文 / 朱国宏
本人从业悉尼地区Project Home Builder行业至今，从一名普通的建房中文顾问做起，到如今负责澳洲最大的建筑商之一的新南威尔士州的中文市场的销售，项目开发以及公司品牌华人市场推广工作，感受颇多。
值得介绍，分享给客户的经验有很多，继上次的《与Project Home Builder 打交道的5个注意事项》之后，这次总结其中另外一个方面的内容，即《买地和买菜一样简单吗？》。从业至今，遇到过形形色色的案例，有些客户买地的过程就像买菜一样简单，结局有好有坏。而有些客人遇到我的时候没有土地，或者是在几个选择里面纠结。甚至有些客户一而再、再而三地错失心中的理想地块。
这里有几个问题要理顺：
你今晚想好要买的地，自己把自己发动了，把家里人也发动了。明天去出offer了，为什么结果没拿下，被别人拿走了？
“无知者无畏”成立吗？买地真的可以像买菜一样简单吗？
买地前，懂太多是好事还是坏事？
怎么才能做到买地像买菜一样简单？
第一，你今晚想好要买的地，自己把自己发动了，把家里人也发动了。明天去出offer 了，为什么结果没拿下，被别人拿走了？
这个世界充满了变数。每个人接触一个物业，地块的时间也有先后，考虑问题，下定决心的速度也因人而异。我和不少客户探讨过这个问题。这些情况当真在现实中经常发生。即，当你今晚想买一个地的时候，别人可能昨晚就想通了。所以你没买到。
当别人昨晚想通的抢先你去出了offer却也没买到，是因为什么？这是因为还有人在大前天就想好了，出手了。但这些想明白的人又都没买到又是怎么回事？是因为拍卖当天，遇到了想都不想直接下手，像买菜一样的人！总结一句话，该出手时就出手，把懊恼的情绪留给出手慢的去回味。
第二，“无知者无畏”成立吗？买地真的可以像买菜一样简单吗？
因为无知无畏而挺身而出成功的毕竟是少数。简单地去爱可以，但不可以简单地去买菜，简单地买菜，往往会买到烂菜叶。何况是买地，动辄几十万澳币，切不可以人为简化。
第三，买地前，懂太多是好事还是坏事？
懂太多，畏手畏脚，迟迟不出手，适得其反。但啥也不懂，乱买一气，也不好。拿烂地出来给Builder真的会气死人。没法操作的案例也经常出现。比如在推倒重建领域里的Heritage conservation area（文物保护区）的地就不能碰。比如说现场大坡地的就只能额外花钱特殊设计。再比如说买了一片“森林”，而新房的设计要和树离开3米的距离等等。
第四，怎么才能做到买地像买菜一样简单？
上回文章里提到过以下一段话：“需要带好相关资料——如果是新区的空地，则请带好Draft contour plan（土地分地等高线分布图）, Draft Linen plan（土地分地方案）并提前向土地销售方了解清楚Land registration date以及可能有的设计要求。如果是推倒重建，则请提供Section149 certificate (2)&(5). ”
这里我以买推倒重建的Site为例再着重讲解。首先要现场反复看过。其次要拿到合同以及里面的Section 149 certificate (2)&(5)。另外，要找律师看清楚法律方面的问题并找银行盘算好自己买地和建房的预算。
如果注意并了解了需要避免Heritage conservation area以及以下内容之后，就估计能做到买地像买菜一样简单了。
Site Fall/slope （项目土地倾斜）
一定要买平地，建房的时候绝对省土地二次开发的平整费用以及council requirements 产生的费用
Adjoining properties/Existing Setbacks （邻接房屋/现有相邻房屋的建筑前院退让）
如果是做快速审批CDC的话，距离现场40米以内的两户邻居的现有的Front Setbacks （靠前位置）非常重要。换言之，不要买左右两边邻居老房子很靠后面的那种土地。
Sewer location（排污管位置）
要看清楚排污管道的大致位置，尤其要看清楚是否有窨井盖Manhole（检查孔），窨井盖附近1.5m到2m是不可以建房的。
Easements （地役权）
这个律师也会提醒。
Existing structure or Trees to be retained （已有结构或树木需要保留）
树是建房里面最让人头大的问题之一，有得选择的前提下，尽量别买“森林”来建房，如果树不可以合法的挪掉，新房的地基要离开树3米。还有，现场的旧有建筑以及附属物保留的越少越好，比如旧的独立车库，年久失修的游泳池。
Bushfire level （森林大火等级）
这个Section 149 certificate会提及。具体问Council买了资料给我们做造价的时候用。
值得特别关注的是，BAL超过29快速审批就不可以申请了。
Flood level （洪水等级）
这个Section 149 certificate会提及。具体问Council买了资料给我们做造价的时候用。
如果超过一定的标准，CDC快速审批就不可以申请了。
Acid Sulphate soil（酸性硫酸盐土）
我2013年的时候遇到过一个案例，客户的土地的左边角落15厘米左右的土地被判定为Acid Sulphate soil class 1. CDC 做不了。
最后一点就是要买形状规则的土地。不要给我多边形来考我的几何分析能力哦。土地尽量买长方形，宽度在12米以上，最好是13，14或者15米左右，没必要超过18米。当然，有钱买宽的，特别长的大也不错。
朱国宏 Michael Zhu
澳籍华人。毕业于浙江大学。在中国从事房地产项目，房产媒体营销策划及管理7年。2007年移居悉尼。现供职于澳洲著名的别墅建筑商Metricon Homes （美家）并负责新南威尔士州的中文部业务。擅长推倒重建，新区建房以及House and land package 开发。
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