物业投资者,您准备好过冬了吗?

2015年05月31日 澳房汇



原标题:物业投资者须知:市场有热亦有冷


文/子木


澳洲物业市场这两年来形势大好,不是小好!引得众多投资者,包括中国大陆来的豪客、中产及开发大腕们,纷纷将目光和钱包转向这块富庶的南方大陆。


由于物业市场的涵盖范围很广,包括民用住宅、商业店铺、办公楼宇、工厂仓库、工业园区、农庄、葡萄园、林场、甚至是岛屿,凡是能和土地沾上边的,均可“物业”。不同的物业,投入的资金不同,收益也不同。但买了就是希望赚钱的基本诉求是完全相同的。


当交换合同后,买家即“盈亏自负”。所预期的收益达不到时,不可能去“占中”表示强烈不满,市场就是市场,个中的规律是铁的现实,人人都要遵循。哪怕你多么地有思想,多希望民主和自由。


在热市之际,耳熟能详的大多是投资收益多高多丰厚的好听话,本文则从风险方面讲一讲实话。


市场有热亦有冷


月有阴晴圆缺是自然现象,市场有冷有热则是遵循市场的价值规律。


物业市场有一种说法叫:周期性。即像时钟的指针在转动,从6时至12时,指针上行,被称为上升期;从12时至6时,指针下行,谓下降期。还有人总结出每7年或10年左右,物业市场会从低到高,再由高向低走一圈,走完这一圈,就叫一个周期。


其实,市场的实际变化用曲线表示更为准确。


表一:房屋价格走势曲线(以2006年值为基点)




从表一可以看到悉尼的物业价格近15年的变化。市场从2000年的下半年开始发力,至2003年年底。也就是上升期,从2004开始的下降趋势直至2007年。以该表的指标系数2000年至2003年的增幅高达45%左右,2004至2007的下跌约20%。


2007年的前半年有8%的上升,但随后的金融海啸遏制了那一次的上升态势。2009年由于有政府的置业高额补助,再次刺激市场上行,可惜人为的动力终不持久,大市拖累,政府的补助到期,上升也就结束了。随后再次出现窄幅下跌。


2012年年底,市场形势尚不明显,到2013年增长逐步加速,直至今日。


如果以圆周规律(即时钟)来解释,就很勉强。因为至少2007年和2009年的上升还没怎么开始,就结束了。


表二:澳洲130年间,房屋价格变动曲线。




表二更真实的反映了澳洲房屋价格的实际变化情况。值得注意的有以下几点:


从1890年至1950年的60年间,物业价格是一路缓缓上下浮动,但变化极微。所谓7 – 10年翻一番的理论似乎就有问题了。虽然是缓行,但请注意,即使在全球大萧条的30年代,房价也并没有出现雪崩似的下跌。


1950至1990的四十年间,物业价格翻了一番。


1990至2010年的二十年间,价格上涨了二倍。


这张表格带给我们若干值得思考的问题,物业价格会像1990至2010年这二十年间继续增长下去吗?其可持续增长的未来会是多久?还会出现类似于1890至1950年长达半个世纪以上的缓增长吗?(该些问题仅提出供读者思考)

……


表三:悉尼房屋中位价走势图




表三中左上小图是1979年至2017年悉尼中位价的对数图例;左下小图是该时段的线性图示;右边大图是2004年至2013年悉尼房屋中位价的线性图。


右边大图将悉尼房屋中位价近几年的变化非常清晰的表示出来了。阶段性的升升降降,长期的上升态势从表三得到证实。并由其态势进一步推测近期未来的走势。


近日,有一篇文章称,在过去的50年中,悉尼房屋价格每年平均增长幅度高达8.5%,如果按此增长幅度,再过50年,即2064年,悉尼房屋价格将平均高达4,800万(详见《What house does $48 million buy? An average one in 2064》)!你信吗?


未来市场预测


从上述三张表格所显示的澳洲房地产价格变化,及悉尼房屋中位价的线性趋势,可以对近期未来市场做出预测。


澳洲整体市场从2015年开始将逐步走缓,个别首府城市会出现负增长。悉尼市场在未来的2年左右仍会呈上升态势,但幅度将不会高过飙升的2013和2014年。


在比较大幅度攀升后,会有下跌的情况。


由于近20年来数次飙升,市场有可能进入一段较长时间的冬眠期。


投资者应该做好思想准备,市场可能会在某一天开始下行。特别是那些买了两、三年后才能交割的楼花,届时的价格有可能会下跌。这样的情况在2004、2008、2011年都发生过。


不要忘记投资物业最重要一点就是要长期“守住”。因为从长远来看其上升的态势是平稳的。


同时,还要考虑到未来市场受制于经济大环境的影响。从目前已经出现的种种迹象看,澳洲未来数年的经济情况并非很乐观。


此前倚重中国的高速增长,其GDP已经从两位数跌至7%。对很多国家来讲,GDP的年度增长能有5%就算非常之好了。但对于中国这列一直高速运行的列车,该数据意味着上千亿吨的原材料需求减少了。澳洲铁矿石和原煤的出口价格,特别是铁矿石几乎跌了近半即可看到中国经济 “软着陆” 的影响。从这里可以看到,澳洲依赖卖资源的经济结构的脆弱性。


澳洲的制造业近两年遭到重创。特别是汽车制造业,至2017年时,将全行业尽墨。这对澳洲来讲不能不说是个沉重的打击。


澳币在金融风暴中币值飙升,现已显现出疲软之势,从兑1.15美元跌至低于0.80美元。从全球的减息浪潮看,新一轮的货币战已经打响,也就是说,经济形势并不鼓舞人心。


澳洲经济也将随全球经济形势进入一个调整阶段。此点从财长备受攻击的预算案就可以看出。结束赤字的时间表恐怕要比预计长很多。


大环境如此,但具体到某一行业,情况未必悲观。房地产恰恰就属于比较独特的一行。


多了解些市场很有必要


看别人挣钱都很容易,为什么自己进去往往就赔了,或所赚不多,问题出在哪里呢?


华人招聘广告上经常会看到,“生手免问!”这句话。意即,你不懂干这行,就别来了。这个广告要送到公平交易厅去,就会有歧视的嫌疑。但想想还是有一定道理。


在谈论市场行为的时候,有个词儿叫:“跟风”。或称为“随大流”。意即,看大多数人怎么干,自己也怎么行,总不会错。即使亏了,不是有那么多人一起亏吗!至少心理上比较平衡。


还有人会说,啥市场啊?买房子不就是那么点儿事儿吗?Location! Location!! Location!!!


其实,对于房地产来讲,好的地理位置的确是必须要重视的因素,但还有其它的因素也要考虑。即使是同一条街,街两边的物业可能就相差几万元。相邻的物业,也有可能出现类似的价格差(问题:售价低的一处,地下埋有市政网线!)。所以,同样的Location也应该做更多的了解。而有些问题不是从明面上可以看的出来的。认真的买家,特别是购买独立屋者,都会要求经纪人提供一份全面的房屋报告,道理就在这儿。


买公寓房是不是应该简单些呢。回答:是的。但也有很多事情应该要多问一句。


如拥有权的问题。澳洲也有非永久产权的公寓房,期限99年。和中国大陆的70年产权一样。也就是说,买家花了几十万,甚至百万的银子,买到手的不过是99年的居住权。


还有,澳洲的房契大多是独立房契,即业主可以自由买卖。但也有极少部分是公司房契,该类房契的物业,在出售时必须要通知公司,且公司有优先回购的权利。这些都是买家在签约下定之前要搞清楚的。


军队的房产也放在市场上销售。他们售出后,包出租,租客都是军队的官员们。租金每年上调,至少是高过当年的通胀指数。维修也有保障。他们这样做的道理很简单,资金回笼,然后再建新的军官宿舍。唯一的问题是,该些“军房”相对热门楼盘较“偏僻”,但回报并不差。因为管理和租金绝对有保障。


以上仅仅是关于产权就有众多值得关注的问题,还有其他很多细节都需要加以考虑。


如果买房是出于投资考虑,那么投资的手段很多。如:股票市场的回报会比物业要好,而且灵活,周转速度也快;炒卖外汇的回报也不错,囤积贵金属、字画等都有可观的增值。所以,当谈及对市场的了解和认识,其实是多方面的,并且需要做相互的参照与对比。


跟风与盲从


最近有一篇报道称,西澳几个地方的房价狂跌近40%!原因是当年正值该些地区矿业大开发,房地产市场也随之水涨船高,某小镇的独立屋曾高卖到130万,如今连80万也无人问津。原来开价80多万的公寓,现在也就50万出头。


市场上,经纪在推销物业时,称每年升值多少多少,保障几年的租金回报等等。经纪的宣传当然是什么好听说什么,所谓老王卖瓜,自卖自夸吧。类似这种宣传,买家都要注意。至少自己要去查一下当地的租赁市场目前的真实租金,物业的中位价,计算一下大约的回报率。不要别人说啥就信啥。因为,最后是自己做的决定,合同上有自己的签字,卖房者是可以不负任何责任的。


还有的忽悠“当开发商可以有30%的高回报”……每个行业的确是有自己的平均回报,但那都是有相应条件约束的,不具备相应的条件,盲目介入,大多是一败涂地。道理很简单,强龙不压地头蛇。尽管现在的外来户大多不差钱,但是不掌控相应的资源,DA、预售、建筑、管理全要委托第三方,这里拿走一份,那里分掉一份,最后还能剩下多少利润!


但是,世人有谁会去说自己赔了多少钱?!听到最多的都是赚了多少。这多少有点儿与赌徒的心里相似,往老虎机里填了多少钱恐怕难以计数了,但,哪天突然赢了十来块钱,肯定是要挂在嘴边上,跟中了乐透大奖一样。


结束语


房地产有自己特殊的属性,市场有市场的规律,涨涨落落,升升降降是很自然的情况,要有相应的心理准备。不管怎样,对市场多做些了解总会有益处。


有关买房置业的基本常识,Domain中文版曾有过系列文章,如:

第10期专题:《买房须知》(一)跟着数据走

第11期专题:《买房须知》(二)买还是不买

第12期专题:《买房须知》(三)聊聊物业价格

第13期专题:《买房须知》(四)物业市场的特点

第15期专题:《买房须知》(五)购买楼花注意事项

第16期专题:《过把开发商的瘾》(上)

第18期专题:《过把开发商的瘾》(下)


希望这些文章能对买家和读者有所帮助,或多些茶余饭后的话题。



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