文/安然

微大展地产开发研讨会系列之二——“建筑成本与贷款”，9月1日在达令港的联邦银行圆满举行。房产开发的最大风险在哪儿？是成本控制。建筑成本超标或者施工超期是项目隐含的最大风险。

〉如何在项目初期、购地前评估项目风险？并且为取得银行的贷款做好准备？〉如何在项目中期，即项目预售后顺利获得建筑融资？〉如何在项目后期，即施工阶段，控制最后建筑成本及工期？此次研讨会请到三位专家为各位开发商答疑解惑。

在研讨会开始时，微大展项目总监Steven Yu指出，作为一个成功的地产开发商，我们不能离开两个重要的伙伴：一个是银行，另一个就是建筑商。此次研讨会请到的专家既有来自联邦银行，也有来自专业建筑商，相信他们的解答会为开发商朋友提供有效的帮助。

Mario Khaicy作为North Point建筑公司的执行董事，从买地前，买地中，和建筑过程介绍如何评估和降低建筑风险；

Stan Kondilios作为专业律师行合伙人，就建筑开始之前及建筑合同中的法律问题作点评分析；

Michelle Knapp则介绍如何从银行角度准备建筑融资，以确保需要资金时，银行贷款可获及时批准并到位。

下面总结出三位专家的专业性建议：

让建筑商尽早参与，最大限度控制风险

首先，Mario介绍说，North Point是一家中小型的建筑公司，其特点是专注，做的都是几十套到一百多套的项目。也正因为专注，他十分清楚中、小型发展商所会遇到的风险。在开发项目的起步阶段，就找一个专业的建筑商帮助分析，是一个很多人会忽略，但又很重要的事情。如果先起动项目，等到一切都成定局再找建筑商投标，有些风险就会很难规避了。

对于开发商来说，要考虑核心问题有两个：房子建好能卖多少钱？成本多少？而成本问题是要认真计算的。

当你买地时，要与成本核算师（QS）和建筑商有充分的讨论，查询建筑成本。Mario用图表举了一个真实的案例，虽不方便透露项目地址，但是从数字上可以说明问题，他说，就这个项目，从两个不同QS得到的数字一个是每套$198,000，一个$300,000，作为建造商，他自己计算却是$250,000。中间的差距很大。所以从开发商角度来说，销售楼花的收益只要跟市场走就行，比较容易预估，而建筑成本却有很大不确定性，所以让建筑商尽早参与非常重要。

对建筑成本评估一般的做法，是仅以项目能做多少套房子来算出个大概，这是不科学的，因为它影响我们对一块地的买与不买的决定。所以，大家千万不要盲目花钱买地，一定要有可靠的评估之后再决定是否开发。

建筑成本评估一般只需要几天时间，而North Point会尽量做到48小时之内。因为他明白，尽快知道建筑成本，对于开发商来说是非常重要的，特别是市场有转向可能的时候，若市场向上发展，即使高价买地，收益也会更高，高成本与高收益可相互抵消，没有很大影响，但是若市场转向下，低收益又碰上高成本，就会造成严重亏损。他就见过不少发展商因此而倒闭。

买地时首先需要注意的因素是地上及地下层数的比例。因为它直接影响建筑成本，如果地下层数太多，建筑成本一定比较高。所以在评估价格时，甚至与土地卖家谈判时，看地下层数很重要。若地下层数多，那么你的第一反应就应当是这个地的建筑成本高，谈判时就可以提出地价应该相对降低一些。

买地时第二个应该注意的因素是看这块地是长方形还是正方形，相同的面积情况下，土地周长越长，外墙建筑成本越高，建造时间较长，成本就会较高。

第三个要看的因素是街面宽窄，街面宽的话施工方便，这样也会减少施工时间，降低成本。

一般来说，要找一块三个因素都非常完美的开发土地，是很困难的，但是我们应从这三个点来综合评估。

另外，对建筑成本的预估，在早期要尽量找几个建筑商的报价方案来比较，在多个方案对比之后再做现实的评估，因为有些建筑商可能没有仔细做报价，有些建筑商可能在计算时没有包括所有的费用，那么这样对开发商是有很大风险的。所以我们要在早期拿到一个比较全面和细致的报价方案，这样在开建和开盘后心里才会比较有底。

做这样的评估报告收费如何？Mario说North Point做了很多报告都是免费的，而且由于做过很多，对悉尼大部分地区的开发用地可谓了如指掌，一般只要说说哪个区，他就知道具体是那几个，速度很快。如果是微大展和Steven介绍来的朋友，他保证会提供最好的服务。

各处乡村各处例，尽职调查影响建筑报价

在土地环境法庭上身经百战的著名律师Stan，接着买地风险的话题，给出了他的建议:

在买地时我们都需要提前做许多调查，首先要看这块地是归哪个地方政府管，比如说在悉尼市中心政府管辖的区域，少停车位是没有问题的，因为政府鼓励使用公共交通，但若在离市区较远的地方，即使离公共交通设施很近，政府也会要求有一定数量的停车位。政府对停车位的比例、房型的比例、最小户型、还有一系列对外观设计等的要求，大家都要有清楚的了解。

其中有两点特别需要注意。第一点，DA批下来之后，会有很多DA条件，比如道路修缮，这会增加建筑成本；第二点，当你在找建筑商做报价时，需要尽可能把详细的信息呈现出来，因为如果漏掉一些信息，建筑商可能也报不出准确的价钱，后面就有可能额外收费。所以说，在前期给律师调研费用的投入是十分物有所值的，它是为了给建筑商一个细化的报价范围，因为如果后期出现了任何问题，甚至引起法律纠纷，再要投入的资金和精力就会非常多，发展商不但不能专注于项目上，而且有极大的亏损风险。

从项目整体推进来说，由于房产开发的融资成本很高的，大家对于何时开始建，何时可以完工都很心急，这个心情可以理解，但是我们自己需要做好准备，从工期的角度需要预留空间，不能说建筑公司预期何时完工我们就卡点计划，需要留出一些空间，这样也能进行充分的准备。

在选择建筑公司时，可以直接询问他们最近的项目，从他们做过的项目和接触的开发商，可以评估他们的能力和品质，一个好的建筑商是不会介意你问这些问题的。

Stan还提到另一点是，我们在完成项目后，可能有两种处置方式，一种是全部卖出去，一种是留下来一部分。但是有些开发商喜欢在自留的部分进行修改，可能会改变用料，或提高装修标准，这也会使得建筑成本提高，所以要注意自己对建筑喜好的变化对于建筑成本的影响。

在工程管理方面，Stan也给出不少建议：建筑合同签署之后，在建筑过程中也应当跟建筑商保持经常性联系，比如在合同中写明要有经常性会议，不能全部交给建筑商就万事大吉，这并不是干预他们工作，而是我们一定要了解工期的进行，做到心中有数。

从资金到位方面，很普遍的情况是，要完成一定程度的预售，银行才会给贷款，所以从这一方面来看，我们需要跟建筑商做一个透明化沟通，让他们知道预售的进展，这样建筑商对于资金何时能到位也心中有数，可以提前准备，保证及时开工。

在整个建筑过程中，开发商方面至关重要的一点，是需要一个关键的联络员，做到跟建筑商及时有效的联系，而不是不同的人跟建筑商有不同的信息交流，一个负责人专门保持联络可以保证工期和效率。

项目贷款的难度在哪儿？

除了成本控制，CBA的建筑贷款专家Michelle从开发融资角度，给出了她的建议。她说：

很多开发商都会来银行询问，如何可以给项目成功拿到贷款。从专业的角度，我通常会问，能否告诉我，你买这块地的时候做了什么调研？你觉得可以赚钱吗？怎么分析项目的？是否做了可行性报告？成本是多少呢？但是，可惜的是，不少人还真没有做过可行性报告，从银行角度来看，这看的就是开发商是否有经验，里面有很多的因素，如果考虑不周全，是贷不到款的。

概括来说，银行主要关注两方面：一个是能否按时还钱，二是若不能按时还贷款的话，是否在几年中有承担债务的能力。银行会倾向于选择有经验的开发商，也要看项目成功的可行性，这包括以下一些方面：

一．这个开发商的经验有多少。银行认为各个国家的建筑经验和条件都是不同的，我们关注的，并不是开发商在中国的建筑经验，而是看在澳洲本地的开发经验。那么作为一个刚来澳洲开发的中国开发商来说，如何解决这一“经验”问题呢？Michelle建议解决的办法就是寻找一个近几年在澳洲有经验的项目经理，举例来说，如果要做一个40套项目，就找一个做过相当数量的项目经理来负责和管理，这样银行会觉得这个项目由有经验的经理负责就是比较可靠的了。

二．可行性报告。找银行时一定要准备一个可行性报告，其实在买地之前就应该出一个可行性报告了，只有得到可行性报告，才能知道这块地是否可以达到期望的回报率。而且，在有需要时，可以及时更新建筑成本。

Michelle提到在可行性报告中，需要写进5-7.5%的成本作为备用金，用于解决在建设过程中遇到的无法预计的情况，比如挖到岩石，挖到文物。

三．建筑商的选择很重要。银行会问发展商选择的建筑商是否提供了他们的简介，在过去两年是否做过同等的项目，在哪里做的，跟哪些QS合作过。好的建筑商会有能力高效完成建筑任务。银行需要知道这个建筑商跟哪些QS合作过，银行将参考合作过的QS是否曾有后期修改报价的记录，因为当建筑商跟QS的价格不同时，银行会看它合作过的QS的报价。

后 记

在澳洲房产发展如此兴旺的时候，微大展地产开发研讨会可以说是填补了市场上的一个空缺。因为房地产业的健康发展，有赖于每一个项目的顺利进行，而许多实战经验是没有课本可以学的。为此微大展把各方面的顶级专家请来，为大家及时补上一课。很多参与的朋友都说非常实用、非常有料，希望我们未来举办更多的讲座。在此，再次真诚地感谢各位专家宝贵的分享。

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