NSW印花税变革会对市场产生哪些影响？丨商业地产

原创 2020年11月27日 澳洲房产大全



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今年11月份的地产市场，最大的新闻就是NSW政府对于印花税和土地税的改革计划了。

政府准备引入按年度缴纳的房产税来替代印花税和土地税，旨在活跃地产市场，让因为更多手上资金不足或印花税金额过高而不能或者不愿意购买房产的群体有机会进入市场，从而增加房产交易量和交易频率，达到刺激和振兴经济的目的。


改革前后对比


在商业地产部分，计划实施的地产税税率为土地价值的2.6%。

下表以$130万物业价值和$90万土地价值的物业为例，对比传统印花税+土地税的模式和新税率的支出对比。

可以看出，和住宅地产一样，在新的地产税模式下，对长期持有物业的业主较为不利。

从计算中可以得出，持有物业时间超过五年的话，缴纳印花税和传统土地税对于业主来说比较划算。


税费改革会对市场产生什么影响？


短期房价方面


多数业者和专家表示，土地税引入初期，从短期来看，房屋价值可能会出现小幅上涨。

对于现金比较紧张的买家群体，比如住宅市场的首次置业者、需要换小房的退休人士、再比如商业地产市场里有购买自用中小型物业的生意主等等，现在的低利率，逐渐增强的市场信心和情绪以及印花税的取消，会造成暂时性的集体购买倾向。

间接地省下了接近4%房价的印花税，用于支付首付，买家就可以负担更高价值的物业。

同时，在正式引进地产税之前，很多本来已经准备好下手的买家可能会暂停购买，保持观望态度。

市场的需求量会在这个阶段逐渐累积，出现暂时的货少人多的情况，从而进一步在短期内推高物业价格。


长期房价方面


从长期来看，虽然印花税改革让更多的人有机会进入房产市场，但反观其本质，印花税并没有被取消，而是以房产税的形式存在，可以说是印花税的afterpay，把一次性的开销变成了长期的liability。

短期购买力的增加会随着时间被慢慢消化，房价在长期来看还是趋稳的形式。

另外，由于地产税的特殊性，NSW政府暂时规定已经缴纳过印花税的物业不会二次收取地产税；但是一经选择交地产税的物业，就不能再改回传统印花税的模式。

如前文所提，房产税对于长期持有物业的业主来说并不是一个划算的选择。

这也就意味着，市场中可能会出现两极分化的问题，准备长期持有物业的买家不会去购买交地产税的房产。


商业物业投资与租赁方面


房产税的引入，对于商业物业的投资收益会产生一定的冲击，会影响投资回报和现金流。

对于投资收益比较敏感的中小型独立商业物业业主来说，房产税很有可能让正现金流直接变成负数，从而导致投资者放弃投资独立产权物业，因为一般独立产权的物业单位土地价值比较高，房产税就会比较重。

更多的目光会被放到分契式物业中的办公楼、厂房或商铺。

对于有自用需求的企业主来说，这次改革可能会创造一些买入自用物业的机会。

对于小型开发和旧房改造的建筑商和投资者来讲，印花税改革无疑是一个巨大的喜讯。

短期Land banking的持有成本和开发成本都会大幅度降低，现金流的压力也会得到缓解。

在商业物业租赁方面，传统的土地税是商业租约的Outgoings的其中一项，部分物业的土地税是由租客全部或按比例负担的。

要知道，新的房产税的价格是高于传统的土地税的，这势必会造成未来商业租约需要就土地税这一条款进行二次谈判。


写在最后


印花税改革现在还处于提议和征集意见的阶段，正式实施和全面覆盖需要的时间很长。

这是一个旷日持久的改革，对市场会产生短期的激烈影响，长期来看不会对住宅市场和商业地产市场产生过多的价格方面的刺激。

有人说这是一种重拳出击的价格调控，但我觉得，印花税改革只是废弃了一个落后的税收项目，等我们适应了这个变化，它就是一种普通的日常而已。

 1. 印花税改革后我是否有额外的支出？


2. 商业物业的outgoings是租客负责么？


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Yiran Zeng

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