//前言//
房东们注意了，
ATO要开始查税了！
最近ATO公布，
将展开一项针对房东的新计划，
从物业那里收集信息，
有没有交税一目了然！
#01：
ATO物业管理数据计划，
160万房东将被查
根据ATO最近发布的一份公告，ATO将展开一个物业管理数据匹配的新项目。
根据该计划，ATO将收集2018-19财年至2022-23财年，大约160万位个人业主的出租屋信息的物业管理数据。
收集这些数据的目的是什么呢？
就是为了查税！
ATO在公告中指出，大多数人都做了正确的事情，按照规定正确地填报了纳税单。但是部分纳税人可能会在他们的纳税单中，扣除他们的租金申报。
尽管大部分人都做了正确的事情，但即使是小部分人的漏报，政府每年也将损失数十亿澳元的税收。
因此，ATO需要通过对物业管理数据的收集，来解决税收差距问题。
按照这个新项目，ATO将将从物业管理软件提供方处收集信息，并将其与ATO记录进行比对，以便:
1)作为信息和教育运动的一部分，告知出租物业的业主他们的税务义务
2)展开合规活动，以保护税收制度的完整性，确保每个人都缴纳正确的税款
3)更新系统，使客户更容易与系统互动，并且正确地处理他们的税务事宜
（图片来源：ATO）
ATO还指出，通过这个物业管理数据匹配计划，ATO将能够识别和解决一系列税务风险，包括:
所得税-确认正确报告的租金收入，租金相关的收入，租金费用和相关扣除
资本利得税(CGT) -获得资本利得正确时，出售物业用于产生收入
住宿-确保出租物业的业主有住宿纳税申报单。
#02：
这些信息将被收集，
旨在确保正确缴税
那么在这个新的数据收集项目中，关于个人业主的那些出租屋信息将被ATO进行查看和比对呢?
业主身份信息
有效身份证件；
个人/非个人姓名；
联系人姓名（如适用）；
住宅地址、邮政地址；
澳大利亚商业编号（如适用）；
电子邮件地址、联系电话号码；
BSB号、银行账号、银行账户名称。
出租屋信息
房产唯一代码；
地址；
房产首次可供出租的日期；
租金收入类别；
租金收入金额；
租赁费用类别；
租赁费用金额；
租金净额。
房产经理信息
公司名称；
管理中介姓名；
公司营业地址（商业、邮政、网站）；
电子邮件地址、联系电话号码；
澳洲商业号码（ABN）；
中介许可证号码。
通过以上数据的收集和对比，ATO最终的目标是：
1)帮助确保个人和企业履行其纳税和养老金义务；
2)发现和教育可能未能履行其报告义务的个人和企业，并协助他们遵守以下义务：
- 提交所得税申报表；
- 正确报告租金收入和相关抵扣额；
- 带来收入的财产的资本增值税义务。
（图片来源：ATO）
由于数据提供者的数量可能较多，ATO表示会与这些提供者合作，定期收集数据，并且将在收到来自所有数据提供商的最后一批经验证的数据文件后，将每个财政年度的数据保留七年。
#03：
华人房东逃税现象严重，
这些行为都将遭到打击
事实上，对于报税时的租金扣除行为，ATO一直以来都在严格审查。
并且ATO每年都会对纳税申报表的随机样本进行审查，以计算征收的税款与ATO在完全符合法律的情况下应征收的税款之间的差额。
2017-18 财年，ATO估计非营业个人的净税收差距为 5.6%，即 83 亿澳元。租金占这一净税收差距的 18%。
ATO使用正式的信息收集权力收集了物业管理的数据样本，以调查这些数据的价值，以帮助减少租金税差距。数据样本与ATO记录进行了匹配，发现符合该数据匹配程序目标可接受的标准。
初步的合规审查显示，租金收入少报，物业管理费多报，这足以支持收集更广泛的数据。
（图片来源：Daily Mail）
虽然ATO的这个新计划并不是针对华人群体，但华人绝对是受影响最大的群体之一。
不可否认的是，华人圈中确实充斥着大量的“非法租房”的现象。
很多华人房东，甚至是二房东，通过现金交易、或者将房屋申报为无人居住的方式隐瞒税收的同时，实际上也在侵害着租房者的利益。
因为从这样的房东手上租房，一般都是不会签订正规的租房协议的。
甚至在华人论坛上有人询问租金算不算收入时，还有很多人回帖支招“如何逃税”。
不想交税就收现金，直接花掉别存银行，ATO也拿你没辙。
每两周一次规律入账肯定跑不掉，建议收现金。现金太多回国的时候带进带出一下。
从这些回帖来看，很多都知道租金收入是需要报税的，但是没有意识到自己通过收取现金来逃税的行为是不对的，甚至触犯了澳洲的法律。
不仅仅是报税，在此前的退税申请审查中，ATO委员会助理委员Gavin Siebert表示，对扣除租金后的报税表进行随机抽样后发现，十分之九的报税表存在错误。
“我们对这一领域的违规程度感到担忧，并将密切关注退税申报情况。”
（图片来源：Daily Mail）
H&R Block税务主管马克•查普曼曾警告称，“更多涉及工作费用和财产的不正确退税索赔的审计信件将被发放，我们可以看到无形和共享的资产的数据匹配。”
“ATO通过技术可做很多调查，他们进行数据匹配，对照基准。如果支出超过正常水平，就会给人们发放‘非全面审计’信，让他们重新思考。”
（图片来源：Daily Mail）
西伯特说，当我们确定有问题的索赔要求时，ATO的工作人员将进行调查，并敦促纳税人修改不合理的索赔要求。如果有必要，我们将开始审计。
澳大利亚社会不会容忍这种过度索取剥夺了整个社区的基本服务的行为。
2017年至2018年，ATO曾审计了1500多名纳税人的租赁索赔，并开出了130万澳元的罚款。
（图片来源：Daily Mail）
一名纳税人须缴付逾1.2万澳元罚款，因其为名下度假屋申请租赁索赔，而该度假屋并非真正可供出租。
（图片来源Daily Mail）
另一名纳税人则被罚款5,500澳元，因为他们没有把租金利息扣减计算在内，以弥补投资贷款支付生活开支部分。
（图片来源：Daily Mail）
西伯特表示，我们向纳税人传达的信息是明确的：
如果你要出租一间房子或一处房产，你挣的任何钱都必须申报为收入，而你要求扣除的任何费用可能都需要分摊到个人使用部分。
也就是说如果你用了以下“小聪明”：
l 未申报通过出租房屋所获得的收益
l 过度申报度假屋的扣税
l 在实际情况不符的情况下，丈夫和妻子共同分摊租金收入和费用
l 抵扣在购买后不久的修理和维护房地产费用
l 申报私人使用那部分贷款的利息在投资房中
那么你就很可能就会成为ATO打击的对象。
最后
很多华人选择定居澳洲，都是因为澳洲的福利好，但是要知道，这些福利都是由税收支撑的。
所以因为没有申报租金而产生的数十亿澳元的收税差额，ATO肯定是不会放过的。这次的数据对比之下，必然有大批没有申报房租收入的房东将要暴露。
不过从另一方面来说，依法纳税本来就是义务，享受权利的同时也必须履行义务。只要严格按照规定报税，那么即使ATO审查再严格，也不用怕。
Ref：
https://www.ato.gov.au/General/Gen/Property-management---2018-19-to-2022-23-financial-years/
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