还没火热起来，且具有投资价值的市场在哪里？（上）丨创富实战

原创 2021年03月10日 澳洲房产大全



这是澳洲房产大全
第 1182 篇原创文章
第 63 篇 创富实战 专栏



遇到火热的房产市场时，你应该做什么事情？

普通的投资者往往头脑发热，急切入市，害怕错失这波行情。

他们顾不了买入后市场会不会开始回调，顾不了物业是正现金流还是负现金流，哪怕未来几年可能要为今天的投资而填补巨大的现金流缺口，顶着压力，也想在火热市场里买点什么。

无可厚非，这是人性。


然而，高级投资者往往做出逆人性的事情，往往趁这个时机出售“做尽”了的物业。

什么叫做“做尽”了的物业？就是已经充分发挥了人为增值和人为增现金流潜力的物业。

能装修的地方装修过了，能分割的楼房和土地分割完了，能新建的建造完成了，剩下来唯一能继续做的投资策略就仅仅是持有了，没别的事情可做了。

这种“做尽”了的物业，禁锢着一笔“净值”。高级投资者看到这笔“净值”可以在新的项目里获得更高的效益，于是趁机通过接盘侠来变现。

财富，就是这样从一群人的手上转移到另一群人的手上的。

钱不是从房子那里来的，房子只是一个媒介，只是一个产品。钱是从他人那里赚来的，这个“他人”可以是房客，也可以是买家。


开拓，播种，耕耘，收成——这个过程让高级投资者获得丰厚的收益，现在澳洲房产市场里出现了多个火热市场，这是高级投资者丰收的季节。

明白了这些道理，你就不难获得一个结论，那就是：

最佳的入市时机，

应该是在市场还没有涨起来的时候。


在2020年新冠疫情爆发不久后，我就发文《疫情期间的房产投资战略调整》告诉大家，疫情并不意味着房价就要下跌。

当他人仍然在犹豫和观望中，我鼓励大家以稳妥的模式入市，抓住疫情期间涌现出的投资机会，特别要注重现金流，关注中低层民生的需求。

对上一次澳洲出现大规模的疫情，得追溯到1918年的西班牙流感病毒。当年的澳洲有高达40%的人口感染了病毒，有将近1万5千澳洲居民死于该病毒。

当时澳洲政府果断关闭学校、教堂、酒店、餐馆等人群聚集的地方，同时设立的大量的隔离营地。


然而，在当时严峻的疫情环境下，澳洲的人口增长仍保持在每年10万新增人口的水平。

结果房产市场出现了什么变化？

疫情固然对经济产生了重大的打击，但是疫情过后，大批的移民继续来到澳洲定居，国内人们的购房热情上涨。历史数据告诉我们：

▫ 1919年澳洲房产价格仍然录到2%的涨幅

▫ 1920年涨了14%

▫ 1921年涨了12%

▫ 1922年涨了7%


历史会重演吗？从目前的房市势头来看，历史似乎正在重演。

相信去年入市的，特别是按照这个理念进行投资的朋友们，今年应该可以看到丰硕的成果。

在2019年末的时候，我更是发布了一份高现金流、高增长潜力的低价区域清单，按照这个推荐去投资的读者们，已经获得了现金流和增值的双丰收。


那么，站在今天的这个时间点上，面对众多已经火热起来的房产市场，究竟应该如何辨别哪些区域和市场还没有火热，仍然具有投资价值，仍然有买家的话语权，不容易“买贵了”呢？

我们要观察一个比值：

在售物业数量 
vs 
过去12个月该类物业成交量

也许有些区域有好几十套物业在售，有些区域只有几套物业在售，如何进行横向比较呢？

如果你盲目进入一个非常火热的区域，后果很可能是：

▫ 无法以理想价位买到有投资潜力的物业而白白浪费宝贵时间


▫ 一时冲动以远超预算、远超真实价值的价格买入而将来后悔


▫ 存在银行估值低于合同价的风险而要投入比预期更多的现金


认清这个后果后，我们就知道，在进入一个市场前，不妨先看看当前的供求关系，对照以下比值结果来判断目前的市场状态，从而避开火热市场。


如何找到一个区的在售物业数量？


我们可以到domain.com.au，输入你关注的区域的名字，然后选择你关注的房型类别（独立房、公寓、联排别墅等）。确保“周边区域”这个选项被去掉，因为你只看你指定的区域。

最后点击“搜索”，就可以看到这类房型在这个区域里的在售物业数量。

如下图，你可以找到在Dubbo NSW这个区域里，目前有69套独立房在售。


如何找到一个区过去12个月该类物业的成交量？


由于domain.com.au设计的问题，在它的电脑版网站上不容易找到这个准确数据。

因为它的“Sold”已售栏目里显示的结果是好几年的，你得手动过滤掉12个月以外的结果，网站并没有提供一个自动的时限过滤功能。

但是，我们可以看Domain的手机版APP。进入这个APP后，输入你关注的区域的名字，点击SOLD栏目，选择Date Range为Last Year，在Property Type那里选择你关注的房型类别，最后点击“搜索”，就可以看到这类房型在这个区域里过去12个月的销量了。

如下图，你可以找到在Dubbo NSW这个区域里，过去12个月有580套独立房销售记录。



这个区域的市场状况如何？


沿用上面这个区域例子，Dubbo NSW这个区域独立房在售数量为69，过去12个月该类物业成交量为580。

580除以69，得到的结果是8.4，因此，比值为1:8.4，属于1:1和1:10之间，对照以下表格，得出的结论是，这个市场目前属于偏向卖家市场的状态，卖家比买家更有话语权。


别冲动，先听课再买房！


我将会在4月份的专栏文章里发布基于我的研究而得出的仍然属于买家市场和中性市场状态并且有投资潜力的区域，敬请期待。

如果你自己看好了某些区域，不妨使用今天文章里介绍的方法，判断该区域某种房型的市场状态。

面对众多的火热市场，千万别冲动。我将在本周六晚上开一场免费网上公开课，告诉你在入市买房前，应该先做好什么功课，以大大提升你的投资收益。

请扫以下海报二维码报名参加免费网上公开课。




- End -





往期作者文章


首次置业者该如何应对火热市场？丨创富实战

2020年全年总结：房产投资者们都犯了哪些错误？丨创富实战

澳洲房地产楼花的本质与真相——为什么有人获利有人亏？丨创富实战



点击文章最下方“阅读原文”，可查看往期精彩内容。





Richard He

分析对你有帮助？帮忙点一下在看吧～


收藏 赞 已赞
猜你感兴趣