文 / 小麦
开始写今天的文章之前，请允许小麦代表我个人，也斗胆代表澳洲地产从业人员向美国新总统特朗普表示深深地感谢。
特朗普先生最近一些列幺蛾子举动对澳洲来说都是利大于弊的，会慢慢的显现出来，我们准备好板凳和西瓜看。
说回今天的文章，遵从年初开篇里提到的原则，我们多聊微观对策，大环境的事我们知道就好，反正我们也改变不了什么。
对于地产投资者来说，今年是深耕的一年，出租会是必不可少的一个话题，从以往的工作经验来看，无论是刚到澳洲投资的朋友们，还是地产从业人员，都在这块存在很多的误区和盲点。
我打算用一系列文章从房东的角度完成一次旅程，从选房、选出租中介、遇到维护维修问题如何处理、遇到麻烦租客或者好租客如何对待、卖房时如何妥善处理租客等详细说。
我之前工作的公司Little地产集团其中一项核心业务就是出租管理，在全澳洲有25,000多套物业的房东是Little的客户，遇到过不少有意思的事情，也能深刻的体会到澳洲本地和中国地产投资者很多认知上的差别。
因为地产中介服务在澳洲格外的完善，无论是出租、销售、物业等环节都需要上岗执照和培训，也有相对应的法律法规监管，所以在透明度和专业度上，澳洲地产中介服务全世界可以排进前三名。
但澳洲以外的国家，尤其是很多亚洲国家，监管没有那么严格，大家普遍的印象中不会对中介非常重视，所以很多华人房东都是自己做出租和管理，没有认识到出租中介的真正作用。
而根据去年REA的一项房东问卷调查，澳洲本地的地产投资者，84%会选择通过中介来做出租管理，而不是亲力亲为；56%的人认为服务质量比收费更重要。这两个数据都和我们华人房东向左。
那么到底什么是出租？
我猜大多数朋友会觉得出租就是登广告找租客收租金。
而在有经验的中介和投资者眼里，出租的本质是“通过专业的服务来降低房产投资的风险，最大化投资收益。”
再深一步说，是把投资者的注意力从这些琐碎的事情中解放出来，用在如何选房，如何组合自己的投资，如何优化税务结构等更重要更关键的事情当中去。
接受这个观点可以说是成为地产投资者重要的一步。
在澳洲，出租服务叫做Property Management，分成出租(Leasing)和管理(Management)两个环节。
出租环节很容易理解，就是从房东手里拿到钥匙后拍照登广告，做验房报告，定期开放和收租客申请。
管理环节是当租客确定后，日常的管理工作，包括收租、维护维修、定期检查、退房检查、押金处理等等。
出租中介提供的服务其实很全面，今后的文章我们会提到，房东朋友们也可以按照自己的情况要求中介公司提供。
今天我们关注下如何选择一家好的中介。
我之前工作中发现绝大多数华人朋友开口第一个问题和主要关心的就是怎么收费，对具体的服务和专业性不是很在乎。
最后选择哪家中介的标准，也大多是谁便宜就选谁。
在悉尼，市场上常见的管理收费大概是5%上下，墨尔本大概是6%，布里斯班7%，再加个10%的GST商品服务税。这个数字的意思是房子一年的租金乘以这个百分比就是房东交给中介的管理费，每个月从收到的租金里扣除。
也就是说一套周租$500的房子，一年租金是$26,000，5%的管理费就是$1,300一年，平均下来一个月$108。
往往服务完善的中介和便宜的中介之间只差1%，以上面举例，如果管理费从5%到6%，一个月的管理费只相差$22，但服务却可以天差地别。
这个逻辑其实比较有意思，我们买一辆三四万澳币的汽车，愿意每年花两三千澳币来维护、买保险等等；而买一套几十万的房产，却因为一个月几十块钱选择便宜的服务而不选专业的。
我们投资房产是为了赚钱，而不是为了省钱才买房子，对吧。
更何况中介服务费是可以作为投资房产产生费用的一部分进行抵税，那就更没必要既冒险又操心了。
这里和大家分享个小秘密，对于出租服务来说，每套房子一年才$1,000多的管理费，但却需要固定的人力和资源，所以必须靠规模才能实现盈利，有的中介公司以销售为主，提供出租服务是为了保护客户资源，并不是为了赚钱；而很多非常便宜的中介是为了把生意做起来卖掉，并不是把客户利益放在第一位。5%的管理费能够负担的人力资源，提供的服务会非常有限，还不如就别找中介自己收租。
另外一个会遇到的费用是广告费。有的中介收$99，有的收$500，有的索性免掉。
这个费用其实不能省，也不要图便宜。
这笔广告费其实不是付给出租中介的，是付给各大地产广告网站和专业拍照公司的。
现在澳洲有95%的租客是通过网络找房子的，所以照片和文字描述在目前来说是最重要的信息传递工具，短视频和3D模型还没有广泛流行。租客都是看了照片后才决定是否要亲自去看下房，如果在网上就不满意，那就根本不会去看房递申请，递申请的人少，房东选择的余地小，找到好租客的可能就不会很高。
于是就有了广告费价格差，有的中介自己用手机拍照，有的请专业摄影师拍，当然效果就不一样。
以上提到的管理费和广告费是选择出租中介时最常见的两项，现在有没有觉得应该选个收费贵的中介帮自己管理投资房？
本周视频节目《小麦谈地产》会对这个话题进一步展开聊，感兴趣的朋友可以关注公众号“小麦通讯社”进行观看。
再次谢谢特朗普。
小 麦
澳大利亚地产学院创始人，澳洲最大独立地产集团Little Real Estate前亚太区总监，墨尔本大学商学院MBA、墨尔本大学法学院法律硕士在读。
