澳洲物业折旧政策改变，你会受影响吗？资本收益税又会怎样？,澳中商圈微信公众号文章

随着物业建成的年数增加，建筑物及其内部的设备都会相应磨损。澳大利亚税务局（ATO）立法以允许其房产产生收入的物业主申报相应的折旧扣除。

根据2017年5月9日联邦预算，澳大利亚政府提出了房产和设备扣除相关的修正案（division 40）。

在2017年5月9日之后购买二手住宅物业的投资者将无法再对其物业中使用过的设备资产申报折旧。

新规则仅适用于2017年5月9日下午7:30之后的二手物业交易。对于在此日期前交易的投资者不受新规定限制，即2017年5月9日下午7:30之前交易成功的投资者可以继续使用现有规则申报折旧。

物业主为房产添置的设备，作为增加的资产仍然可以申请设备折旧扣除，对其后的物业主而言，所购物业中现有设备资产的购置都将被计入资本利得税（CGT）的成本基础。

投资者仍然可以对符合条件的基本建设工程申报税额扣除（division 43），包括建筑物结构体以及可以被认定为物业永久组成部分的资产。

基本建设工程申报税额扣除适用于1987年9月15日之后动工建造的投资性住宅。这些扣除通常构成了总申报金额的85％至90％。

谁不会受到这些改变的影响呢？

物业主无论何时购买全新住宅房都不会受到影响。
2017 年5月9日下午7:30之前完成交易的住宅投资者也不会受到影响。但是，物业主将无法对2017年7月1日后开始出租的自住房中的已存在设备申请资产折旧。
由前物业持有者大幅翻新的物业仍可享受折旧扣除，并有一些相关规定，重点在于翻新工程必须是实质性的改造，以满足可抵扣条件。
所有投资者仍可以对他们安装的新资产设备以及所产生的费用申请设备折旧。
非住宅类商业地产也不会受到这次政策改变的影响。新政策中也指出，该修正案并不影响房产用于从事商业用途期间的折旧抵扣。
持有的民居物业的退休金计划（除自我管理养老金）、单位信托基金、管理投资信托和公司名下持有物业的企业实体也都不受到影响。

是否还有其他政策变化对房屋业主造成影响？

折旧扣除仅适用于投资房持有者，而不适用于自住房持有者。但是，如果自住业主考虑将其自住房转变成投资房，他们则需意识到新的政策法规会适用于他们。

业主可以继续为其2017年7月1日前转为投资房的自住房申报设备折旧及基本工程扣除。

对于2017年7月1日改为投资房的自住房，业主将无法对其现有设备资产申请折旧，在这种情形下，设备资产在新法案中被认为是使用过的。

新立法限制了业主对以前使用过的设备资产申请折旧。

无论现有资产如何被处理，对于持有者自行购入和添加到房产中的新资产，他们都可以对其申请折旧扣除。

政策变化会如何影响前物业主已完成的或新主人计划进行的翻新工作吗？

任何由目前所有者完成的追加工程都属于资产改良，符合税务折旧法规，可按正常方式申报，包括基本建设工程和设备资产。

由前持有者完成的追加工程若满足税务折旧法规，当前和未来业主均可在其后40年申报折旧抵扣。

如果前业主以销售为目的对房产进行了实质性改造，那么投资者可以对新设备资产以及任何符合条件的不论新旧的基本建设工程申请折旧抵扣。

实质性翻新工程可以是房屋结构上的，也可以是非结构相关的。实质性的结构工程包括改动、拆除或置换地基、地板、承重墙或其一部分（内部或外部），提升或改进屋顶。非结构性包括更换电线或管道，更换，移除或改动非承重墙或其部分（内部或外部），修补一整面墙壁或多面墙壁，移除或更换厨房橱柜，浴室固定装置，空调或安全系统。

装饰性改造，如油漆粉饰或更换地毯和窗帘，不属于实质性改造。

政策改变对资本收益税（CGT）有哪些影响呢？

满足税务局豁免条例规定的投资者是不需要缴纳资本收益税的。这包括六个月规则（six month rule），六年规则（six yearsrule）以及持有房产超过12个月的业主可以享受的资本收益税折扣。

顺应2017年5月9日预算的修正案概述了用以指导投资者减少资本收益税的一些细节条款，此时设备资产的价值需要被提供，例如：当资产设备报废时；当有部分或全部的资本收益税豁免；当出售房产的合同日期和交割日期发生在不同的财政年度。

根据不同的情况，房产投资者虽然根据此次修正案无法对先前使用过的设备资产申报折旧，但是他们可以对设备资产减少的价值申报资本亏损。而资本损失只能用以抵消资本收益，或者转入未来年度用以抵消资本收益。

在购买时，需要确定先前使用过的可折旧资产的价值，其后该资产的价值减少被持续计算，以便在资产停止使用时确定其终止价值（例如，当房产被出售时）。资本亏损是购买价值和终止或者出售价值的差额，在此我们假设没有其他费用的扣除。

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