最近Amy 来找我们做投资房税务咨询。根据她所提供的数据，2017年一整年的房租收入只有几千块，而相关费用却有几万块……这个比例怎么会这么失衡？

据Amy 所说，她整整花了八个月时间才把房子租出去，看看房屋地址，就是典型投资房，既非豪宅，也没有在高密度区。

那八个月Amy做了什么呢？她说一直在登广告，发传单，可就是没找到她完全满意的租客，比如她不想要有宠物有小孩的，也不想要某些国籍的租客等等。所以她的房屋一直处于等待出租状态。

这期间，她的确是没有自住，所以她认为全年的费用都可以计入投资成本，包括利息，物业管理费，市政厅费用，折旧费，水费电费等等。

那这种情况ATO怎么看呢？Amy 可以顺利的拿到全年全部费用抵扣吗？

如果澳洲税民当年有其他来源收入，刚好立马抵消，形成了大家都知道的负扣税效应。如果澳洲税民当年没有其他来源收入，这个亏损也不浪费，可以无限期递延到以后使用。

如果完全没有收到租金收入，或者如上文Amy，经过很长时间才找到租客导致租金收入非常低，有可能抵扣所有的租赁支出吗？

那就要看您能不能满足“物业必须是名副其实的可供出租”的条件了。

房东是否仅仅向有限的潜在租客们投放广告，例如：

• 只在自己的工作场所发布

• 只通过口头宣告

• 只在非假期高峰出租从而降低出租可能性的广告

房东设置限制性广告的行为，让税局有可能怀疑你的诚意，到底还想不想公开招租？上述举例都表明了这物业并非是名副其实可供出租的。

如果房子有这样那样的问题，例如：

• 房东的房子坐落在鸟不拉屎的地方

• 房东的房子年久失修，一时很难满足居住条件

• 房子是不能随意出入的

税局完全会推定你是在开玩笑嘛，哪有打算认真找租客的态度。这类物业是不能称作可供出租状态的。

• 超过同地区可比物业的租金设定标准

• 要求预期的短租租客提供外部证明

• 挑剔地规定不能有小孩、不能有宠物入住等等

税局也认为这属偏苛刻的条件，具备不符合可供出租状态的特征。

• 没有充足理由拒绝租给意向租客。比如，房东仅仅是个人偏好，不愿意租给某些国籍和性别的人群。也会认为不符合税局规定名副其实的定义。

虽然租赁本是两厢情愿的事情，税局不会阻拦您想怎么租，但如果您要是想利用负扣税的等税务政策，就得按照他们的路数走。

另一个角度而言，没有真正处于可出租状态的房屋，就更和空置房的概念靠近。

其实澳洲房产空置税目前不只是针对海外投资客，维州当地已经开始征收某些地区的空置屋的地方税收，很难说有朝一日会不会在全国铺开。

空置与否，重点正是衡量投资物业有无处于名副其实的可供出租状态。

希望本文对您有所帮助，感谢阅读!

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