文 / James Tong
《2043年的澳洲房价趋势》是房产分析公司CoreLogic去年为房贷公司Aussie Home Loan做的一份报告。
当时澳洲的房地产市场,可以用乌云盖顶来形容,大家都在看皇家调查委员会的大戏,不知房市会出现怎样的局面。所以这报告并没得到应有的关注。这两个月,房市终于看到一丝曙光,有几家公司把报告再翻出来一看,预测数字好得令人难以相信。茶余饭后小伙伴问我怎么看,于是我把想到的写成了以下几段文字。
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要解说一份未来房价报告,并不会比写这份报告更容易。但我想大部份人缺的不是准确数字,而是有指导意义的操作方向。要达到此目的,了解两个“烧脑“的经济学概念会更有用:
一. 金融的本质是价值的跨时空交换。
二. 财富是预期收入的折现。
说第一句话的,是陈志武,耶鲁大学管理学院金融经济学教授、清华大学人文社会科学院、经管学院访问教授。
说第二句话的,是欧文·费雪(Irving Fisher),美国经济学家、数学家,经济计量学的先驱,第一位以数理来解释通货膨胀的经济学大师。(另一位经济学大师张五常刚在《深圳会成为整个地球的经济中心》有提及)
一个在我们同时代,一个是生于1867年,时间跨越一个世纪的两位经济学家想告诉我们同一件事:财富是有时空特性的。对于每一个人来说,一生能拥有、能享用的财富,应该从一个时间的维度来看待。
这事不是人人都理解,特别是犹豫不敢买房的人,也包括那些喜欢发房市崩溃警告,证明自己聪明,“很有良心地”劝人不要买房的专家。
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要明白财富的时空性,最好的方法是思考一个问题:三十年前赚一万元,与现在赚一万元有什么区别。
我们的上一辈,大款叫“万元户”,那个时候,一万元非常难赚,是大部份人遥不可及的目标,基本上要起早贪黑、省吃俭用,经过好几年的努力。
但,今天的万元,无论是人民币或澳币,都很平常。人民币一万元,只是中国一二线城市白领的一个月工资;在澳洲,月薪一万,也就是一个普通高管的水平。富豪应该是以千万级来算。
这道理大家都懂,就是我们常说的通货膨胀现象,政府大印钞票(不印还真不行),导致时间坐标越往后,钱越容易赚、钱越不值钱。
假如你有时空观,可能就会开个脑洞:若未来的钱不值钱,我要是有方法能把自己未来的钱借来现在用,岂不美哉?
方法其实早已存在,就是房屋贷款。
你说,这是跟银行借来的,不是我的钱呀?这就有点犯糊涂了,房屋贷款与你借朋友1000元,还1000元、或1200元有根本的不同。
房屋贷款的操作是:银行帮你保管好房契,那代表的是你未来的财富,其中拿了一部份出来(假定这个未来是25年,现在用的很可能只是1/5,后面你对一下报告中的数字) 给你去完成交易,这样,你就可把财富预先锁定。你只要逐步把钱还回给未来的自己,那锁定的未来财富就属于你。银行只不过是一个中介,帮你把未来的钱提早固定而矣,当然,他们从中要收点手续费--利息。
银行当这个中间人要什么条件?光签合约是不行的,因为要保证前后交换的是相当的价值,于是要有一样你和银行都认可的参照物。股票?石油?是明显不行的,以前黄金可以作为保证,但现在也不行了。银行最相信的还是你要买的房子,这就是房子金融属性的来源。即使我们不拿房子来炒,它的金融属性也不会消失。
所以,贷款买房的本质,并不在买房,而在于把自己未来的钱借来现在用。
03
那么,两位经济学大师的概念就可以这样理解:贷款买房是你和银行之间,做了一次跨时空的价值交换,而银行以房子为参照,帮你把未来的财富的一部份先折现。
这个过程的依据是什么?就是类似《2043年的澳洲房价趋势 - 25 Years of Housing Trends》这样的报告。
上篇文章《房地产人眼中的996.ICU》出来后,马上就有不少朋友找我要报告。不知道大家看过之后觉得怎样?有人会认为这报告不靠谱,只是噱头,不能相信吗?
报告说:如果澳洲房价以过去25年相同的速率往上涨,那么到2043年,澳州房价的中位数将达到290万澳元。
其中悉尼独立屋房价的中位数将达到635万澳元,公寓将达到347万澳元。
墨尔本独立屋房价的中位数将接近600万澳元,公寓将达到285万澳元。
而布里斯班的独立屋将达到224万美元。
报告还说:“这是根据过去25年澳洲房价每年6.8%的增长速度,推算出2043年的房价。”
“这些简单的推断没有考虑到未来25年经济和人口状况将如何发展,或者住房需求和供应将如何演变;因此,房市趋势和增长率很有可能与我们在过去25年所看到的情况截然不同。”
能相信吗?写报告的机构,是澳洲最著名的权威房产分析公司CoreLogic。他们说,虽然过去并不总是对未来最好的预测,但它是一个值得考虑的基准。
我的看法是,具体的数字,很可能不准,但趋势是值得相信的。就算中间再打个7、8折,也在容错犯围之内。回看人类的金融游戏,经济总量的增长速度,只会越来越快。这是由生产力的增长决定的,生产力则由科技的发展来决定。
再说,如果连房子的价值都不相信,难道银行还有更好的选择?
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接下来,你会有这样一个疑问:未来已来,以这样的速率把未来的钱拿来眼前用,我们人类怎么赶得上自己欲望的飞奔?
这确实是个难题。但这样问也不太对,应该说,会有很多人,赶不上科技的发展。所以我们才有年轻一辈越来越买不起房的讨论。但化解的方法还是有的,在过去25年,我们其实一直在调整:
银行借出(时空交换)的数额越来越多。
银行会把它要收的手续费越降越低,即利率越来越低。
开发商会把房子越建越小。
每过一段时间,政府会让银行少做点生意,把房价拉回一点。
所以这份报告也说了:过去25年,澳洲房贷的规模增长了376%。平均每笔房贷的增幅,与房贷总体的增长一致。截至2018年3月,澳洲所有业主的平均贷款规模为38.81万,而25年前仅为8.15万。
同期的房贷利率也大幅下降,从而提高了人们的还贷能力。25年前的平均浮动利率为10.0%,到2018年4月,下降为5.2%。
房子占地的平均面积由1993年的820平米下降到现在的610平米,公寓的占比也从22.7%上升到现在的29.6%。
如果看一个借款8成的家庭,要用多少收入来还房贷呢?答案是35.8%,而在2001年,是26.8%。在悉尼,由于房价最高,还贷的占比从2001年的36.4%上升到2018年的49.3%,所以,就会有皇家调查委员会的出现。
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看清了买房的本质,你要做的就会很直接,甚至挑选房子的眼光也会大不同:
不要被“买房是当三十年房奴”的思想毒害,也不能把希望寄托在“Build to Rent”;
不要因为996而加入自怜自艾行列,要三个月、半年内让自己有更大的收入;
不要小气不交税,要千方百计多交税,让银行能相信你;
不要选自己喜欢的房,而要选容易出租的房,让别人减轻你的还款负担;
不要被华而不实的广告词误导,也不要只顾捡漏,要研究好未来城市的发展;
不要把中介都当骗子或坏人,要感谢他们把未来的财富带到你面前;
要利用好每一次政府把房价拉回来的机会去“建仓”, 建立基于科技发展、基于经济增长的“未来财富组合”。
低潮每7-10年来一次很正常,如果每一次低潮,都尽力去买一两套房,到2043年,你至少应该会有2-3套房,按报告中的房价算一算你的财富,你可能会偷着乐。
想要这份报告的,还可以联系我。
作者:James Tong
澳房汇出版人,澳中第一产业理事会主席
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