文 / Max Wang

上周《小麦谈地产》的文章是关于墨尔本市中心地区公寓投资近几年的表现，发表后反响非常大，很多读者和我联系，语气中充满了担忧。其实公寓作为地产投资产品的一种，具有自己独特的优势，在挑选时有很多需要注意的地方，选的好的话，你也可以一买再买，成为下一个70套公寓拥有者。

出于很多原因考虑，公寓依旧是很多投资者的首选。方便的位置，较好的区域，可以负担的价格，现代化的生活方式，齐备的配套设施，冬暖夏凉的节能建筑材料，安全和隐私，无论对于只能买新房的海外投资者，还是对于刚进入地产市场的首次置业人群，甚至是准备退休的downsizer来说，公寓都是很好的投资产品。

市场上公寓项目多如牛毛，未来几年数万套的交工量，如何挑选是门很大的学问。

其实在选择公寓投资房的时候，可以逆向思维，从购买之后的出租往回推，站在租客的角度去考虑，一下子会豁然开朗。这有两个好处，如果买的是投资房，买来之后打算出租，那么符合房产所在区域租客需求的房子当然更容易出租，租金回报率也会比较理想，这是从现金流(cash flow)角度说，此其一；其二如果你买的房产能够吸引更多的租客，说明房产更能满足该区的居住需求，在将来出售或者评估时会获得更高的资产增值(capital gain)。从这个角度去思考，下次选择投资公寓时，可以遵从以下几个原则：

原则一：靠近学校和休闲设施

墨尔本以世界一流的教育著称，从小学到大学都吸引着海外留学生源源不断的到来，有些校区房更因为房价高涨让一般购买者望而却步，公寓这时候就满足了这个需求。靠近大学的公寓更是有比较稳定的学生市场保障。休闲设施、体育场馆、公园、河畔、海边、购物中心，都是吸引租客的加分点；

原则二：安全的环境和简易的维护

区域安全至关重要，有些区还是需要远离。房间的颜色搭配从我们的维护数据来看，最好的组合是白墙木地板，卧室配黑色或深灰色地毯，日后维护费用最低。白墙的白最好是Builder’s White。

原则三：尽量买带停车位的公寓

如果是CBD和附近的投资房，那么强烈建议考虑购买停车位，既方便出租，也会在未来出售时给房产增值。我们的数据显示，新建的公寓楼停车位比例逐年降低，未来CBD及其周边的楼内停车位将越来越少。

原则四：靠近公共交通

这个不能再重要了。随着澳洲主要城市，尤其是悉尼和墨尔本人口的迅速增加，道路交通越来越拥堵，很多人会选择乘坐公共交通上下班和出行，靠近Train, Tram和Bus的房子会越来越受到欢迎，租金和房价也会随着市场需求的增加上涨。

原则五：不要选设施过于健全的项目投资

很多公寓项目，尤其是CBD、Southbank和Docklands的公寓项目，楼内设施相当健全：游泳池、健身房、桑拿房、24小时大堂经理，甚至是空中花园、电影院、会客厅、高尔夫球模拟器应有尽有，作为租客或者自住是相当的开心，可以足不出户就完成很多事情。

但作为投资，这些钱是要从日后的物业费(Body Corporate Fee)里出的，尤其是一房和两房为主的公寓项目，大多是投资者，自住的比例较低，楼内租客流动性大，公共区域、电梯等公用设施使用量较大，两三年后作为业主你会发现物业费这一隐形费用开始猛增，从而降低投资回报率ROI。

当然选择公寓投资的细节还有很多，但这五大原则可以帮助投资者避免很多比较主要的问题，如果你对公寓投资感兴趣，可以联系我。

－－ Max Wang －－

墨尔本大学MBS在读MBA，澳洲最大的独立地产公司LITTLE Real Estate亚太区客户关系经理，负责澳洲本地和海外的亚洲商业及个人客户的房产销售、出租业务。P: 03 9514 8983、E: [email protected]

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