文 / Max Wang

上周《小麦谈地产》用数据和市场的实际表现分析了下墨尔本地产市场是否如一些媒体所言充满了泡沫，也回答了是否有可能会大幅下跌这个“专家”预言。

文章发出后不少读者联系我，问悉尼的地产市场表现如何， 去年高速增长了一年之后今年来表现怎样？是否已经达到了顶点？咱们今天就聊聊悉尼。

上周文章得到的读者反馈很多，我们今天继续用数据，以同样的思路和视角分析下悉尼。

如果你错过了上周的文章，没有关系，但这里要简要重提一下“拍卖清空率”的概念和作为市场风向标的重要作用：清空率的高低变化直接反应市场的供需走势，甚至可以帮我们在一定程度上预测市场未来的发展方向。这里重新介绍一下，所谓“拍卖清空率”(Auction Clearance Rate)，是指上市拍卖的房屋数量中有多少被成功卖掉，这里包含拍卖当天和拍卖之前就卖掉的所有交易，比如有1000套房屋在市场上拍卖，有700套成功卖掉，那么“拍卖清空率”就是70%。

70%其实是个分界点，当拍卖清空率达到70%以上，我们叫做“健康的卖方市场”，意思是说，买房的人多，房源相对较少，需求大，供给少，房价会上涨；80%以上就是“极端卖方市场”，说明一房难求，能买到房子就不错了，通常一场拍卖会有至少5人以上参与竞价，房价会大幅上涨；60%-70%之间说明供需基本平衡，房价会相对稳定，略有小幅上调。

2015年悉尼的地产市场可以说是风光无限好，在经历了前所未有的高速增长之后，15年最后一个季度出现减缓的迹象，于是很多人开始思考，悉尼是否已经到达了顶点，开始进入价格调整期（correction），也就是说，房价有可能会跌。

事实并非如此

去年的同一时间，三月份第一周共有681套房产上市拍卖，清空率高达83.3%。那么今年情况如何呢？今年三月第一周共有408套房产参与拍卖，清空率达73.3%，虽然比去年同期在拍卖数量和清空率两个数据上都有所下降，但依然表现优秀，也是今年以来中介们最忙的一个周末。

悉尼上个周末是Mardi Gras Festival 嘉年华，吸引了大量澳洲其他城市甚至是海外的游客到来，加上天公作美，天气特别的好，于是悉尼变得非常的热闹，很多的Open for Inspection （房屋开放）和拍卖都吸引大量潜在买家前往。

悉尼的东部近城地区清空率达到了78%

而其他悉尼地区的表现则有不小的差距：其中西南部、西部和西北部的拍卖清空率都在55%以下，可以说表现不尽人意，买房的人比较少，卖家们也很难卖个好价钱。

相比之下北部尤其是北部的海滩地区、南部的清空率则高达86.4%，83.7%和79.2%，表现相当的好，让其他区的卖家们眼红。根本原因很简单：供需关系。在这些区买房的人明显多过房屋供给数量，于是大家开始争抢。

虽然不同区域出现了比较大的差别，但整个大悉尼地区平均73%的拍卖清空率依然说明悉尼地产市场表现强劲，依然处于“卖方市场”的状态，房源和买家的数量比，依然供不应求。

但值得注意的是，$50万到$80万区间的房产在拍卖前便议价售出的比例增大，说明这个区间的卖家对市场信心不如去年，贷款的灵活性和余地也不是很大，选择比较有限。

之前工党一直在讨论的关于负扣税（negative gearing）和一系列针对地产投资者的政策改革目前来看对地产市场影响不大，投资者们依然热情高涨，对首次购买房子和downsizers来说不是好消息，有装修潜力的旧房子尤其受欢迎，不少投资者喜欢用买进、装修、卖出的办法获取短期回报。

之前提到，和去年同期相比拍卖数量和清空率都有下降，在3月底复活节之前都会保持这个水平，但参与拍卖的房屋数量将有所增加。

如果你看悉尼的房产，尤其是$100万以内和左右的房产，可以尝试着在拍卖前通过中介和卖家联系议价，也许会有惊喜。

看完本文后，你对悉尼地产市场还担心吗？

－－ Max Wang －－

墨尔本大学MBS在读MBA，澳洲最大的独立地产公司LITTLE Real Estate亚太区客户关系经理，负责澳洲本地和海外的亚洲商业及个人客户的房产销售、出租业务。P: 03 9514 8983、E: [email protected]

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