压房价， 不如给首次置业者的首付提供一定的信用担保，帮助他们尽快买到房。
如果你是首次置业者，并且存款不多，你也许看到了希望。
而如果你的梦想不仅仅停留在买套房，结婚生子，平平淡淡过日子，而是想创造更多的财富，进入澳洲社会的富裕阶层，那么，你一定要听我的3条忠告：
1. 首次置业的房子，不是用来享受的，不是用来晒到微信朋友圈的，不是用来招待亲朋好友的，也不是用来向长辈汇报你在澳洲过得还不错的，而是你用来创造财富的工具！
2. 如果你钱不多，现在不是打肿脸充胖子购买你的理想家园的时候。
3. 一切以你的财务状况为出发点，不要以父母目前所住的房子以及任何其他人所住的房子为你首次置业的参考标准。
你也许会问我，那么，首次置业该买什么？
如果你一直在关注《创富实战》栏目，你一定知道我的理念：一定要想办法给房子做人为增值。
如果你的存款不多，你是单身或者年轻小夫妻，有稳定收入贷款不是问题，并且生活在澳洲的首府城市，我推荐的首次置业做法是：
在一个维修基金余额高的公共区域中，日久失修的小型公寓楼里，以尽可能高的贷款比例（例如95%），买一个老式的二室一卫带停车位的公寓。
然后用公寓楼的维修基金去改善公共区域，再用自己的钱、时间、精力去装修公寓的内部，提升整体价值，最后卖掉或者转贷套现回本。
来看这个案例。
物业情况
这是位于悉尼的一栋老式公寓楼，步行距离至火车站、咖啡厅、快餐店，交通方便。
该楼里面有12户，在出售的那一户，是2室1卫1车位的。内部的厨房和浴室都很老，不少地砖已经裂开，天花顶是老式的“爆米花”涂料。
公共区域方面，公寓楼的地毯已经非常陈旧，都已经磨出破洞了。整个公共区域都脏兮兮的，苍蝇到处飞，垃圾到处都是。
楼梯间的窗户玻璃也不见了，所以鸽子自由出入，还在楼梯里下蛋。
楼下绿化区域看上去长期没有人打理，鸟粪堆积如山，野草丛生，垃圾到处都是。
很明显，管理该公寓楼的物业管理公司管理不善，而业主委员会似乎也不得力。
经查询，该公寓楼的维修基金里面有大约$30,000。这个数目并不大，但绝对足够用于改善公共区域。
最终，买家以29万澳元购入该公寓。
简单内部装修
买家的存款除了用于购房，还留有一些钱用于装修。
为了省钱，他们在整个装修工程里亲自做了些力所能及的事情，例如：
▸ 给浴室和厨房的老式瓷砖刷白色光亮的瓷砖专用漆
▸ 给棕色的橱柜门刷白色乳胶漆
▸ 把橱柜门上的老式棕色木把手换成银色金属把手
▸ 使用橱柜台面翻新涂料，对老式的塑料台面进行翻新
▸ 自行去建材批发市场采购地砖（而不让地砖工包料）
▸ 自行去Bunnings五金店采购新的电器，如浴室里的排气扇、厨房里的抽油烟机和一体式烤箱与灶台（而不让电工包料）
他们还分别请了以下工种做自己做不了的事情：
▸勤杂工（handyman）：把旧的地砖翘起来扔掉，给所有墙面和门窗重新刷漆，安装木质假天花，更换百叶窗帘，更换浴室里的镜柜，更换门锁
▸ 电工：给新的假天花安装射灯
▸ 瓷砖工：铺地砖
▸ 入墙衣柜公司：安装新的入墙衣柜
▸ 空调安装工：安装新的分体式空调
▸ 水管工：更换老式的水龙头
内部装修工程总费用是$14,700。
改善公共区域
买了这个物业后，买家跟物业管理公司沟通，了解公共区域日久失修的原因。后得知业主委员会里只有一名业主，其余业主都没有参加业主委员会，因此物业管理公司只能跟该名业主商讨公共区域的维护事宜。
这名唯一的业主委员会成员有一个偏好，就是不舍得花钱，她让物业公司不要花钱，她觉得公共区域挺好的，不需要改善。
该买家计划用维修基金做以下事情：
▸ 把楼梯的旧地毯更换成瓷砖
▸ 给整栋楼里里外外的公共区域做一个全面的大清洁
▸ 换一家新的清洁公司负责公共区域的日常保洁
▸ 让园艺工人来修建树木，清除垃圾
▸ 让害虫管理公司来对整栋楼进行一次全面的喷药杀虫
这位买家知道正在业主委员会任职的那位业主是不会配合的。于是，这位买家向整栋楼的其他业主讲述了他的计划，并且四处找报价，争取其他业主的支持。
最终，这位买家联合了另外一名业主，在下一次业主大会上自荐进入业主委员会。同时还鼓动其他业主投支持票，花维修基金里的钱去全面改善公共区域。
最终，少数服从多数，该计划在业主大会上被通过了。
改善公共区域的总开销大约$13,000，全部在公寓楼的维修基金里出。
重新估值
当公寓内部的装修工程结束以及公寓楼的公共区域得到彻底改善后，该买家再找银行来重新估值。
公寓的新估值是39万澳元。
这时候，该买家可以按90%贷款比例以新的估值再从银行那里获得现金，不仅把先前他投入到买房的首付以及公寓内部装修的费用全部收回来，而且还得到额外好几万澳元备用，用于接下来的投资。
当然，他也可以把房子卖掉获利，然后再重复一次这样的操作。
◆ ◆ ◆
你看，从29万到39万，财富就是这样被创造出来的。案例中的这位买家实现了咸鱼大翻身，以前所持有的现金，一下子翻了好几倍。
而如果他当时碍于面子，觉得买个老房子很丢人，而没有去行动，他将错失这个人为增值的创富机会。
普通投资者与高级投资者的思维方式和行为都有着巨大的差异，这决定了他们在房产投资上所获得的回报也有着巨大的差异。
想知道如何从普通投资者转变为高级投资者吗？已经报名参加今晚房圈交流论坛悉尼West Ryde站的朋友们，请准时前往Ryde-Eastwood LeaguesClub参加论坛，我将在今晚6：30给你们讲解。
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Richard He
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