文/施巴拉古

差不多所有想投资墨尔本的国内客人，普遍问的一句话就是：

“墨尔本CBD的房子怎么样？”

为什么呢？

因为他们市场上看到太多这样的宣传：

或是这样的：

还有这样的：

说实话，墨尔本的公寓无论是在设计，还是建筑质量，以及城市的市场推广度都比悉尼强，价位又低，而且更重要的一点是，这里公寓供应量非常大，对于投资人而言，选择余地也大很多。

来自澳洲权威地产网站Domain的数据：在2010-2014年间墨尔本市内公寓所占澳洲核心城市公寓总供应量的47%！在未来四年内，预计这个数字将保持在44%左右！

先不谈投资，我们来瞧一瞧墨尔本CBD内真实的居住情况到底是什么样的？

其实，生活在CBD还是非常方便的，氛围轻松，环境优雅：

特别适合年轻人认识新朋友：

这里年轻人的比例非常高，澳房产学术机构RPdata数据显示：这里的年轻人口的比例接近区域人口的70%！但是，对于拖家带口的人群来讲，住在墨尔本CBD则不尽然，拥挤的交通，吵闹的噪音，缺少儿童活动设施，以及满街弥漫的香烟味道，于此生活是需要一定勇气的。

让我们看看年轻人在这里的居住状况到底是什么样的。

近日，澳洲主流媒体【Herald Sun】对此做了如下报道：大概的意思就黑心房东在墨尔本CBD内的高层公寓内，塞进了18个人，睡在狭窄的上下铺上，租客都是一些外国留学生，低收入工人，以及背包客，每间卧室放入多个上下铺床，至少住下三四个人，还把客厅用帘子分成几个隔间。

（免费提供白米饭，你们还说我是黑心房东？太不懂感恩了！）‍

实际上，在这里居住的中国学生对这里的生活状况应该再了解不过了，这已然不再是个例，而是一种政府屡禁不止的成熟商业模式。

亲爱的父母们啊，当您把自己的子女送到号称最适合人类居住的城市的时候，却看到他们住在这样的地方，您是什么样的感受呢？

亲爱的投资人们啊，当您看到当年重金“抢到”的墨尔本CBD顶级公寓是这样的一种商业模式被经营的时候，您又是什么样的感受？您还认为这一个是低风险高回报的投资产品么？

墨尔本CBD的投资回报又如何?

权威统计机构Property Value的最新数据显示：墨尔本CBD公寓的中位价格在过去12个月内跌了2.36%，涨幅排名在全维多利亚州仅排第542位。

这又是为什么？澳洲久负盛名的开发商Lend Lease在这里不也有很多很华丽，又靠水的顶级公寓项目么？

很简单，因为太多了！开发商再牛也抵不过供需决定价格的经济学原理吧。而且后面还有，源源不断。

说墨尔本CBD不好，那墨尔本的公寓涨幅都不好么？不见得。

随便说几个墨尔本不那么招华人“待见”的其他有代表性区域的投资情况。

Mount Waverley距离CBD 16公里，地点的确离CBD挺远，开车也得30分钟，但是这里过去1年公寓的涨幅是13.6%，与悉尼过去1年的平均涨幅差不多。

货太少，3万2千人口的区域，市面上目前只有38套二手房在售。

另外一个区Malvern East，同样是公寓，距离CBD 12公里，中位价要高于CBD，过去12个月涨幅接近7%。

原因也非常简单：还是少！

的确这里距离CBD也不近，但2万常驻居民的地方市面上可销售的现房物业不足100套，想住这里，你就要竞价！

 当有人问投资悉尼还是墨尔本的时候，我很喜欢大悟在其书《澳洲房产那点事儿》里的那句：“贵有贵的道理！”

和悉尼一样，墨尔本同样是CBD的区，差距咋这么大呢？

这样的文字，不是为了贬低谁再去抬高谁，就是想说点实实在在的。但凡是过去5年里，买在墨尔本CBD新公寓的投资人，您对涨幅很开心的话，请一定要告诉我。

最后，送钟情于墨尔本的投资人群一句话：投资需谨慎，远离CBD！

感谢阅读！

本版主编大悟的《澳洲房产那点事儿》在淘宝，京东，当当，亚马逊等中文网站均有销售，在澳洲本地暂无。