GOODWIN专栏 08
FIRB又要改规矩？风向哪里吹？
作者：羊琛子
两天前，联邦政府通过各种渠道向公众发布了一份25页的讨论文件，提出了一系列调整措施，旨在征求公众意见。
当然40年以来的FIRB法律，最重磅的炸弹还是莫过于2015年12月1日开始实施的收费政策。这次政策调整将不会触及FIRB主体法条，只针对FIRB法规，FIRB收费法条和法规。
对于踮着脚尖在风中随时准备捕捉政策变更气息的各路商业机构和私人投资者来说，这个讨论文件至少传递了一个主要信息，FIRB法律框架不会更动，收费体系（特别是针对个人买家）已成定局。
不过每个新法律出台后，难免在某些方面和现有法律有不一致性；或者造成不确定性；或者出现一些违背立法初衷的效果；或者由于惩罚性措施不够，违法行为所得利益大于惩戒效果；或者收费系统繁杂导致行政支出得不偿失；又或者出现由于新法规出台导致原本常理认为应该合法的事情变得非法，政府不得不用临时政策来打补丁的效果。
综合来看，可以把此次讨论文件当作给政策漏洞打补丁行为。
举例来说
由于贷款政策收紧，大批几年前签下购买楼花合同的买家无力办理交割，不得不违约。在开发商宣布上个买家违约终止合同后，卖给下一个买家。
如果此项目有出售给外国人的统批，常理来讲，此统批应该自然涵盖下一个买家。但是不然，此房产在FIRB法律定义已经不算一手房了。
这导致财政部不得不在2016年11月26日发布规定，在这种情况下只需要开发商向税务局提供新海外买家合同细节即可。以及目前有一种在这种特定情况下批准全海外人士购买这些"二手房"的特别申请。
不过，虽然有这样的政府规定，严格来讲，这些新海外买家如果不做单独申请的话还是违法了FIRB法律。此讨论文件提出此类现象需要法律调整。
另一个例子是FIRB法律中关于"商业性住宅"定义借用的是GST法律中的解释，这一不小心就把老人护理中心、老年公寓和一些学生公寓排除在外，这些物业享受不到价格澳币5500万以下免申请的优惠政策，而从FIRB的角度来讲，这些物业性质和一般的酒店和服务性公寓应该是一样的。
此讨论文件并无提及不过个人认为可能会是个漏洞的地方是：
前几天，一位持有临签的客户问我，他们夫妻双方是否可以以各自持有一栋二手别墅作为分别的自住房？这个问题有点怪，我的直觉是不行。他说：哦？不过我朋友的律师说可以。
我赶紧自己有做了研究，并请律所其他律师分头做了搜索。虽然从税务方面传统上来讲确实认可夫妻双方可以有不同自住房，FIRB法律对于这一点并不明朗，综合下面风险因素我会建议客户不要这么做。
首先，客户夫妻一方如果不是真实搬到另一栋房子住，政府将很容易找到破绽，FIRB可以采取罚款（$135,000)、拍卖，情节严重可判刑最高三年；除了临签人士只能持有一处自住二手房的限制外，FIRB法律中有笼统的禁止违法此法宗旨的条款（Anti Avoidance)。
此外客户夫妻二人在递交PR申请的时候如果双方不住在一起，有风险让移民局认为配偶关系实际已经结束，因此只有一个人可以得倒PR。
目前政府各部门间信息互通是大趋势，FIRB申请移交到税务局系统管理是因为税务局系统相当先进可以做精密的数据配对，千万不要有认为夫妻分开申请政府不会发现的侥幸心理。
当然...还有$$$...
此文件重中之重是收费调整，认为目前收费体系对于一些特定情况交多少费？什么情况可以得到费用减/免？怎么收费对于促进海外投资和减轻政府行政负担最有利？
对于海外开发商来说，也有利好消息。
在开发项目中，最常见就是开发商购买民宅用地用于商业开发用途。此讨论文件指出由于开发商所需交的申请费和真正购买民宅计算比例一样，即不是固定费用，而是以价格计算申请费，没有上限。
此讨论文件暗示这方面可能可见政府进行大幅调整，估计可能会费用整体降低及分根据价格分几个档次交固定费用。
此外，出于税务或投资考虑，有时需要在关联公司之间转让项目所有权。
现行FIRB法律中相关公司之间转让只需要交$10,100的固定申请费。不过FIRB法律中相关公司定义窄得可怜，只包括：
如果一个实体购买持地公司股票：
1. 两个实体的母公司是同一家；或
2. 购买实体是出让实体的母公司。
如果一个实体从另一个实体购买土地：
1. 两个实体的母公司是同一家；或
2. 购买实体是出让实体的母公司；或
3. 出让实体是购买实体的母公司。
除此之外其他相关关系是否能享受此固定申请费优惠政策，个别情况个别处理。
说好的300年历史公司法中相关实体（related entities)和相联实体（associated entities)的概念呢？
希望此次讨论后政策会放宽相关公司定义或直接引入公司法对于相关相联公司的定义。或许能达到减少需要"个别情况个别处理"的案例（不用再猜了...），及达到政府减轻审判成本的目的。
讨论文件出发点，当然，呵呵... 是出于国家利益，如何促进海外投资的同时减少政府审批和监管成本。文中提议的微调实施的话，应有不少种类的交易不再需要审批（当然也无需监管了），文中指出的行政审批费用节约在小处可节省几万到十几万，两个大处可能节省200多万及300多万不等，不过同时提议的整体申请费降幅相当大，考虑到持续监管的成本，让人心里还是替政府操心（呵呵...）
对于此讨论文件提出各项问题，建议和对于各建议的讨论，见仁见智。
有兴趣提出自己想法的朋友可通过下面链接下载：
http://www.treasury.gov.au/ConsultationsandReviews/Consultations/2017/Foreign-Investment-Framework-2017-Legislative-Package。
截止日期为2017年3月29日。
祝大家周末愉快！
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一时冲动买了房，不想要了怎么办？（内附止损神招）| GOODWIN专栏07（平台原创）
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作者介绍 羊琛子
德盈律师事务所创始人
新闻硕士、法律博士
新南威尔士州执业律师澳大利亚最高法院执业律师
澳大利亚国际公证律师
专业领域为经济商业法、公司法、房地产开发、项目融资；
有十年以上协助商业投资移民客户经验；
擅长协助中国企业客户在澳着陆投资；
此外还有丰富的仲裁庭经验。
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