老斯基解盘01
揭秘悉尼华人“宇宙中心”Hurstville
某楼盘的前世今生
作者：张涅夫斯基
最近，悉尼华人最密集的南区Hurstville新开了个盘，名字叫Beyond。设计那叫一个高大上，弧线玻璃外墙，空中花园，自带小吧台，高档卫浴，连莲蓬头都是金色的。广告打得很大，请了娱乐界当红炸子鸡Dami Im来代言。两房84.5万起价，到115万，项目中位价：100万不到那么一点点。
（图为Dami Im为楼盘Beyond代言的宣传海报）
这，可是一个十分有故事的项目。
我们来看一下这个项目的地址：93 Forest Rd。再看一下开发商给出的地图。位于主路Forest Rd末端，和火车线之间，旁边是一个公园，过了公园就是Allawah火车站。
好像有点眼熟？
这难道，是East Quarter？
赶紧查了一下East Quarter的审批资料，果然，这个Beyond就在East Quarter第三期的位置。
说起East Quarter，那可是2015年在地产界闹得沸沸扬扬的项目，开发商就叫East Quarter Group，很多客官也知道，我这里多挖几句。
2004年项目第一期通过申请，这个项目分三期，前两期都顺利完成。
2011年开发商跟Council定了一个“自愿”协议，council同意给开发商批地，作为回报，开发商要捐给社区稍稍不到1 Million的献金。
2013年初开卖第三期，当初项目中位价是65万左右。合同中间有一条落日条款：开发商如果在14年底之前没有获得“他满意的”DA审批，有权取消合同。
2013年11月递交第三期修改的DA。
2013年底，落日条款到期，开发商并没有马上启用此条款。
2014年4月撤回此DA，之后又重新递交。还是没有启用落日条款，可见开发商是努力过的。或者说这时候的市场还没涨那么多，诱惑不够大。
2015年6月22日重新递交的DA被预批，之后新开发商Fridcorp立即启动对第三期项目的收购程序，收购价9千万。一周后业主陆续接到开发商律师信，启用落日条款，取消合同。注意这时候收购还没完成。由于房价已经涨了不少，业主不服，开始抱团打官司，但未果。因为动员起来打官司的业主过百人，因此是当时启用落日条款最大规模的一个项目。Hurstville人民也不是吓大的，官司虽然输了，但这次事件“震惊”地产界，“轰动”公平交易厅。
2015年底，政府出台新政策，限制开发商滥用落日条款。 可以从时间上以及影响程度上看出，这个项目落日条款的启用，可以说是推动政府颁布新的落日条款法规的临门一脚。
2016年4月新开发商开始做市场预热，接受采访的时候说2房大概是80万上下。
2016年8月递交了重新设计过的项目方案DA，住户从400提高到了556套（还未批）。9月开卖，中位价变成了近100万，卖的还不错。
事情就是这样。
这里我要强调一下，新的开发商Fridcorp并不是旧开发商East Quarter Group的借尸还魂，而是另一个开发商，规模不小，在全澳有价值过百亿的项目在运营中。
扒完八卦，毕竟过去的事情已经过去，现在的价格只能用现在的市场判断。这个项目也是Under New Management ，俗话说父债子偿，但不好由继子偿吧。耍流氓取消合同这事情不能怪新开发商。
只是新开发商也不是省油的灯，4月份还说80万呢，半年后开盘一下逆市跳到近100万，还卖得不错，这市场做的真的厉害。
接下来进入正题
说起Hurstville，相信没华人不知道的：南区交通大站、华人聚居区、学校排名也不错、很多老移民在这里住都已经超过3代。
新移民，留学生下了飞机，两眼一抹黑，到那儿落脚呢？一问前辈：你啥都不熟，就去住Hurstville吧，方~便。于是就都奔那儿去了。好几个华人超市，肉店，蛋糕店，理发店，补习学校等等，再加一个很大的Westfield和无数中餐店，对华人来说，生活设施可说应有尽有。走主街上感觉80%是华人，住这里，不会英文也没问题，爸妈来了也肯定不会无聊。
但转念想，这毕竟是离市区往南16公里的地方。恕我直言，Hurstville这个地区的档次，在华人区里，不算最高的。而且此楼盘位处Hurstville边缘，楼下已经是隔壁区的火车站了，3年前隔壁的East Quarter二期才卖65万两房。这个新盘现在卖100万左右，您认真的吗？
再想了想，把这些年来关于Hurstville的记忆拼凑起来，这会不会是因为: 现实扭曲场 !这个词最早源于乔布斯，指的是即使事实不是这样的，但如果人的观念足够强，就可以影响和扭曲现实。其实中国古来有之，成语“三人成虎”，就是差不多的意思。
我们来看看Hurstville是如何形成这种现实扭曲的。她是最早一批广东移民的聚居地，广东人本来就偏传统，再加上老移民年纪大了，脾气不容易改变，经年累月就造成了传统中国文化最浓重的地区。人嘛，都是金窝银窝不如自己的狗窝，特别是老移民一向以此为荣，而且团结，说起Hurstville就是异口同声我们Hurstville怎么怎么方便，怎么怎么好。
然后这种氛围通过一传十，十传百被放大。比如华人喜欢买菜和生活化的东西，Hurstville就硬生生把大牌百货公司Myer和世界第一玩具连锁toys Rus挤兑了出去，全换成超市，进化成悉尼唯一拥有7个大超市的买菜究极体（俩Coles，一个Woolworth,一个Aldi，Target，K-mart, Big W各一个。以后还会多一个Woolworths），外加一堆华人超市，零售，饭店。
这样一来，当地澳洲人是几乎不可能搬入的了，这又为Hurstville的华人一家独大推波助澜，其大陆出生华人比例在2011年普查时候达到了47.5%，甚至超过了唐人街！到现在，这个比例只会多不会少。这种以我家为荣的积极态度继续影响着新移民的迁入。
想搬进去的人多了，那就必定价高者得。好在老移民们一般不会穷，他们传统的另一方面就是勤劳，很多人都是从端盘子开始一步一步多年积累起财富，房子再贵点，也能买得起。前两年房价都是百分之10几，20的涨。很多人买不起Hurstville了，也要找离Hurstville近的，于是带动了Allawah, Kogarah这些区的增长。
这种感情，不在这个现实扭曲场的人很难理解。坊间Hurstville 甚至被戏称为“宇宙中心”，也是带着一半调侃的态度。
想起两年前一个朋友不听我劝阻，放弃3万5的政府补贴，也要买这个地方，当时几乎是天价的77万两房，还是全楼最差最小的房型，他笑道“那可是Hurstville啊。”让我记忆犹新。我当时很不解问：“Hurstville怎么了？有啥特殊么？” 而现在他这种房型卖85万以上了（当然市场其他区也涨了差不多10万）。
现在我想通了，这，就是现实扭曲场，场外的人是感受不到的。因为价值是主观的，买家觉得好，那就是好。所以扭曲场可以通过扭曲买家的态度来扭曲现实，乃至于影响价格。
现实扭曲场一般只要主体在，就不会消失。比如乔布斯在世的时候，这股场像漩涡一样越卷越大，吸引了一波又一波的新苹果粉，直到他身故，也没有消失，只是稍稍减弱。而Hurstville例子上，主体，也就是Hurstville这个区，是永远不会消失的。只是扭曲场的力量并不是无限的，如果现实变化太大，扭曲场总有一天扭不过现实。
Hurstville即将进入量变引起质变的时代，现在已经十分拥挤，路上摩肩接踵，停车场周末已经几乎找不到车位。而好几个超300套的大项目都在建造中，还在继续加大供应量，加上这个项目556套，另一个近火车站项目367套，council还批了沿火车线背面的一大长条作为可开发地块。
而相应的配套设施除了一个新Woolworths和若干街面店铺，并没有增加多少。 按照这个态势发展下去，人口密度越来越高，一定会有一个节点上，人们觉得Hurstville生活舒适度下降，开始不那么吸引人了。况且，再好的东西抵不过太多，俗话说物以稀为贵，言下之意是，多了就不值钱了。
说到这里可能有些读者会觉得我对现实扭曲场持贬义，其实并不是，我认为它是有作用的，毕竟华人文化几十年的浸润，根深蒂固，至少在短时间内一定会继续存在。
您如果受其影响买了，接您手的人如果也是被它影响的人，那就是套利空间。毕竟一个人无法挑战整个市场，投资铁律之一，要顺势而为，If you can't fight them, then join them.
最后，回到这个项目，如果各位客官是喜欢Hurstville这个区，要买来自己住，价钱也可以接受，就不妨考虑这个楼盘，因为此物业将是区域内，档次最高的一个楼，至少从电脑效果图来看是这样的。
如果是投资，在两房84万到114万的价格区间内，我会看看最便宜的85万左右的房型；如果房型不算太差，也许会考虑投资，用低价来抵消一部分风险，希望这个现实扭曲场会继续发挥作用。
但如果到了两房100万以上，我就不会考虑了，因为在这个价格，就要考虑更大的机会成本。 就是我如果买了这个确实不错，但同样的价格能不能买到更好的？买得起100万房子的买家，对区域的素质肯定就会有更高的要求，这方面Hurstville是一个短板。
同样100万，我的选择还可以有离市中心2公里的Redfern，当地人需求非常旺盛。或者离市中心4公里的文化重镇Newtown等等稀缺性更加高的区域了。
感谢阅读。
