文 / James Tong

与主流媒体的一些同行交流，有时他们也想知道，我会怎么面对“中国人推高澳洲房价”的质疑，又或者，对最近一波打压外国人投资的紧缩措施有什么看法。我会说：这是一个如何评价中国的资金给澳洲房地产带来什么影响的问题，我的答案是：中国人的投资，打开了澳洲人对房地产的想象空间。

当然，这样说，是要举些例子的，不然的话，他们的想象能力就只能够达到＂中国人喜欢8，不喜欢4＂这样的程度。而本文的题目，就是这样一个例子，它说的是中国新希望集团，在St. Leonards的地标住宅项目：Landmark。

这个开发项目的成交，是在去年房地产的高峰期，而且是悉尼的“地王”。它并不在悉尼CBD,也不在知名度很高的Chatswood、North Sydney。于是，中国发展商如何突显、并且提升它的独特价值，成为了这个项目的看点。

“在悉尼下北岸，送你一个‘天空花园’”，这是Hans给买家们的承诺，他是VIMG的副总经理、新希望集团在这个项目的营销负责人。这个项目的头两次投标，都是VIMG主导的，因为他们非常看好St. Leonards的潜力。因为这个项目的第二期开售，我和Hans有一段对话：

James：如何看待St Leonards这个区？

Hans：很多时候大家想到悉尼北岸，都会说Chatswood和North Sydney，而忽略了St Leonards，事实上从各方面比较来说，St Leonards都很有优势。除去这个项目本身会成为St Leonards未来的地标性建筑之外，从大环境宏观来看，下北区是悉尼很棒的一个区域，环境很好。从小环境微观来看，St Leonards也是一个不错的地方，位置优越、生活便利，房价相对不是特别高。

James：买这个地的过程是什么样的？跟新希望一起买的吗？建筑设计包含了什么理念？

Hans：投标的时候前两轮是VIMG进去的，到了第三轮是我们和新希望一起的。这个项目是2015年悉尼的“地王”，是整个悉尼2015年成交价最贵的一块地，当时成交价是150个million（澳币一亿五千万）多，我们现在是把2015年的“地王”转变为了“地标”。

关于建筑设计，是由Tony Leung负责的，买下来的时候，这个设计已经拿到了2015年悉尼建筑设计大奖（Sydney Design Awards for Best Proposed Architecture of 2015）的金奖，在与政府沟通的时候，政府也非常喜欢这个外观设计。建筑师Tony参考了世界各地地标性建筑的外观设计元素，同时加入了澳洲本地，特别是悉尼的城市特点，即海港城市具有的水元素，采取了大海的波浪元素来进行整个建筑的外观设计。

James：关于项目销售，目前情况如何？

Hans：销售情况总体来说十分健康，项目开盘销售比较成功，当天交易近300million，后期也在不断的销售过程中，到目前为止销售了超过总体量的50%了（含第一期和第二期）。计划到七月底完成70%，根据目前销售节奏来看，达成目标是没有问题的。第二期计划在7月9号开盘，主要是penthouse和sub-penthouse，我们起名叫“天空之城”（Sky Homes），整栋楼高138米，44层，算是下北区最高。最上面的四层售价范围是在300万到950万至1000万之间。

James：Penthouse的设计有什么亮点呢？

Hans：首先，层高更高，一般标准层高是2.7米，我们有三层的层高是2.8米，最高一层是3.1米。第二，有电梯直接到户，还有自己的专属大堂，即双大堂。第三在整个装修上，室内基本除了木地板就是天然石，保持自然质感。家电使用德国的著名品牌Gaggenau，其他细节包括五金、门的配件都用最好的材料。个别户型还会有两个厨房，一个中式一个西式。所有户型都在阳台配有BBQ区域，计划还可能装上阳台的加热系统，方便住户在阳台的烧烤活动。

James：一个很实际的问题，Strata费用高吗？

Hans：根据预测，Strata的费用相对较低，毕竟住户比较多。不过这个项目是四年的，四年之后如何变化也不一定，现在只是预测。

James：项目还有哪些不错的配套和值得关注的特色呢？

Hans：我们其实把Landmark做成了一个会所的形式，项目里有游泳池、私人宴会厅（业主如有需要可以预订租用）、图书馆、私家电影院两个、虚拟高尔夫球场两个，还有商务中心，包括儿童图书馆。我们现在要正式推出一个“空中花园”的概念，我们的顶楼会专门建一个开放给所有住户的花园，让大家在下北区最高的房顶，看到包括悉尼港入海口、歌剧院、悉尼大桥、CBD和Parramatta河独一无二的“四大全景”。

James：是那种除夕夜，可以全看9个焰火点的景观对吗？

Hans：对的，你即使买的是60多万的studio、也许不是朝向最好的户型，但都可以上顶楼享受美景。而且我们由北往南，没有阳光的刺眼，白天看城市的立面，也是这边最漂亮。我们对顶楼花园的维护也很重视，盆栽设计，维护费用不会很高。

以上对话所反映的思路，在我认识的中国发展商中其实相当普遍，他们最关注的是提升开发项目的价值，而不是建造火柴盒。当价值提高了，价格相应提升，并不为过，所以并不存在“中国人推高澳洲房价”的问题。不过，Hans还是谦虚地说，Landmark这项目，基本面还是很优秀的，他还给我发来很多关于St Leonards的资料。

St Leonards位于悉尼CBD以北大约5公里处，距离Chatswood约3公里，从St Leonards乘火车到市区仅需18分钟。一直以来，St Leonards是许多大型企业的主要办公机构所在地，例如IBM、联想、丰田等，根据新州交通局2014年的统计数据显示，预计到2041年St Leonards还要新增10,400个就业岗位，比Chatswood新增5,500个就业岗位还要多。

依托Pacific Highway、M1高速和St Leonards火车站连接而成的便利交通网络，居民可方便到达各大就业中心，包括悉尼CBD、北悉尼CBD、Macquarie 商业园区，当然也包括Chatswood。而紧邻的Crows Nest,，去年被澳洲城市发展委员会评为悉尼最宜居城区，并拟建新火车站，这将进一步提高公交便利性，未来乘坐火车两站即可直达新兴大型就业区Barangaroo。

在中国人最注重的校区资源方面。St Leonards甚至比同线的Chatswood 和 North Sydney还要优秀。

简单搜索St Leonards的近期基础设施投资规划，不得不感叹St Leonards的吸金能力。投资83亿澳元的悉尼西北线即将延伸进入CBD，两站即可直达Barangaroo。

13亿澳元的皇家北岸医院开发项目，将打造高端综合开放园区，并扩充医院容纳能力。此外，Woolworths 重建项目，St Leonards 交通接驳设施，安扎克公园公立学校，Hume Street公园扩建项目等，将全方位的改善St Leonards的基础设施和服务设施。

St Leonards近期重大投资项目见下表

St Leonards人口构成主要是20-39岁，57%是单身、43%是家庭，50%的居民拥有学士或更高学位，26%的居民收入在$130,000到$180,000之间，16%的居民年收入超过$180,000。正是这样的年轻高端白领和IT阶层塑造了St Leonards的城市品位，并进一步吸引优秀同类，这一点连最时尚的Tesla也看中了，悉尼的第一家店就开在此。

从房市角度来看，60%的住户是租客，周边众多工业园区以及医院吸引着大量上班族来此落户。St Leonards区内中位租金达到每周$720，一房、两房公寓的租金和三房独立屋租金分别比悉尼平均租金高5%、19%和113%。这让St Leonards的物业成为非常好的投资选择。比较Chatswood、North Sydney两个在同一线上的相似的区，St Leonards的租售比表现不俗，尤其体现在面积较大的3房。而由于受到区内年轻小型家庭的集中追捧，小户型一直供不应求，潜力空间巨大。

后记：

2012年，Tony Abbott作为反对党领袖访问中国时曾明言：不欢迎中国人投资，当时他的师傅，前总理霍华德就批评说：我们欢迎中国人的投资，而且不应该是带条件的。

新希望集团，在中国，是一个非常出名的企业。来到这里，也许我们不需要强调它的背景，而更关注的是它在这边的项目，为澳洲带来了怎样的变化，这些变化也会促成澳洲人对中国人投资的疑虑逐渐解开。

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