原标题：物业投资者须知：市场有热亦有冷

文/子木

澳洲物业市场这两年来形势大好，不是小好！引得众多投资者，包括中国大陆来的豪客、中产及开发大腕们，纷纷将目光和钱包转向这块富庶的南方大陆。

由于物业市场的涵盖范围很广，包括民用住宅、商业店铺、办公楼宇、工厂仓库、工业园区、农庄、葡萄园、林场、甚至是岛屿，凡是能和土地沾上边的，均可“物业”。不同的物业，投入的资金不同，收益也不同。但买了就是希望赚钱的基本诉求是完全相同的。

当交换合同后，买家即“盈亏自负”。所预期的收益达不到时，不可能去“占中”表示强烈不满，市场就是市场，个中的规律是铁的现实，人人都要遵循。哪怕你多么地有思想，多希望民主和自由。

在热市之际，耳熟能详的大多是投资收益多高多丰厚的好听话，本文则从风险方面讲一讲实话。

市场有热亦有冷

月有阴晴圆缺是自然现象，市场有冷有热则是遵循市场的价值规律。

物业市场有一种说法叫：周期性。即像时钟的指针在转动，从6时至12时，指针上行，被称为上升期；从12时至6时，指针下行，谓下降期。还有人总结出每7年或10年左右，物业市场会从低到高，再由高向低走一圈，走完这一圈，就叫一个周期。

其实，市场的实际变化用曲线表示更为准确。

表一：房屋价格走势曲线（以2006年值为基点）

从表一可以看到悉尼的物业价格近15年的变化。市场从2000年的下半年开始发力，至2003年年底。也就是上升期，从2004开始的下降趋势直至2007年。以该表的指标系数2000年至2003年的增幅高达45%左右，2004至2007的下跌约20%。

2007年的前半年有8%的上升，但随后的金融海啸遏制了那一次的上升态势。2009年由于有政府的置业高额补助，再次刺激市场上行，可惜人为的动力终不持久，大市拖累，政府的补助到期，上升也就结束了。随后再次出现窄幅下跌。

2012年年底，市场形势尚不明显，到2013年增长逐步加速，直至今日。

如果以圆周规律（即时钟）来解释，就很勉强。因为至少2007年和2009年的上升还没怎么开始，就结束了。

表二：澳洲130年间，房屋价格变动曲线。

表二更真实的反映了澳洲房屋价格的实际变化情况。值得注意的有以下几点：

从1890年至1950年的60年间，物业价格是一路缓缓上下浮动，但变化极微。所谓7 – 10年翻一番的理论似乎就有问题了。虽然是缓行，但请注意，即使在全球大萧条的30年代，房价也并没有出现雪崩似的下跌。

1950至1990的四十年间，物业价格翻了一番。

1990至2010年的二十年间，价格上涨了二倍。

这张表格带给我们若干值得思考的问题，物业价格会像1990至2010年这二十年间继续增长下去吗？其可持续增长的未来会是多久？还会出现类似于1890至1950年长达半个世纪以上的缓增长吗？（该些问题仅提出供读者思考）

……

表三：悉尼房屋中位价走势图

表三中左上小图是1979年至2017年悉尼中位价的对数图例；左下小图是该时段的线性图示；右边大图是2004年至2013年悉尼房屋中位价的线性图。

右边大图将悉尼房屋中位价近几年的变化非常清晰的表示出来了。阶段性的升升降降，长期的上升态势从表三得到证实。并由其态势进一步推测近期未来的走势。

近日，有一篇文章称，在过去的50年中，悉尼房屋价格每年平均增长幅度高达8.5%，如果按此增长幅度，再过50年，即2064年，悉尼房屋价格将平均高达4,800万（详见《What house does $48 million buy? An average one in 2064》）！你信吗？

未来市场预测

从上述三张表格所显示的澳洲房地产价格变化，及悉尼房屋中位价的线性趋势，可以对近期未来市场做出预测。

澳洲整体市场从2015年开始将逐步走缓，个别首府城市会出现负增长。悉尼市场在未来的2年左右仍会呈上升态势，但幅度将不会高过飙升的2013和2014年。

在比较大幅度攀升后，会有下跌的情况。

由于近20年来数次飙升，市场有可能进入一段较长时间的冬眠期。

投资者应该做好思想准备，市场可能会在某一天开始下行。特别是那些买了两、三年后才能交割的楼花，届时的价格有可能会下跌。这样的情况在2004、2008、2011年都发生过。

不要忘记投资物业最重要一点就是要长期“守住”。因为从长远来看其上升的态势是平稳的。

同时，还要考虑到未来市场受制于经济大环境的影响。从目前已经出现的种种迹象看，澳洲未来数年的经济情况并非很乐观。

此前倚重中国的高速增长，其GDP已经从两位数跌至7%。对很多国家来讲，GDP的年度增长能有5%就算非常之好了。但对于中国这列一直高速运行的列车，该数据意味着上千亿吨的原材料需求减少了。澳洲铁矿石和原煤的出口价格，特别是铁矿石几乎跌了近半即可看到中国经济 “软着陆” 的影响。从这里可以看到，澳洲依赖卖资源的经济结构的脆弱性。

澳洲的制造业近两年遭到重创。特别是汽车制造业，至2017年时，将全行业尽墨。这对澳洲来讲不能不说是个沉重的打击。

澳币在金融风暴中币值飙升，现已显现出疲软之势，从兑1.15美元跌至低于0.80美元。从全球的减息浪潮看，新一轮的货币战已经打响，也就是说，经济形势并不鼓舞人心。

澳洲经济也将随全球经济形势进入一个调整阶段。此点从财长备受攻击的预算案就可以看出。结束赤字的时间表恐怕要比预计长很多。

大环境如此，但具体到某一行业，情况未必悲观。房地产恰恰就属于比较独特的一行。

多了解些市场很有必要

看别人挣钱都很容易，为什么自己进去往往就赔了，或所赚不多，问题出在哪里呢？

华人招聘广告上经常会看到，“生手免问！”这句话。意即，你不懂干这行，就别来了。这个广告要送到公平交易厅去，就会有歧视的嫌疑。但想想还是有一定道理。

在谈论市场行为的时候，有个词儿叫：“跟风”。或称为“随大流”。意即，看大多数人怎么干，自己也怎么行，总不会错。即使亏了，不是有那么多人一起亏吗！至少心理上比较平衡。

还有人会说，啥市场啊？买房子不就是那么点儿事儿吗？Location! Location!! Location!!!

其实，对于房地产来讲，好的地理位置的确是必须要重视的因素，但还有其它的因素也要考虑。即使是同一条街，街两边的物业可能就相差几万元。相邻的物业，也有可能出现类似的价格差（问题：售价低的一处，地下埋有市政网线！）。所以，同样的Location也应该做更多的了解。而有些问题不是从明面上可以看的出来的。认真的买家，特别是购买独立屋者，都会要求经纪人提供一份全面的房屋报告，道理就在这儿。

买公寓房是不是应该简单些呢。回答：是的。但也有很多事情应该要多问一句。

如拥有权的问题。澳洲也有非永久产权的公寓房，期限99年。和中国大陆的70年产权一样。也就是说，买家花了几十万，甚至百万的银子，买到手的不过是99年的居住权。

还有，澳洲的房契大多是独立房契，即业主可以自由买卖。但也有极少部分是公司房契，该类房契的物业，在出售时必须要通知公司，且公司有优先回购的权利。这些都是买家在签约下定之前要搞清楚的。

军队的房产也放在市场上销售。他们售出后，包出租，租客都是军队的官员们。租金每年上调，至少是高过当年的通胀指数。维修也有保障。他们这样做的道理很简单，资金回笼，然后再建新的军官宿舍。唯一的问题是，该些“军房”相对热门楼盘较“偏僻”，但回报并不差。因为管理和租金绝对有保障。

以上仅仅是关于产权就有众多值得关注的问题，还有其他很多细节都需要加以考虑。

如果买房是出于投资考虑，那么投资的手段很多。如：股票市场的回报会比物业要好，而且灵活，周转速度也快；炒卖外汇的回报也不错，囤积贵金属、字画等都有可观的增值。所以，当谈及对市场的了解和认识，其实是多方面的，并且需要做相互的参照与对比。

跟风与盲从

最近有一篇报道称，西澳几个地方的房价狂跌近40%！原因是当年正值该些地区矿业大开发，房地产市场也随之水涨船高，某小镇的独立屋曾高卖到130万，如今连80万也无人问津。原来开价80多万的公寓，现在也就50万出头。

市场上，经纪在推销物业时，称每年升值多少多少，保障几年的租金回报等等。经纪的宣传当然是什么好听说什么，所谓老王卖瓜，自卖自夸吧。类似这种宣传，买家都要注意。至少自己要去查一下当地的租赁市场目前的真实租金，物业的中位价，计算一下大约的回报率。不要别人说啥就信啥。因为，最后是自己做的决定，合同上有自己的签字，卖房者是可以不负任何责任的。

还有的忽悠“当开发商可以有30%的高回报”……每个行业的确是有自己的平均回报，但那都是有相应条件约束的，不具备相应的条件，盲目介入，大多是一败涂地。道理很简单，强龙不压地头蛇。尽管现在的外来户大多不差钱，但是不掌控相应的资源，DA、预售、建筑、管理全要委托第三方，这里拿走一份，那里分掉一份，最后还能剩下多少利润！

但是，世人有谁会去说自己赔了多少钱？！听到最多的都是赚了多少。这多少有点儿与赌徒的心里相似，往老虎机里填了多少钱恐怕难以计数了，但，哪天突然赢了十来块钱，肯定是要挂在嘴边上，跟中了乐透大奖一样。

结束语

房地产有自己特殊的属性，市场有市场的规律，涨涨落落，升升降降是很自然的情况，要有相应的心理准备。不管怎样，对市场多做些了解总会有益处。

有关买房置业的基本常识，Domain中文版曾有过系列文章，如：

第10期专题：《买房须知》（一）跟着数据走

第11期专题：《买房须知》（二）买还是不买

第12期专题：《买房须知》（三）聊聊物业价格

第13期专题：《买房须知》（四）物业市场的特点

第15期专题：《买房须知》（五）购买楼花注意事项

第16期专题：《过把开发商的瘾》（上）

第18期专题：《过把开发商的瘾》（下）

希望这些文章能对买家和读者有所帮助，或多些茶余饭后的话题。

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