文 / Max Wang

澳洲房产市场有一个明显的优点，就是数据比较齐全，而且真实可信。虽然包括澳洲统计局在内的各家数据多少有些出入，但大体是一致的。回顾澳洲过去一百六十几年的地产历史数据，可以很容易看出一些发展的规律，除了同一城市周期性的上行趋势外，还有一个有趣的现象，就是房产走势和投资者的流动，会在澳州东部人口聚集的地方，也就是悉尼、墨尔本和布里斯班这三个最主要的首府城市之间循环游走。

我们可以熟悉一下这个规律，顺势而动，从而获得较大的收益。

今年年初开篇的时候，《小麦谈地产》第一篇文章《2016年澳洲地产何去何从》中曾对2016年澳洲个城市地产市场进行了展望和预估，今年快过去一半了，回顾一下基本都在应验，其实不是我能预知未来，也不是我运气好，主要还是靠数据来判断。

其中对昆士兰州的展望是“看好黄金海岸和布里斯班东南部”+“终于轮到我了”。

事实也的确如此，根据CoreLogic截至今年5月底的数据，过去12个月当中悉尼房价上涨了13%，墨尔本上涨13.7%，布里斯班（包括布里斯班和黄金海岸两地数据）上涨了7.5%。表面上来看悉尼和墨尔本依然遥遥领先，但如果将房价的可负担性和接下来的人口变化这两个重要因素加进去的话，布里斯班就另当别论，2016年这个城市将迎来20年来首次两位数的增长。

数据来源：CoreLogic 2016年5月29日数据

很多读者朋友经常会问我城市之间的比较，对于很多住在悉尼和墨尔本的人来说，布里斯班可以说有些陌生，咱们今天就结合着墨尔本来聊聊北边的布里斯班。

先看看三大城市最新的房价对比，我们可以有个直观认识：

• 悉尼：独立屋中间价$85.5万，单元房中间价$67.5万，全澳最高；

• 墨尔本：独立屋中间价$61.2万，单元房中间价$49.2万，比悉尼分别低28%和27%；

• 布里斯班（包括黄金海岸）：独立屋中间价$49.3万，单元房中间价$37.5万，比墨尔本分别低19%和24%；比悉尼分别低42%和44%；

数据来源：CoreLogic 2016年5月29日数据

从数据中不难看出，三个城市的中间价呈阶梯式下降，悉尼一直都是最贵的城市，墨尔本紧随其后，独立屋的中间价和悉尼单元房中间价很接近，而布里斯班独立屋的价钱，在墨尔本只能买到单元房。

这个中间价差一直存在，也是通过市场手段促使投资者在三个城市中循环流动的根本动力：当悉尼房价涨到一定程度负担性变差的时候，资本会向墨尔本流动，当墨尔本上涨到一定程度的时候，资本又开始流向布里斯班。这个流动的时间差从数据来看平均是2-3年左右。

换句话说，悉尼和墨尔本前些年的涨势，会在未来的2-3年甚至3-5年在一定程度上重复。

有点意思吧。

再说人口。

布里斯班和黄金海岸的人口增长非常迅速，布里斯班将建造一座全新的赌场，周边有完善的配套设施、零售、住宅等，另外2018年的英联邦运动会（相当于咱们的亚运会吧，都是英联邦国家参加）将在黄金海岸举行，都为这里创造了大量的就业机会。这里的基础设施建设，包括公共交通、公路、桥梁、机场等等都在大规模的升级和建造，布里斯班的机场升级建成后将成为澳洲第二大机场，不是因为昆士兰政府钱太多没地方花，是人口增长有这个需要。

说到机场，不得不提起中国游客，今年来澳旅游的中国游客人数将超过100万人次，黄金海岸是主要目的地之一，用作投资的短租、民宿等的需求将明显上涨。

结合上周我们的专栏文章《小学生，大经济》，澳洲在7月1日之后将迎来首批6周岁小留学生的到来，中学和大学的留学生签证也大幅简化，布里斯班的学校也很完善，这里除了澳洲八大名校之一的昆士兰大学之外，以目前发展非常快的东布里斯班(East Brisbane)为例，5公里的范围内就有9所优质私立中学和3所小学，距离布里斯班CBD和昆士兰大学也是咫尺之遥，这个区适合家庭居住的公寓很受欢迎，我查了下目前市场上的销售情况，$65万澳币的价格可以买到内部使用面积超过100平方米的3卧房、3卫浴带车位的新公寓，这在悉尼和墨尔本CBD附近的地区是不太敢想象的。

数据来源：Corde, Manilla Street, East Brisbane

布里斯班还有一种比较独特的房屋类型，叫做Dual Occupancy，就是一块地一个title却有两户可以分别租给两家人，从而提高投资的租金回报率。当然在操作当中也有些注意事项，不过这个在墨尔本是极其少见的。

布里斯班的另一个有名的区是Sunnybank，位于布里斯班CBD东南部13公里的位置，华人聚集，好吃的很多，相当于墨尔本的Glen Waverley（大家称作宇宙中心的那个地方），其实整个东南走廊，也就是布里斯班和黄金海岸中间的地区发展空间和人口增长都很好，比较有代表性的高速发展区域是Logan City，在布里斯班南部，位于和黄金海岸的中间位置。

最后说说各个首府城市之间印花税的差别，自从今年5月份维州首当其冲将针对海外人士的额外印花税从去年的4%提高到7%之后，本来昆士兰州（布里斯班所在州）有非常明显的竞争力，也的确吸引了不少海外投资者转移去那边，但前几天昆士兰州和新南威尔士州（悉尼所在州）也紧随其后，一个开始收3%，一个收4%，所以印花税的政策因素影响造成的竞争力减小，但还是有些优势的。

说了这么多，其实一句话概括就是，作为地产投资者，我们可以跳出一个城市，全局的看，哪里资本的收益率高，就流去哪里，在相等的时间内获得最大化的回报。

因为在地产投资里，位置固然重要，但比位置更为重要的，是赶在好的时间投在合适的位置。

对布里斯班房产感兴趣或者有疑问的朋友欢迎通过微信和我联系，也可以通过微信扫描右边的二维码进入“小麦分答专区”直接提问，你的问题，也许正是大家都关心的。

－－ Max Wang －－

墨尔本大学MBS在读MBA，澳洲最大的独立地产公司LITTLE Real Estate亚太区事务总监，负责澳洲本地和海外的亚洲商业及个人客户的房产销售、出租业务。P: ＋61 3 9514 8983、E: [email protected]

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