文 / James Tong
又来标题党吓唬人?不是,不是。
从周二开始,几乎所有的主流媒体都在报道一份“Housing Australia Report - 澳大利亚房产报告”。报告的主题是令人震撼的:“The Housing affordability crisis will drag on for at least 40 years unless governments introduce bold new policy 如果政府不推出强有力的新政策,房屋负担性的危机将会至少持续40年。”
如果是某一个经济学家或研究公司要出名,他们通常会用语不惊人死不休的方式吸引你的注意。但是,这一份报告的作者不需要。
因为,它是ceda (the Committee of Economic Development of Australia) 澳大利亚经济发展委员会推出的。如果在中国,这样的组织名称很容易就让我们想到发改委这样的权力机构。但ceda并非官方组织,它是一个成立于1960年,由当时最顶尖的经济学家Sir Douglas Copland发起的“智库”,它不隶属于任何商业机构或政党,却能把全国各路经济精英聚合一起,为政府制定政策提出方案和理论依据。曾在政府推出消费税、建立国家宽带网络等重大决策过程中,发挥过很大作用。
在过去一年多时间里,我们听到了许多未日博士、民粹大咔还有许多专业的研究机构对澳洲的房市发表意见,然后银行、金管局、州政府、联邦政府轮番上阵,试图解决房屋的可负担性问题,还大家一个澳洲梦。究竟实际的战绩如何呢?这个时候,终于轮到ceda出手了。
报告不是一两个人的研究成果,他们为此专门成立了一个委员会,集合了悉尼大学、阿德莱德大学、科廷大学、昆士兰大学等商学院里的顶尖经济学教授、博士,再加上房地产顾问公司Macroplan和发展商Stockland的高管,写出了一份122页的报告。
不但回顾澳洲房地产发展的历史,还与世界经贸合作组织的其他国家作横向比较,再从供应、需求两端去研究哪儿出现了死结,并且分析高房价在新老世代中造成的矛盾和贫富分化的后果。
论证过程认真、严谨、而又全面。
只是,报告的结论有点像揭穿了皇帝的新衣:你们目前所做的一切都没有用!
对这样的结果,我是不奇怪的。今年四月的时候,我在《能让悉尼房价下跌的将会是谁?》一文中就写过:“每个议员都代表着一群人,而每个人的利益和能力都不同,政策的最终走向,只能是一种综合的平衡,而得到的结果很可能还是:打压措施无效!”
这个报告的好处是,它不只是预言和指出问题。它还具体地提出了八大建议,我们来看看包括的是什么:
要制定政策,为最弱势的群体优先提供居所
各种由地方政府提出的对规划发展的限制必须要“软化”,政策要有一致性,要增加住宅密度
要制定出大型基建的通用规划和融资模式,使新住宅区与不同的工作中心区更好地相连
法律要对长租客提供足够的保护
政府要对长者换小居所时的收入测试更宽容
应该鼓励政府尝试用年度地税来取代印花税
政府要重新审订养老金、退休金和房产的关系,让澳洲人的晚年生活提供支持。
应该提高房产的资本所得税
对于这份报告,澳洲房地产理事会Property Council of Australia非常赞赏,而且罕有地说要给予满分。
而在我看来,要求地方政府“软化”,只是个委婉的说法,这其实就是报告的重点。
ceda也看到,现在大部份的权力都是在地方政府的身上,各家自扫门前雪,房子供不应求基本上是必然的结果。
我以前就曾经说过,对于房地产这么重要的大产业,政府内竟然没有一个专责的部门,而是任由总理、部长谁都要管,又谁都可以不管,这是说不过去的。这个报告开始有一个影子了。
报告中还有丰富的图表和数据,与一般的房地产研究报告不一样。我认为,所有对澳洲房地产投资感兴趣的朋友都应该读一读(可扫二维码与我联系),这很可能是澳洲房市又要悄悄回暖的信号。
作者:James Tong
澳房汇出版人,澳中第一产业理事会主席