文 / James Tong

又来标题党吓唬人？不是，不是。

从周二开始，几乎所有的主流媒体都在报道一份“Housing Australia Report - 澳大利亚房产报告”。报告的主题是令人震撼的：“The Housing affordability crisis will drag on for at least 40 years unless governments introduce bold new policy 如果政府不推出强有力的新政策，房屋负担性的危机将会至少持续40年。”

如果是某一个经济学家或研究公司要出名，他们通常会用语不惊人死不休的方式吸引你的注意。但是，这一份报告的作者不需要。

因为，它是ceda (the Committee of Economic Development of Australia) 澳大利亚经济发展委员会推出的。如果在中国，这样的组织名称很容易就让我们想到发改委这样的权力机构。但ceda并非官方组织，它是一个成立于1960年，由当时最顶尖的经济学家Sir Douglas Copland发起的“智库”，它不隶属于任何商业机构或政党，却能把全国各路经济精英聚合一起，为政府制定政策提出方案和理论依据。曾在政府推出消费税、建立国家宽带网络等重大决策过程中，发挥过很大作用。

在过去一年多时间里，我们听到了许多未日博士、民粹大咔还有许多专业的研究机构对澳洲的房市发表意见，然后银行、金管局、州政府、联邦政府轮番上阵，试图解决房屋的可负担性问题，还大家一个澳洲梦。究竟实际的战绩如何呢？这个时候，终于轮到ceda出手了。

报告不是一两个人的研究成果，他们为此专门成立了一个委员会，集合了悉尼大学、阿德莱德大学、科廷大学、昆士兰大学等商学院里的顶尖经济学教授、博士，再加上房地产顾问公司Macroplan和发展商Stockland的高管，写出了一份122页的报告。

不但回顾澳洲房地产发展的历史，还与世界经贸合作组织的其他国家作横向比较，再从供应、需求两端去研究哪儿出现了死结，并且分析高房价在新老世代中造成的矛盾和贫富分化的后果。

论证过程认真、严谨、而又全面。

只是，报告的结论有点像揭穿了皇帝的新衣：你们目前所做的一切都没有用！

对这样的结果，我是不奇怪的。今年四月的时候，我在《能让悉尼房价下跌的将会是谁？》一文中就写过：“每个议员都代表着一群人，而每个人的利益和能力都不同，政策的最终走向，只能是一种综合的平衡，而得到的结果很可能还是：打压措施无效！”

这个报告的好处是，它不只是预言和指出问题。它还具体地提出了八大建议，我们来看看包括的是什么：

• 要制定政策，为最弱势的群体优先提供居所

• 各种由地方政府提出的对规划发展的限制必须要“软化”，政策要有一致性，要增加住宅密度

• 要制定出大型基建的通用规划和融资模式，使新住宅区与不同的工作中心区更好地相连

• 法律要对长租客提供足够的保护

• 政府要对长者换小居所时的收入测试更宽容

• 应该鼓励政府尝试用年度地税来取代印花税

• 政府要重新审订养老金、退休金和房产的关系，让澳洲人的晚年生活提供支持。

• 应该提高房产的资本所得税

对于这份报告，澳洲房地产理事会Property Council of Australia非常赞赏，而且罕有地说要给予满分。

而在我看来，要求地方政府“软化”，只是个委婉的说法，这其实就是报告的重点。

ceda也看到，现在大部份的权力都是在地方政府的身上，各家自扫门前雪，房子供不应求基本上是必然的结果。

我以前就曾经说过，对于房地产这么重要的大产业，政府内竟然没有一个专责的部门，而是任由总理、部长谁都要管，又谁都可以不管，这是说不过去的。这个报告开始有一个影子了。

报告中还有丰富的图表和数据，与一般的房地产研究报告不一样。我认为，所有对澳洲房地产投资感兴趣的朋友都应该读一读（可扫二维码与我联系），这很可能是澳洲房市又要悄悄回暖的信号。

作者：James Tong

澳房汇出版人，澳中第一产业理事会主席