最近的新闻里，频频出现破房卖出高价的消息，聚光灯突然转到这么一群人身上：他们通过投资破房子，获得了进入热门市场的最低门槛。

这套位于Waterloo的房产，翻新前与翻新后的售价相差100万。

这套2015年出售的排屋，在经历了两年的翻新工程后，增值85%。

这种麻雀变凤凰的游戏很容易让人跃跃欲试，然而对于普通人来说，买下一栋“垃圾”级别的房产来改造翻新，要面对的巨大工程与挑战，足以冲抵一切价格优势。

那些隐藏在斑驳油漆下的结构性问题，破碎的天花板，腐烂的地板，一旦发现就不能留下。而那些受遗产限制保护的物业，也不可能拆除重建。

答案显而易见，如果你被某一地区的生活氛围和房屋特色所吸引，但又承受不起当地价格，除非你选择破房子，否则绝对买不起。

当你强调个性化的时候，就会意识到老房子比新房子更富有个性。

Surry Hills的房产中介表示，目前对于破房子的需求比翻新房要多得多。“对于很多人来说 - 如果他们必须要花一大笔钱买一个房子 - 他们宁愿自己动手”。

所以这些人的算盘是：

最最重要的第一步，是确定所有可能的工程范围，这直接影响最终成本。除了房屋结构，管道、电路，还包括地基、院子里的树桩和白蚁。

这些隐藏的问题最终会变成不断超出预算上限的成本，把整个翻新工程拖进一个无底洞。

1. 专业的建筑检查
   

2. 聘用建筑商来估算翻新成本

3. 如果涉及到遗产保护限制，事先与当地市政府的发展计划专员讨论翻新可行性

如果你购买现成的房屋，房价的一大部分是可以通过贷款来解决。但是翻新就不一样了，因为旧房屋一般被认为是高风险抵押物，从而很难获得抵押贷款。

因为如果借款人拖欠还款，放贷机构就会收回并转售抵押物，而如果这个时候房产是处于翻新待重建的阶段，不适宜居住，这对于放贷机构回收资金就造成了困难。

所以如果在购买时房产已经处于不适合居住的状态，就像上述所说的垃圾房，大多数放贷机构会要求买家申请建筑贷款。

他们还会要求查看借款人的建筑合同、建造商的工程与付款时间表以及一些其他的文件，并且分阶段向借款人放款，每笔付款都取决于项目达到一定阶段。

这里可能会有一个陷阱，建筑工程的进度往往与资金花费的进度不匹配，因此在借款人评估工程进度时可能会出现时间差，后果严重是可能会导致资金扣留并停止施工。

而且，借款人如果是业主的话，获得建筑贷款的难度比拥有持照建筑商要大得多。大多数银行只会出借最多60％的土地价值和建筑成本。

需要提醒的是，绝大多数借贷机构都不会在项目开工后再批准贷款，或接受尚未完成的房屋作为抵押物。

总而言之，尽量全面地做预算，在贷款批准之前不要开始建设。

目前有一种可笑的局面，明明人们是为了降低成本而选择购买破房子，但由于破房翻新带来的客观利润，现在市场上的破房子反而受到了极大的关注，买家想捡个大便宜暂时是不太可能的了。

但如果购买价格高于房子目前的价值，那就很难获得贷款，或者必须要多支付一笔抵押贷款保险。

自己翻新一套垃圾房，对于没有实际建筑经验的普通买家来说，是一项困难而且昂贵的事情。可是如果雇佣开发商来做，对于开发商来说还不够有利可图。

那些不够有经验的买家，很可能最终陷入一种被动的局面：你花并不便宜的价格买了一个破房子，然后才发现几乎很难找到合适的人帮你做，最终不得不大幅提高你的预算。

最后提示：

如果是以盈利而非自住为目的，在一个走势平稳的房地产市场上做破房翻新，失望的几率比较大。但是在一个房价加速上涨的市场里，这种几率就会降到最低，因为就算不花力气去改善房产状况，也可以从土地价值上涨中受益。

附带目前在售的一套位于内城区的两层排屋垃圾房，叫价100万，感兴趣的读者可以来练练手（在文章下方点赞并留言可获取该地址）。