文：James / 安然

上周澳房汇专题，我们报道澳洲房市出了一位打假的＂未日博士＂Jonathan Tepper，预测房市大跌50-80%，这个爆炸性新闻一下子抢了许多媒体的头条。

赞同、并且附和Tepper报告说房市大跌50-80%的人不是很多。可是，他对贷款造假的指控，就好象是在澳洲房市放了一把火，确实令大家紧张起来，银行股票随即大跌，而且贷款审批立马收紧。有些准备买房的朋友一下子紧张起来，甚至犹豫不敢下订了。如果把房货比作打仗的粮草补给，这把火烧起，会造成火烧连营的效果吗？索罗斯所说的反身性效应是否会出现呢？我们本周再来看一看。

“未日博士”Jonathan Tepper预测房市大跌50-80%，这个爆炸性新闻一下子抢了许多媒体的头条。

贷款有漏洞？看看银行如何扑火

对于贷款做假，Jonathan Tepper 的指控是这样的：他们发现有一些房屋贷款经纪建议客户向银行上报虚假的收入情况，从而申请到尽可能多的贷款。“我们询问银行是否会打电话证实收入，有名气的和信誉一般的贷款顾问都会说银行很少审查收入。”听到这样的描述，人们不免开始担心，如果大家都对收入造假，贷出的钱高于还款能力，到时还不了银行的贷款，市场还如何健康运作？

报道出来后，银行并没有反驳，而是解释了目前操作的方法和理由：的确，银行没有向每个贷款申请者的雇主核实收入，逐个核实也不太现实，那样需要客户等待很长的时间。但是他们会从其他角度审查，比如查其银行存款，发现申请中有可疑的地方也会联系雇主。

西太平洋银行说：他们会将资料在非常“严格的”审查后才会决定放出贷款，大多数的审查不包括直接打电话找雇主，他们有自己的程序进行资料审查，当然也包括工资收入。

澳新银行说：ANZ收到的所有贷款申请都会经过银行审核，包括再次计算贷款代理算过的贷款数。ANZ会证实贷款代理提供的收入资料，而不会依赖贷款代理的核实结果。

澳洲国民银行表示：所有通过NAB支行、数字通道或者贷款代理提交的贷款申请，都将逐个依不同情况进行审核和贷款批准。

澳洲联邦银行作为全澳最大的贷款商，也表示：联邦银行时刻保持对贷款组合的检查和监控，以确保同时满足审慎借贷原则及客户的需求。联邦银行对于所有贷款代理提交的房屋贷款申请都有独立的审核程序。

Tepper帮APRA把话再说了一遍

从四大银行的回应来看，他们用的方法是大数据指导，再加个别重点核实，其实也是说得过去的。而且在Tepper的报告出来之前，早在去年10月，澳洲审慎监管局APRA的主席Wayne Byres就曾公开表示：在APRA加紧对银行的监控之前，某些贷款的审核标准下降到令人发指的水平 (horribly low level)，超出了一般人的想象范围。

APRA的这番严厉的批评，没有像Tepper的“末日预言”那样得到媒体和公众超乎寻常的关注，也没有引来业内专家的抗议和抨击。银行被训诫之后，非常听话的各自收紧了借贷原则。澳洲银行体系在2008年的金融危机中牵连甚少，与APRA的严厉监管不无关系。

所以，虽然Tepper的指控并非空穴来风，但也不是什么惊天大发现，他所做的，只是用“房价大跌”为引子，帮APRA把话再说了一遍。 

APRA主席Wayne Byres（照片原载SMH 摄影Chris Pearce）

澳房群大咖怎样说？

Jonathan Tepper的第二个指控，是悉尼西区的房价泡沫非常严重，结合第一个指控，就是怪银行把泡沫撑起来。为此我们特别请出华力恒富CNPower创始人、专业贷款经理Max Ding来评论一下。

Max的微信朋友圈除了加班工作，就是假期出游，十足的“Work hard, Play hard”，平时忙碌的他更会享受生活，工作之外会抓虾、捕蟹、自驾……这次，就让这位澳房群的大咖来接一接招。

澳房汇出版人James与Max

澳房汇： 悉尼西区的房价真的虚高严重吗？

Max：这两年悉尼西区的房价确实是高了很多，但不能说只是虚高，很大程度上，是因为建筑成本飞涨造成的，现在房市旺，建筑工人非常短缺，西区又以Land and House Package为多，每季建筑费会涨10—15%。建筑商报价，通常要预留3到4个月的等开工的空间，所以，房价在最旺的区先涨起来并不奇怪。

澳房汇：买房是否可以自己做贷款？你们的工作主要是什么？

Max：客户可以直接联系银行贷款经理申请贷款，但因为市场上的产品层出不穷，五花八门，要读懂这些产品就是个功夫活，需要花大量的时间和精力去了解。选一款最合适的产品给自己，通常都不太容易。

我们贷款顾问一般会根据客户的收入、家庭经济情况、未来的现金流、以及客户的喜好量身定制或者推荐适合客户的产品。不少客户单纯地喜欢选最低利率的产品，而有些小的贷款机构会迎合顾客，就提供很低的利率，但因为没有分行，又缺少ATM，日常的使用变得非常的费力费时，对于一些高端的商务人士，这类产品就显得不那么适合。

另外对于现金流比较好的客户，我们会推荐一个比较好的浮动利率产品，让客户可以第一时间冲销(offset)贷款利息，而不是简单地选固定低利率。

澳房汇：如果不是靠报假收入来拿贷款，你会建议用什么策略？

Max：这个说起来是有一点复杂。总的来说，贷款策略主要依靠客户自身的需要和未来的计划来制定。比如

• 哪个房子自住哪个房子投资；

• 申请贷款前降低信用卡额度；

• 分散风险选择不同的银行；

• 在申请前查询信用记录，如果分数低可以求助于信用修补(Credit Repair)服务；

• 贷款的策略往往也跟会计税务有很大关系，比如夫妻买房用谁的名字，贷款又用谁的名字；父母联合儿女买房用谁的名字，贷款用谁的名字？

• 家庭信托和单位信托哪个在税务上更有优势，还要顾及申请贷款时的复杂程度；

  
  

这些困扰客户的问题，往往需要贷款代理/会计师/律师给客户一套整体解决方案，因为仅仅考虑税务可能贷款做不下来；考虑贷款可能又达不到税务优惠的目的，我们尽量为客户寻找两全其美的办法。

澳房汇：帮客户做贷款时碰到过什么样的难题？或者说常遇到的，个人觉得比较棘手的问题？

Max： 遇到的难题很多：

• 比如跟国内的客户解释澳洲本地的政策法规；

• 比如教会客户不要单纯比较贷款利息的高低，而要考虑实际现金流情况；

• 比如跟客户解释冲销账户(offset account)的好处，灵活运用offset 账户，因为国内完全没有这样的产品可以对比，客户往往担心自己的贷款额度居高不下而付出不必要的利息，也会担心offset的账户不工作；

另外常遇到的，是要充当购房顾问，回答关于投资是否值得的问题：“你觉得这个房子值不值？”这是个比较难回答的问题，因为从贷款的角度看，值还是不值基本根据估价报告，如果估价跟合同价差不多或者比合同价高应该就值，这个在买二手房的时候比较有参考价值，但很多客户买的是off the plan（楼花），如果我们用现在的市场价格去衡量很多都不一定能估到合同价。所以，我们会建议客户在签合同的同时，要跟地产中介做好足够的沟通，了解所购买区域的租金情况，人口构成，未来的政府规划，学校，就业情况等等，同时自己也要做好足够的调查研究，比如真实的市场租金而不是单纯的考虑“rental guarantee（租金保证）”，附近区域的房价，人口构成，房子距离公共交通的距离等。如果把这些因素都做好充分调查研究以后，可以自己给一个比较中肯的价值确定。

澳房汇： 如何选择合适的银行呢？有什么技巧？

Max： 

• 第一原则确保贷款可以获得通过(Approval)，以便物业能及时交割(Settle)；

• 第二选择合适的产品（固定、浮动还是两分？固定年限？）；

• 第三注意除了利息之外的额外费用，比如年费（如果30年下来一万多块是个不算小的数字，尤其对于额度比较小的贷款），月费，更改费(variation fee)，交割服务费(settlement fee)，申请费等；

• 第四考虑自己的可持续投资能力以及足够的预留资金(buffer)应对风险。

澳房汇： 你对Tepper报告有什么看法？

Max：那个报告我看了好几遍，我觉得说房价会大跌50-80％是不太可能的，但他说有些人用不合法的方法去骗贷款也是有可能的。事实上，从去年下半年开始，银行就开始收紧贷款，收紧的政策持续推出，包括限制海外投资贷款的比例到70%；限制refinance（价值重估）的cashout（现金支取）额度；自住房利率大幅降低并有现金返还；投资房的利息居高不下并可能在未来再度上调；上星期西太平洋银行新的海外收入政策包括如果是公民在海外工作需要出示工作签证等等，都在一定程度限制了客户的未来持续投资能力。

从某种意义上讲，信贷今年进入了银行挑客户的时代，而之前是客户挑银行的时代，角色的转变需要时间，但只有尽快适应这样的变化才不会影响投资能力；可以多参考一些non bank lender（非银行贷款机构）的产品，比如Resimac 自住房可以有4.06%；考虑一些小银行或者非主流银行的产品，比如中国银行自住房可以到4.05%。

想贷款的朋友要记住，不是光靠虚报收入就可以拿到贷款的，平时要珍惜并保护好自己的信用记录，每一次的申请贷款或者信用卡、车贷都会保留在信用记录上，信用记录的分数高低一定程度决定你是否可以拿到好的利率和产品以及申请的成功率；如果投资自住都在同一个银行，投资可以拿到更多的折扣；未来政策的展望，以及未来家庭经济情况都要做充分考虑，浮动固定都不是问题，所有的问题都是围绕“风险控制”。

Max和他的精英团队

看过四大银行的回应，以及Max给我们介绍贷款行业的实际操作和他本人的分析，我想大家都会同意，Tepper放的这把火，是不太会烧成燎原之势的，但是，作为一个火把，照亮一下也是有一定的积极意义。（完）

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