澳房闲话09
自营养老金SMSF购房利弊最完整报告.DOC
作者：Kevin Yu
微信：kevinyjj
“养老不能靠政府”，这句话不论对于天朝，还是土澳的老百姓来说，都是一个不可回避的现实。
随着近几年投资者理财意识的逐渐将强，利用自营养老金（Self Managed Super Fund，以下简称SMSF）来投资房产也越来越成为一种流行的选择。那么，自营养老金购房的优缺点是什么，它和普通个人名义购房有什么区别？又适合怎样的人群？
今天的文章，我们就来聊一聊这个话题。
令人失望的现实
虽然澳大利亚被许多媒体宣传为世界上最适宜生活的国家之一，长期占据各类移民排行榜，生活指数排行榜前列，但真正生活在这里的人都知道，所谓的高福利社会，其实是建立在高税收的前提之下。和中国的养老金制度类似，澳洲也有一套属于自己的养老金体系。
对于一个普通打工族来说，虽然他的雇主每个月会根据他的薪资水平将一定比例的资金打入他的养老金Super账号，但随着目前人口平均寿命的不断上涨，现有养老金体系能否给退休后的生活带来保障已经要打上一个大大的问号。
一个简单的逻辑：几十年前，一个退休老人平均在退休后10年之内就挂了，于是政府便少了一份支付养老金的压力。而现在，一个人退休后还要至少活20年，30年，甚至40年，而打工族交税的人就这么一些，政府的压力也可见一斑。
根据澳洲养老金协会（Association of Superannuation Fund of Australia）研究显示，要在退休后保持一个中等的生活水平，一对夫妻需要每年至少65,000澳元的收入，这意味着你的Super里的余额在你退休时需要大约100万澳元。而堪培拉大学最近的一份调查显示，大部分55至64岁的澳洲女性的Super Balance为54,500澳元，男性为113,200澳元…
在这种前提下，许多人就开始有意识地利用自己的养老金做一些投资，其中，成立SMSF购买投资房是非常流行的一种做法。
SMSF投资房产的优势与劣势
任何事都是一把双刃剑，自营养老金购房也一样。简单来说，它的优势有以下一些：
1. 税务优势。这恐怕是许多人考虑用自营养老金购房的最大出发点。当投资者在退休后出售用SMSF购买的房产时，将不用支付任何增值税CGT，也就是相当于享受自住房的待遇。如果不出售，那到时的租金收入也同样不需要缴税。
2. 降低税率。打工一族可以选择Salary Sacrifice的方式，将一部分自己的税前收入转移到SMSF中，这样不仅有可能降低自己的个人税率，而且，由于SMSF的所得税率为15%，持有一年以上的资产只有10% CGT，所以即使投资者出售房产，税率也大大低于个人名义购买房产。
3. 提高投资回报率。许多澳洲打工族对于自己的Super其实知之甚少，一半以上的人不清楚自己的Super投资回报率，余额等基本信息。而澳洲房产属于长期稳定的资产，因此，用SMSF投资房产或许比交给一位你不认识的Super投资经理的回报率要高。
而在劣势方面，主要有以下几点：
1. 成本较高。相较于个人名义直接投资房产，SMSF首先需要花几千元成立。在申请贷款时，金融机构对于SMSF的贷款利率和申请手续费等都略高于个人投资。
2. 借贷比例。目前虽然个别金融机构还能给予SMSF投资者最高80%的借贷比例，但通常比较保守的说，借贷比例以70%更为常见。这也无形中提高了投资门槛。
3. 居住限制。通过SMSF投资的房产，首先不能用来自己或家人居住，必须是以投资为目的。此外，当该房产仍然有贷款时，不能对该物业进行装修。
SMSF买房的注意事项
看了以上的SMSF投资房产的优缺点，我想各位在心中对于自己是否认同SMSF购房也有了一个基本的概念。最后，有几个简单的注意事项也可以和大家分享：
首先，SMSF购房显然并不适合所有的投资人。通常来说，我们会建议一个客户在Super余额达到或者超过15万澳元时，才开始考虑用SMSF投资房产。因为所有的首付，印花税，律师费用等全部需要从Super中支取，在购房时留有一定的余额对于投资过程十分重要。如果您的余额还不够，那么就请加速saving。
其次，SMSF不适合购买具有两份合同的新House Land Package，因为将无法从银行得到贷款(全款购买的土豪请随意)。但如果是一份合同的现房，或者楼花则不受影响。
随后，不建议用SMSF购买settle时间过长的楼花，主要的原因是，由于金融机构对于SMSF的贷款政策不确定性较强，而楼花的贷款准备时间主要是settle之前三个月，所以，购买相对较快能够交房的房产是一种比较安全的投资方式。
总而言之，不论是SMSF的成立还是利用这个工具来投资房产，都是一个专业性极强的事。我们建议您一定要寻找有资质的专业人士就此话题进行深入的咨询，制定一个属于您个人的投资计划。
今天的文章就是这样。感谢阅读。
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