文/芭比

澳洲房市是在上升还是停下来了，或者下跌? 相信这是很多人关心的问题。

要找答案其实不难，每天出炉的房市报告其目的就是为您提供判断的参考。但奇怪的是，有时候不同的研究机构竟会出现完全相反的答案。究竟哪一家的数据才可信呢？

澳洲有好几家较有名的房地产数据研究机构，例如RP Data, Residex, APM, SQM 及BIS Shrapnel等，大部份报章都会引用这些研究机构的数字发表文章。

那麽这些机构的数据从何而来？

首先要留意的是这些都是私人的商业机构，他们的数据并非来自官方，很多都是由房地产中介提供，但并没有完善的制度去核对。此外，他们搜集数据的方式或分析数据的方法均欠公开透明，而政府也没有立法规管或者对提供不正确数据有任何惩罚。所以，我们只应该把这些数据作参考之用，而并非是作出购房决定的唯一指标。

为什麽不同的研究机构的数据会有不同？

很多研究机构都会提供房屋的中间价（median price），但如何您细心留意，他们发表的中间价都不一样。首先我们要认识什麽是中间价。统计学中，一系列数字的中间的那一个数字便被定义为中位数。例如：上月悉尼车士活区共卖出101间房屋，卖出的价格从$500,000 到 $1,800,000 不等。我们把出售房产的价格从小到大排列，第50个物业的出售价格就是车士活上个月的房屋中间价。也就是说，有半数的房屋会以高于中间价的价格出售，而另有半数的房屋则是以低于中间价的价格出售。不过，要留意的是有些机构的数据是以一个月为单位，有些是以季度或年度计算。又有一些是只计算首都城市的交易，另一些则所有地区都会包括在内。再要留意的是数据是否包括所有类型的房屋，还是分别计算独立屋（house）和公寓(Unit)。

阅读这些数据时，我们还要考虑影响这些数字的因素。以中间价为例，如果售出的房屋数量不多，就会影响数据的准确性。而研究的时间范围越长，用于计算物业中间价的出售房产数量就越多，数据就越精确。虽然中间价是判断未来房市趋势走向一个极有价值的工具，但它不是房地产价格的绝对值，它只是一个参考或比较的相对值，如果一般民众不理解，会被误导以为是某地区房屋的平均价。

另外一个我们较熟悉的数据就是拍卖清出率(clearance rate)，亦即成功在拍卖中出售物业的百分比。不少房地产中介都会以拍卖清出率作为卖点，以示他们可以很容易把物业出售。不过，很多人忽略了一个事实，就是澳洲的住宅物业拍卖只佔全部房屋买卖的百分之42，其余的是以是通过地产中介或者是直接跟业主交易（private treaty），所以单单以拍卖的数字并不能反映整个房市的走势。

这些研究数据当然有参考价值，但更重要的是我们在选购房屋时，不应只在电脑上找数据，而应该实地考察。走到您心仪的地区看看，不单参观开放出售的房子，也要看看周围的配套设施，还有您将来的邻居是什麽模样，亲身感受一下。有时候，民间智慧可能更胜专家的意见。

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