文／Nina

初见Michael，貌似有些不修边幅。皮肤挂着室外生活的颜色。牙齿雪白，仿佛自小在国外长大。他的气质接近西方老板，想起那次采访Virgin的的理查德·布莱森，不讲究，容易接近，看上去就是精力过人的行动派。

Michael说话速度不快，他是上海人，说自己不善言谈。他讲电话时就改口上海话，可是表述问题时他换国语。微大展的老大James说：Michael老说自己英文不好，可是，所有英文法律文件都是他自己看，多难的法律条文他自己都能搞明白。

悉尼有多少地被他翻过？

这些年，Michael说，他做的地产项目，至少有上千个，让他算算悉尼有多少地被他刨过，有多少建筑被他推倒重建，有多少人住进他一砖一瓦建起的新家？他笑着摇头，说还真没法算得清。

大陆来的发展商买地，一般第一要问的， 就是有没有DA（即获批的建筑规划）？没有DA，大多是不敢碰的。而Michael的最爱，偏偏就是没有DA的生地。为什么？因为这个才是地产行当中利润最高的部份。

在悉尼，像他这样的公司还真不多，华人中就更少了。他的土地储备中，小的项目，地皮有1、2万平方米，大的可至二、三百万平方......赚钱之道，不是盖房销售，而是更改用途——Rezoning，把生地变成熟地。如何会走上这条路的？这得益于他在悉尼地产上赚的第一桶金。

上个世纪八十年代末期，他踩着第一批移民的点儿来到悉尼，那时也是上海第一批移民潮当中的弄潮儿。经历过所有早期移民的苦和勤奋，1989年，也就是Michael到悉尼后的第三年， 他依靠积蓄拿下了第一块地，一个在Roseland的破厂房，那块“玫瑰土”最终让Michael在悉尼房地产上赚了一笔。当中几经周折，如今听他讲故事一样说自己当时坚持状告无良律师的环节时，还要把手里的笔敲一下桌面“我就是不服气！” 。

Michael依靠这块地的Rezoning赚了7倍的利润。在悉尼依靠Rezoning来赚钱的地产商，基本都是洋人，用Michael的话讲，老外一直这么做的，就是中国地产商还没有摸到套路。首次涉猎地产，Michael尝到Rezone的高利润甜头，他开始悄悄留意寻找Rezone的政府公告，抢得先机。购买即将要Rezone的土地，投入少，回报率却可以达到400-500%。“这种赚钱的方法一直是鬼佬地产商的文化。”

他有多大胆敢拿原始地？

约见Michael，他在会议室里等，椭圆长桌，他守一侧，背靠的一面墙上，贴挂着整张悉尼地图。他左手一堆英文资料，字里行间有深浅划线。随时说起哪块地，他立刻站起来，转身，一支把玩不放手的笔，仿佛司令的指挥棒，在地图上指点江山。

200多年前，皇家海军亚瑟·飞利浦船长在他狭窄的船舱里曾当机立断去找他后来称为“世界第一良港”的悉尼，200多年后，曾被英国人称为“南面的一处温暖小湾”的悉尼地图前，站着这位曾经也当过海军的上海男人。后来问Michael在哪片海服过役。他说国内海都去过。现在却最怕坐船，谁相信呢？年轻时候在战舰上生活了5年多的海军，居然晕船。只能说，他是注定要玩地的人。

25年前，Michael开着车去寻找自己家园的时候，巧遇那块后来令他发家的地， 从那以后，可谓一发不可收拾，成为一名专做DA的“地痴”。他拿原始地皮的勇气和胆量何来？只因为他把行业规矩和法例条文都吃透了，心里有底。他的合伙人伊莲说：“坦率说，Michael不是赌，他确实是艺高人胆大，真的。”Michael团队里，有律师，环境分析师，工程师，环境工程师，建筑师......只单单少了风水师。他自己也不会在车里藏个罗盘。谈风水，他说他信，也背得出东青龙西白虎南朱雀北玄武......但是最后决定要哪一块地？靠的还是他自己的判断和他高薪团队的支持。

中国人来澳洲发展，最怕的是打官司，他上环境法庭，却如家常便饭。这些年来，他打过几百个做DA的官司。赢的、或迫使市政府和解的，占了绝大多数。问他在澳洲做房地产有什么感受， 他说“在澳洲做地产商相对简单，有法律保障，买地卖地不用“低声下气”。地在我手里，只有赢和亏，不会“突然消失”。

DA专家如何建豪宅？

“悉尼的房子，主要说的是House的设计，70%是英式的。进门，有个小小的厅，然后厨房是不能看到客厅的。Living，Family，Dining。然后是很多个房间。Family是指家里人待的地方，一般是不对外面开放的，那里也有餐桌，可以堆放孩子的自行车等，总之，在Family区域，是主人家的生活区，家庭的亲人和朋友也可以进去。

意大利式的房子就有趣了，一般是Living连着Kitchen，意大利式喜欢很大的客厅，布置的富丽堂皇，开放式厨房，厨房与客厅连着，他们没有Family，他们的家庭生活就像他们在街上走一样，是全部展示出来的，他们不需要像英国人那样有很多私密空间--这点蛮像上海人的，出门要“噱头噱脚”，家当都穿在身上了。

还有一些就是我称为“乱七八糟”式了，就是Free Style。现在不少土豪来到悉尼，包括咱中国人，中东人。他们喜欢自己提要求，按照他们自己喜欢的方式来设计他们买下的地，我常常要拒绝他们。

有一次，有个中国土豪，买了块地，要我给设计房子，说：你给我这里造个大屋子，作为我的工作间，旁边有睡房还有洗手间等，这样我很方便的--这个要求我就不能同意，这样造了完全不符合结构的房子，以后他不住了谁会买？不是要完全推倒重新建吗？浪费啊！再说，给多少钱我也不能接这个设计，以后这套房子上了交易市场，被人说是我的公司做的，这不是坍台吗？”

Michael一直讲：我们造房子的要讲究门当户对的。就是说，房屋的设计和造价要符合那个区域人群的生活方式和消费方式。正因为这样，经常有朋友，会拿地来找他“看诊”，而他也会很快地告诉你，为何这里少赚了200万、哪里应该有机会多赚300万。

只要是Michael看上的地，经他手做出来的结果，可以用出神入化来形容。他曾在Longueville给自己造了一幢豪宅，可谓是混合了英式和意大利式的设计，“还是偏多英式结构，有一定的私密空间，但是客厅也很气派。”但这房子最奇妙的地方，不在用什么式样来建，而是他竟然可以在一块DA只许建280平方米室内面积的地上，最后造了一套860平米的超大房子出来。这中间的秘密，要等你与他交上朋友，一起坐下来喝杯好茶，才能让他慢慢道来。

哈，原来还有比做DA更好玩的事情

多好的房子，也不能把Michael “留在家里”，因为他是工作狂，办公室就是他的家。再说，Michael也有一个嗜好，大概3-5年就换个房子住。“总搬家啊，家里人也抱怨过，呵呵。”这当中，一个原因是他为自己造的房子总是被人看中，3-5年内卖掉可以不用交税，另一个理由是他又造了更好的房子给家里人。在Longueville那套，全家住了快5年了，Michael说：“这套我还没全部造好他们就迫不及待就搬进去住了，因为他们太喜欢了。”

他不但对自己购买的土地在意，他或许对地球上，他能看到的，任何一块土地，在使用和划分上，他都在意，好比一个时装设计师不自觉对路人的服饰评头论足，Michael也会去“评判”别人对某一块地的使用和改造是否合理。 如果别人来咨询，他会无私的给人家建议，他认为最合理的投资回报率最好的建议。如他的合伙人伊莲说的：他好热心，拉他去新西兰旅游，到了目的地不见人了，再出现问他，去哪里了？“看地去了。”

Michael是工作狂，因为他永远在想如何可以“地尽其用”。最近竟然让他发现有比做DA更好玩的事情。事源在过去很多年，Michael以Rezoning完成建好的退休村(Retirement Village)数量超过20个，但他一度误解了退休村的市场定价规律：为什么我们所建质量优良的产品，价格一直不太理想呢？反而其他一些房间小、质量普通的，价格反而更高？经过一段长时间、大量的调查研究，Michael终于弄清楚了原因，而且发现，这里面的利润空间，远超想象，一个全新的项目，也正蓄势待发。这个事情又让我们微大展老大James知道了，不知道用了什么方法，居然说服了Michael，拿出来分享，于是有了文章最后这个广告。（了解详情及报名可点击屏幕底部的“阅读原文”键）

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