前言

8月8日，中国银保监会表示，即日起，将老年人住房反向抵押养老保险扩大到全国范围，进一步深化商业养老保险供给结构性改革，满足老年人差异化、多样化养老保障需求。此举意在补充中国传统养老方式的金融创新型产品。老年人住房反向抵押养老保险，也就是“以房养老保险”，将从目前的试点扩大到全国范围开展，社会对此举热议不断。

“养儿防老，不如以房养老"、"年轻时人养房，年老时房养人"  ，无论是在中国还是澳洲，这些"以房养老"的观念被越来越多人接受，而中国目前推行的住房反向抵押养老保险是以房养老的一种形式。除了反向贷款抵押，“以房养老”还包括住房出租、出售或租房置换等形式，目的都是实现住房资产与流动资产之间的相互转换，将资产在一生中予以优化配置，实现最大化效用。

在购房政策收紧之前，人们会选择赴澳洲购房"以房养老"，以期望获得比国内高一倍的租金收益和更稳定的升值预期，从而提高晚年生活质量。但事实真的如此吗？在澳洲，“以房养老”真的行的通吗？这背后又存在哪些陷阱和隐忧呢？

一

澳洲人“以房养老”现状

先看看澳洲人拥有住房比例。 数据显示，澳洲人中，约30%的人完全拥有所居住的房屋，29%的人所居住的房屋存在按揭贷款。约31%的人租房，需定期缴纳租金，8%免费租住房屋，但并不拥有该房产。

按年龄划分，在澳洲，有55%的50岁以上的人完全拥有房屋，而 43%的中年人存在住房按揭贷款，多数年轻人（43%）目前正在租房住。

一个十分有趣的现象是，除了最高收入群体之外，其他收入群体拥有的房屋净值的价值大体相同。

二

“以房养老”已经成为神话

分析显示，在悉尼和墨尔本的人气郊区，价值200万澳元的房地产投资组合，在扣除费用后产生的周回报率竟然低于752澳元，这样的收入对于退休夫妻来说比贫困线还要低。

这是根据特许会计师和顾问William Buck的研究所得，他的分析基于一套独栋别墅或两套公寓的基准租金，并且扣除了投资房地产的常规费用。他还假设不存在任何抵押贷款，而且房地产投资并没有占用自我管理养老金基金（SMSF）。 该分析不考虑其他昂贵的资本支出，例如更换地毯或烤箱等。

“对于许多投资者来说， 他们将自己的投资集中在房地产上，并希望从资本增长中赚取丰厚的收益，这是人之常情，但他们没有考虑到一些风险因素。”William Buck财富咨询总监Scott Girdlestone说。

在澳洲，一对生活在贫困线上的退休夫妇每周收入是852澳元。

相比之下，那些跟踪澳大利亚股票和债券市场的保守投资组合指数基金，可以产生两倍的年收入，在收益和价格表现方面都击败了悉尼和墨尔本住宅房地产市场。

下图列出了过去15年来，保守投资组合的当前收益率和资本成长表现。

如果把200万澳元平均分配给Bloomberg AusBond（彭博澳洲债券指数）与S＆P / ASX All Ordinaries（最能代表澳洲股市的指数），按当前利率计算，每年可产生超过85,500澳元收益。

William Buck研究得出，同样的200万澳元投入到一栋别墅或两套公寓的房产投资组合中， 只产生每年低至30,000澳元的净收入。

警惕流动性陷阱

投资银行摩根士丹利警告称，如果业主花费大笔现金在房屋维修或自用，要当心低收益房地产投资组合存在潜在的流动性陷阱。

“即使除了房产，退休人员还有一些流动资金，他们的投资所得也会被慢慢消耗掉，这意味着房地产的资本增长需要弥补这些资本消耗。” 

投资银行摩根士丹利研究员表示，“近年来拥有多套投资房的家庭数量不断上升。在澳洲，目前大约150万户家庭拥有一套投资型房产，同比增长约2％。大约384,000户家庭拥有两套投资型房产（增长约3％），18,000户拥有五套投资房产（增幅约为7％）。”

财富管理公司Semaphore Private董事总经理Andrew Peters表示，一些人还活在地产泡沫的幻想中，他们相信过去20年的资本盛世会持续下去。Peters的客户群主要来自墨尔本，他认为，房产的总收益通常约为3％，不考虑抵押贷款，从日常开支的租金中扣除约1％是合理的 。如果房价不涨，房地产投资只够跟上通货膨胀的步伐。然而额外的维修费用 ，例如装修、维修、维护花园和油漆都将耗尽这些资金（资本增值部分）。”

CoreLogic数据显示，截至6月底，全国住宅租金年均增幅约为1.8％，低于通货膨胀率(2.1%)。 

四

“以房养老”亏损情况

咨询公司Digital Finance Analytics的负责人Martin North表示，墨尔本的净租金收益率（扣除抵押贷款成本、维护成本和税收减免后的收入）为负值，而悉尼的净租金收益率远低于悉尼的通胀率。研究结果显示，澳大利亚有一半的房地产投资正在亏损当中。

William Buck之前分析假设房地产投资组合中并没有涉及房贷，所以对于那些最近才购房并有偿还抵押贷款压力的人来说，情况更加严峻。加上房价下滑，一旦偿还不上贷款，被迫出售房产的人们会面临高昂的交易成本和市场风险。

根据在线比较网站RateCity的分析显示，在2017年地产市场尚处繁荣期时， 一个人在悉尼购买了中等价位的房产，如果在之后的下跌行情中卖出，他可能面临高达194,000澳元的损失，或超过购买时价格的18％。 同样情况下，一位墨尔本业主可能损失高达152,000澳元。

随着房价持续下行加上印花税和抵押贷款保险的成本，从2017年底开始，有些人出现负资产，所以银行要求悉尼的只付息借款人在购买价值为103万澳元的房产时需首付5%。

按揭贷款机构Foster Ramsay Finance的负责人Chris Foster Ramsay表示：“在一个平衡的投资组合中，房地产一直是一个非常重要的组成部分，它提供了长期的资本增长，尤其是那些想要度过周期性短期市场低迷的投资者。但对于那些希望通过出售房产来提高退休收入的人，则需要重新计算总交易成本，其中包括市场营销成本和资本利得税，这可能占据房屋售价的5%左右。“

“房地产是一种积累财富的投资方式，不要指望它为你的退休提供所需的收入。” 财富管理公司Semaphore Private董事总经理Andrew Peters 说，“在当下，把收入所得投入养老基金或者投资于一种流动性好、多样化的投资组合中或许是更好的选择。”

四

如何以房养老，澳洲人很迷茫

其实多数的澳大利亚人并不确定或并不情愿利用住房为他们退休之后的生活提供资金。

数据显示，10位澳大利亚人中，有超过8人尚不确定，或者并不情愿出售自己的房屋，以维持退休生活。

尽管男性和女性达成广泛共识，但是在收入意图和婚姻状况方面，仍存在某些明显的差异。收入不足5万澳元的澳大利亚人中，超过1/2（55%）的人并不确定在退休后如何处置他们的房屋，而收入超过7.5万澳元的人中，约1/3的人尚不确定。 同时，已婚夫妻是最难确定人口的人群，他们也是最倾向保留住房的人群。

最近，一部喜剧电影《西虹市首富》成为了人们热议的话题，虽然电影的总体评价褒贬不一，但是其在搞笑背后折射出了许多当前的社会现实和人性百态受到了大众的普遍认可。影片中的主人公王多鱼为了通过考验，继承300亿的遗产，绞尽脑汁要在一个月内花光10个亿。在看似无稽之谈的故事情节背后其实照射出人们对于财富的认知。

在澳洲，多数人认为，当他们的年收入十万澳元左右，退休储蓄和投资达到81.8万澳元的时候，就能成为一个“有钱的澳洲人” 。

澳洲国民银行理财师Lara Bourguignon表示，人们会对未来退休生活没有安全感的一个主要原因就是缺乏理财计划。近四分之三的受访者表示，自己缺乏理财计划，更不懂得如何“以房养老”。

在当今现实生活中，财富往往同个人的理想挂钩，要实现和达到某种目的，大多数情况下都要和金钱发生关系。随着养老观念不断改变，人们需探索更多养老模式，“以房养老”只是其中一种。对个人而言，不论想大富大贵，还是图个富裕安康，需要多多学习如何实现个人财富保值、增值。对政府而言，则需要在如何实现养老产品创新和养老制度结构完善上多下功夫。