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第 35 篇 创富实战 专栏
在我辅导的房产投资学生中，他们各自的财务状况、时间和精力、所走的房产投资之路的偏好各不相同。
有人现阶段需要现金流，有人现阶段需要高增值。有人愿意亲力亲为做更多事情，有人宁可把事情委托给第三方。
不过，我们共同追求的投资效果是一致的，那就是在更短的时间内获得更高的投资回报。
什么叫做更短的时间内？那就是，你不要等10年、20年、30年才获得增值，而是1年内，最多2年内就要让房产实现别人可能5到10年才能获得的增值。
什么叫做更高的投资回报？那就是，你不要负现金流，也不满足于一点点正现金流。
你的毛租金回报率应该要在5%，10%，甚至15%以上（毛租金回报率即全年租金收入除以总投资成本所得出来的百分比）。
你也不要满足于传说中的每年增值7%，10年翻一翻，你要的是1年左右就有10%、20%，甚至30%以上的增值。
那如何实现这样宏伟的投资目标呢？
你要做的就是多种投资策略的叠加。
来看今天的案例。
这是位于新南威尔士州内的二线城市的老房子，3室1卫1车棚，房子日久失修，长年租客年老带病独居，原业主所收租金偏低，房屋整体面貌很差，在市场上很久也无人问津。
经过商议，最终以15.3万澳元的超低价成交。
该房子的潜力很大。一方面，后院很大，并且市政厅允许该区域的土地做分契，可以建房和分割土地从而单独出售；另一方面，房子本身可以做表面的翻新，从而提升其价值。对老房子的翻新，主要针对能看见的大面积的部分，例如地面、墙面、天花、门、窗、厨房、浴室等，要根据当地市场的实际情况来决定翻新到什么标准。
从上图可以看到，我们仅仅作了非常表面的翻新，你能看到左右图的相同点和不同点吗？我们没有对厨房和浴室进行很大的改动，仅仅是油漆和换了些配件，做了一些维修。原浴室的窗户由于跟淋浴贴在一起而被水损坏了，于是我们在旁边的墙开了个新窗户，把原窗户堵上。地面上的老地毯，没有换成新的，仅仅是去除地毯，把地毯下面的木地板进行抛光油漆。由于后院很大，我们把后院用围栏隔出来，然后在空地上新建了一栋房子，2室1卫1车棚，也配上家具整租，每周租金400澳元。
前面的房子和后面的房子如果没有分割的话，是不能单独出售的。根据当地市政厅的规划，该地块可以进行分契，从而使前后两套房变成独立的单元，可以单独出售。对土地进行分割是一种有效的人为增值策略，分出来的两个单元的价值总和，大于分契前前后房子的整体价值。
翻新、新建、分契、配家具出租，多种策略集合起来，最终的投资回报如何呢？我们来看看最终的财务数据。投资总成本：约31万澳元（其中现金支出约10万澳元，购房与建筑贷款21万澳元）最新估值：翻新过的老房子28万澳元，新建的房子22万澳元，总估值50万澳元由此可见，多重投资策略的叠加，可以造就高达15.9%的毛租金回报率和高达61.3%的资本增值率。如果你是跟大多数投资者一样，仅仅是个普通投资者，所使用的投资策略是简单的购买和持有，那么你直接获得这样的投资回报率的几率是几乎为零的。
因此，通过参加学习和获得房产投资教练的辅导，提升你的房产投资操盘技能，成为高级投资者，是让你在更短时间内获得更高投资回报的必经之路。
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