文 / Max Wang

作为房产投资者，其中一个重要的任务就是确保自己的投资回报率最大化，对于房产而言，如果租金在市场水平之下，那么显而易见，第一步是了解市场租金水平，然后进行上调，如果你有不止一套投资房，这将对一年的整体租金收入带来不小的影响。

上周我们聊了前五招，本期继续说。

6. 添加新的设备

最好的例子就是空调，澳洲各大主要城市的夏天都比较炎热，为投资房安装空调可以立刻提高租金，尤其是夏天来到之前，很多租客甚至是主动提出诉求，只要房东可装空调，租客愿意涨租。平均来说，空调的安装费用大约需要18个月租金上涨的部分来弥补，18个月之后还可以保持上涨后的租金价位，而且可以有效的降低租客更换和房屋空置率。

更大的例子，可以是为没有车库的房子建一个carport，花费不会很大，但却解决了租客没有遮阳挡雨停车的地方的问题，同样可以在一段时间内通过涨租把这项开支负担掉，而且大多数情况这笔开销是可以抵税的，可以咨询下会计师。

7. 增加空间

如果所投资的是house，很多早年的房间布局并不是非常合理或者适合现在人们居住的要求，有时经过适当的调整，可以改进空间的使用，比如如果客厅面积很大，那么可以考虑分割一下得到额外的卧室，或者在书房里添加一个壁柜，甚至是将较大的厨房分割出一个正式的晚餐区，都能达到同类效果。请记住，卧室越多，租金通常就越高。

相反的，如果某些房间或区域很暗常年没有阳光，那么可以考虑将非承重墙去掉，获得更开放的空间和更好的光线，让房子变得更适合居住。

8. 单独的洗衣房

澳洲的房子，无论是公寓还是house，通常面积比较大，都有独立的洗衣房或洗衣机隔间。随着今年来高层公寓越来越密集，平均面积也在变小，很多公寓没有设计洗衣房的区域，都是将洗衣机和卫生间甚至厨房放在一起，这其实是借鉴了欧洲的经验，因为欧洲的房屋面积相对较小，这种情况是常态。作为房东，如果可以为投资房单独隔出一个壁柜的空间放置洗衣机和烘干机，和厨房等分开，是会为出租加分的一项。

9. 学会投资者的思考方式

很有意思的一个现象是，如果大家是花$50万澳币买一个生意，那么会非常认真的去打理，想尽办法获得最大的收益。而很多地产投资者在购买投资房时花费很大的精力选房，买了之后却变成了“爱好”，没有最大化这项投资的回报。如果你作为一名房产投资者没有周期性的检查房子哪些地方需要更新改进，那么你就属于这个人群。成功的地产投资者都有明确的目标和计划，借助专业人士的力量把细枝末节的地方处理好，自己把注意力放到大的方向上去，考虑如何一步步建立自己的房产投资组合。

10. 找一家专业有经验的出租中介

澳洲的房产出租管理专业性很强，透明度也高，一个好的出租管理经理可以成为你投资房产的左膀右臂，他们会像对待自己房子那样去管理你的投资房，确保获得最大的收益，这包括租金最大化，空置率最小化，及时的维护维修和账单的按时支付等各个方面。有些专业的中介甚至会帮你出谋划策，提出装修方案。

而且在澳洲中介费作为投资房产费用的一部分，是可以抵税的，却能为你节省很多烦恼和增加回报。何乐而不为。

－－ Max Wang －－

墨尔本大学MBS在读MBA，澳洲最大的独立地产公司LITTLE Real Estate亚太区客户关系经理，负责澳洲本地和海外的亚洲商业及个人客户的房产销售、出租业务。P: 03 9514 8983 / [email protected]

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