刚刚进入2019年，

房地产的一路唱衰

已经让小编的耳朵都听出茧子了

你说让那些拿着大把钞票想买房的大佬情何以堪？

让那些想结婚，想换校区房的投资者们

纠结不纠结？

郁闷不郁闷？

买还是不买？

啥时买？

现在买亏不亏？

买了再跌心疼不疼？

2019年注定是一个不平凡而纠结的一年呀！

正所谓乱世出英雄，澳洲商业地产的扛把子Savills真是想华人之所想，为了广大华人投资者能睡个好觉，上周决定重拳出击，搞了一场投资界的“华山论剑”

同时邀请到投资界的另外两位扛把子澳洲国民银行NAB首席经济学家Alan Oster先生，以及国际房产服务的领先提供商REA集团首席经济学家Nerida Conisbee女士，那是把澳洲的整个投资环境和投资类型分析了个遍呀！

小编我可是累断了手，才把这些大咖的演讲稿变成了这篇干货满满的诚意之作呀！

文章涉及众多知识点，小编能力有限，只能尽量还原本次“论剑”的盛况！正文小编就不再调侃了，各位有钱的大佬自己能吸收多少，就看各位的造化啦！

当然不懂也没关系，咨询Savills更省事，闲话少说，且看正文分解！

来宾入场

当天的早餐会上，高朋满座，济济一堂。大约200名来宾之中，除了专家学者，来的最多的还是资深房产的投资者和业主，果然大家都不差钱，而是需要专家指路呀！

这次活动最大的特点就是专家讲解、干货十足。

根据两位专家的共同预测，去年墨尔本房市大幅下跌的惨状在今年将荡然无存，抄底的机会已经来到，但路子一定要选对。

作为本次活动的主办方代表，Savills董事会成员Nick Peden先生首先上台，致辞感谢了诸位专家、来宾的到场，并为大家引荐了两位学术大咖。

第一个出场的专家，就是NAB的首席经济学家Alan Oster先生。他从全球和澳洲本地的宏观经济形势总结讲起：

1. 全球经济增长缓慢，特别是先进经济体如英国、欧盟和日本。美国经济虽同样增长缓慢，但利好消息是，美联储缩减数万亿美元资产负债表的进程即将完成。中国经济形目前预计的6%GDP增长率是合理的。

2. 澳洲国内经济2018年上半年的势头是良好的，但下半年经济增长略有放缓。而消费疲软是经济放缓的重要原因，非必需消费（享乐式消费）由于居民预算紧张而削减，同时房价下跌还造成了建筑行业的萎靡。这一点是Oster先生的预测的基础。

但是近期内(2019)基础建设、公共开支、液化石油气出口和更广泛的投资会保持增长。这方面的增长会超过消费者对经济增长的贡献。

NAB目前对澳洲GDP增长的预期是2019年2.5%，2020年2.25%，仍然比澳洲储备银行(RAB，澳洲央行)的目标要低(2019年3%，2020年2.7%)。

3. 通货膨胀仍然会保持非常缓和的水平，但通胀水平与其他经济指数间并非严格相关。作为通胀的微观反应之一，工资增长也会趋于缓慢。

4. 劳动力市场状况很好。但其滞后性是一个隐忧：当前劳动力市场的表现实际上反应的是前一个时期的GDP增长状况。

5. 对最近几个月的经济数据进行分析，NAB希望澳储行不要在预测期内有任何政策变动。

2019年下半年有严重的经济增长下滑风险。如果经济增长低于央行预期，强行拉升反而有可能造成小幅度恶性后果。失业率情况很大程度上会决定GDP增长率的形势。

在分析完整体经济形势后，Oster先生开始分析澳洲房市。

房价数据显示，澳大利亚审慎监管局（APRA）已经成功地降低了房价上涨的趋势。特别是悉尼、墨尔本、珀斯（珀斯已不是第一年下跌）。澳洲房价整体去年下跌10.4%。

传统上，驱动房价的典型因素主要有三个：

1. 供求关系：是过度供给还是供给不足。这一点应针对每个区域单独分析。

2. 房屋贷款利率。关系到房产买家的资金状况。

3. 失业率。如果一个区域的失业率高于8%，房市很难独善其身。

但是现在的房价很大程度取决于下述条件而非上述条件：

1. 在银行方面，按照APRA的要求，现在对房产投资者的贷款请求审批更加谨慎。银行会要求买家提供更细致的财力证明，考虑多方因素而不只是依据以往的分析模型决策；并且贷款力度也有所减弱，房贷规模更小。

2. 以房产投资为目的的买家，特别是外国买家人数也在减少，并且许多人开始谨慎地重新考虑原有的投资决定。

面对上述这些变化，住宅房产首当其冲，无论独立屋还是公寓，去年的房价均出现了较大程度的下跌。

独立屋（House）房价走势表

公寓（Units）房价走势表

但是，商业房产的表现却要好得多。根据NAB2018年第4季度的商业房产调查，商业房产总体而言表现不错，仍是房产投资的好选择。

NAB商业房产指数

而且，若按州来划分商业房产指数，则墨尔本所在的维州市场表现要好于平均水平。

考虑到上述这些原因，Oster先生预测，2019年澳洲房价整体不是没有可能继续下跌，但到2020年现有状况一定会得到改善。

这是因为Oster先生相信，澳洲房产市场的基础还是很好的，特别是商业房产的坚挺，将成为稳定房市的中流砥柱。

那么商业房产为何能逆势而动？Oster先生认为，商业房产空置率低是其首要原因。

虽然商业房产依然坚挺，但是考虑到住宅市场的疲软，整个房产市场今年的表现仍然有走低的可能。

那么RBA有没有可能救市呢？Oster先生认为可能性不大：

RBA的决策系统非常依赖于统计数据，短期内不会有任何动作。因为RBA对房产的态度已经谨慎到了紧张的地步，除非工资水平上涨，消费者的购买欲望更强烈，不然RBA还是会按兵不动。

所以当前房市的关键问题是消费者还会不会继续买房，和低房价下建筑行业的持续运转能力。

RBA现在认为，房市无论上升或下降，态势都会更加趋于平衡冷静。如果RBA未来12个月有了动作，那很可能会与房市的下滑相连。

住宅市场已在过去12个月内全部降价，但是8月前可能都不会是真正的抄底机会。不过下滑也很难剧烈，除非出现了一系列信号预示GDP增速更低、失业率升高。

最后，Oster先生表示，他的核心观点并不是房产市场会走弱，而是RBA对房市非常小心。

在Oster先生从宏观和银行业的角度介绍了当前的房市状况后，REA集团首席经济学家Nerida Conisbee女士接着上台，从房产公司和中介的角度，分析了当前的房市。

Conisbee女士也从对宏观经济的分析开始：

今年经济形势的宏观主题有7个：

1. 世界经济发展增速放缓。

2. 资本流动性保持充沛和上扬。

3. 资本对回报率的追逐仍然强烈。

4. 资产的多样性在上升。

5. 投资者的可持续发展意识增强。

6. 科技发展提高生产率。

7. 不同国际资本间的对抗态势加剧。

墨尔本房市利好的最大理由是，墨尔本经济种类多样，人口增长强劲。

而对于商业房产，Conisbee女士也同样认为，最大利好因素是：房屋空置率很低，租金增长稳定。

Conisbee女士进一步分析了不同种类商业房产的走势：

当前受到追捧的用地类型是办公、酒店和工业，其开发地点正在逐渐集中。

零售业虽然已经不再是以前的“资产保值堡垒”式用地类型了。但令人惊讶的是，零售业房产业主的收益仍然保持坚挺。在经济繁荣地区的零售业房产将有可能转型进入娱乐、餐饮、服务业。

对于未来，Conisbee女士认为，澳大利亚政府对房产市场严格的控制意味着像08年的美国房市那样糟糕的状况不可能出现，但是一切房产投资还是要谨慎。

Conisbee女士也注意到了中国买家的变化。中国买家在减少，中国严控资本外流的政策意味着其国民的海外房产投资受到了限制。

澳大利亚受此影响最大的是那些还在开发的地区，中国投资减少了，部分投资从还在开发的区域转移到了公寓住房。

但是如果中国买家还想买，墨尔本仍是个好选择。

而中国买家对于澳洲房产仍有兴趣，这表现在：

1. Realestate.com.au上每天有大约1000个中国买家。

2. 墨尔本一半的房产买家都来自中国。

3. 中国买家热捧的区域从原来的大学附近（Carlton, Clayton）转移到了有更多华人居住的区域（Glen Waverley, Box Hill）。

而整体上，在房产市场遇冷之后，更多的投资者在寻找替代方案：

1. 房地产债券是最受欢迎的替代方案。投资者向建筑商和房产所有人投资，接受房产本身作为抵押，换取收益。

2. 一些住宅开发商在探索学生和退休者的市场。

3. 墨尔本的房产市场现在在10年来的低点。

租赁型楼房的建设可能成为房产市场的一个新的增长点。Conisbee女士对此也做了一些介绍与探讨。

澳洲几乎所有的可出租房屋都由父母一代的投资者所有。租赁型房产开发虽然澳洲很少有，但在美国却是最大的房产种类。

这种差异主要是因为，当前的税收奖励政策对父母一代的房产投资者更友好。因此，想要发展租赁型楼房，可能需要先改变相关的税收优惠政策。

租赁型房屋为解决公共住房危机提供了一种途径。

澳洲养老基金在海外投资了数十亿的租赁型房屋，但却没在国内投资过。

澳洲租赁型楼房项目发展停滞的原因之一在于回报率低。不过管理投资信托（Managed Investment Trust）政策近来的改变对于租赁型房产的发展是一个利好。

最后，Conisbee女士着重讨论了工业用房产的可观前景。

工业对房产的需求达到了10年来的一个高点。这主要是因为电子商务服务的飞速发展刺激了工业用地需求。

自从2008年电子商务引领了工业发展以来，相关用地在租赁合同数量中的比例已经从45%上升到了2018年第3季度的80%

传统工业如制造业和建筑业在继续驱动房产业的潜在需求，它们也在逐渐地向高技术附加值的工业转型。

而Conisbee女士则预测，工业用地的开发在未来10年可能都会保持强势。

这主要是因为：

1. 在线零售业的需要。

2. 无人驾驶汽车的发展需要。

3. 未来农业的需要。

4. 工业用地未来甚至可能兼顾居住需求。

在两位专家的讲座之后，还进行了短暂的观众提问环节。

Savills墨尔本的董事会成员Clinton Baxter先生，Benson Zhou先生和Nick Peden先生，同两位专家一起，回答了到场观众的提问。

Savills是一个具有悠久历史的品牌，1855年成立于英国并成长为全球范围内行业顶尖的上市地产公司，1996年进入澳洲市场，在过去几十年里通过不断开发、拓展业务，壮大自己的品牌，造就了今天在商业地产行业里极具影响力地位的Savills。

Savills不仅在亚洲拥有极大的市场，同时，在澳大利亚和墨尔本的商业代理也是领先水平。

遍布全球的分公司让我们可以为世界各地的投资人提供服务，无论您在哪里，我们都可以提供最近的团队为您服务，这是我们作为一个全球性的上市公司不可睥睨的优势，在新的一年，我们坚信可以做到更好！

Savills墨尔本销售团队为客户提供综合性商业物业买卖服务，其覆盖范围极广，除了墨尔本市中心外，大都会地区的写字楼、商铺及开发用地都有我们的公司，同时，我们的推广平台遍布全球，销售水平也是业界的顶尖水准。

团队丰富的经验，以及可靠负责的业务水平是我们团队的精髓，同时，对华人文化背景的了解，使我们可以更精准的理解客户的需求。

Savills全球统一的办公点和在亚洲区逾25,000名员工，使Savills墨尔本销售团队拥有其他商业地产公司不可比拟的买方资源优势。